摘要  近几年清场问题对执行、破产财产变价产生了不小的影响。不清场时有关人员经常遇到看标的方面的困难，一些竞买人会动摇竞买意向或降低竞买应价，部分买受人难于在合理时间内取得拍卖标的。这一系列问题主要有客观与主观两个方面的原因。要树立清场意识，制定有可操作性的法律规定，除拍卖后清场有其他保障或者承租人买受等例外情况外，必须适时清场。

关键词  房地产  拍卖  清场

拍卖是人民法院司法辅助工作的重要内容，其中房地产拍卖占了很大的比重。首先是执行中经常遇到房地产拍卖，此类房地产拍卖案件绝对数量最多。其次是在破产财产变价中，虽然案件绝对数量不如执行中多，但涉及到房地产拍卖的案件与所有破产案比较，其比例却很大，对稍有规模的破产企业几乎都必须进行房地产拍卖。所以无论对执行还是破产财产变价，房地产拍卖都非常重要。房地产拍卖是比较特殊的，拍卖前和拍卖后要牵涉到诸多部门、单位，以及各种有关政策性的各种法规、法令等许多具体问题，其中常遇到清场问题。与拍卖有关的清场是指让现在占有者（包括非法占有者）、无关物品搬离，使法院完成对该房地产的实际控制，以便拍卖或移交给买受人。从近几年看，清场问题对房地产拍卖产生的影响不小，使执行、破产财产变价也深受影响，在一些案件中甚至使司法公正、公平、公开受到质疑，纠纷难平。而中国司法工作的基本功能是解决纠纷。因此不能因循守旧、被动应付，必须主动服务，有所作为。下面从更好地服务于拍卖以利消除纠纷的角度对清场问题作一分析探讨。

一、不清场对房地产拍卖的影响

1、拍卖时有关人员看标的难造成竞买人减少

拍卖的房地产情况是比较复杂的，除了一般的土地位置、附着物、房屋建造年份、质量、结构等外，还有地上定着物、房屋附属设施、分摊的公共部分、公用设备等。另外有时还拍卖人民法院确认是被执行人的却没有任何手续的房地产，一部分没有手续如多占土地违章扩建或在批准的层数上私自加盖部分，特殊的在建工程等。有意购买的人员未看标的，一般不会轻易相信标的是适合购买的。按照房屋建筑规范设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖，不清场也难于清楚有些房地产是否分割。人总有怕烦的思想，一些先考察标的再作决定的人员将知难而退，看标的难这第一关有时就会使人放弃参拍，竞买人范围由此缩减。

2、动摇竞买人竞买意向或降低其竞买应价

在有些竞买人看来，未清场是其实现对该房地产控制的障碍，竞买人量力难于自行清场或害怕手续烦琐、麻烦不断，不敢竞买，也有竞买人自己衡量清场成本降低应价。有时还有被执行人或其他人对竞买人无理取闹和纠缠，虽给予看标的的便利，但提出修理费、看护房地产的费用等，使竞买人作出不利拍卖的想法，包括拒不应价、降低应价等等。

3、买受人难于及时取得房地产有的因此成诉成访

房地产已拍卖，若买受人交款后被执行人、其他利害关系人或者非法占有者占着不搬迁，买受人难于在合理时间内取得拍卖标的，拍卖行一般无能为力，有时法院一时也难以处理。不清场未把握拍卖房地产的主动权，即使拍卖成交也可能遇到意想不到的障碍。如果存在重复查封，情况更复杂。通常对于抵押权人起诉和非抵押权人因为其他经济纠纷涉及的案子，以抵押为主；对于皆非抵押权人起诉的案子，按时间先后，谁先执行到，谁先受偿。但从各地情况看，有的法院居然对轮候查封的房地产也委托拍卖，而房地产由于未实质上清场，买受人难于在合理时间内实际取得拍卖标的。对此买受人往往奔走于拍卖行、法院之间不罢休，引起新的诉讼、信访、上访。

二、造成问题的原因

通过本院及各地的经验或教训，可以发现清场问题主要有客观与主观两个方面的原因，其中主观方面原因主要由委托人内部工作导致。

1、义务人拒不离开或敷衍

这是最普遍的现象，其中义务人敷衍先表示肯定离场后又变化更难防止。这里的义务人指应当实施搬离的占有者（包括非法占有者）、无关物品的物主。执行中经常遇到个人被执行人及家属对抗不离开、拒不打开房屋等情况，还有单位被执行人的员工阻挠执行其房地产，可以说执行中被执行人及有关人员很少有自愿离开的。而执行人员当时无法清场，或想避开清场后拍卖成交前管理问题，或想于拍卖成交后强制清场，就形成未清场的局面。当然也有一些由于种种原因造成的暂时难于清场的困局，而相关人员又表示到时会积极配合，法官被敷衍也是未能及时清场的原因。

2、关于企业房地产未预见到的人员安置等问题

这种阻挠虽无依据，但却是形成清场局面的障碍，在破产财产变价时尤其会出现。破产企业是一个复杂的社会问题，不做好方方面面的工作就会带来一系列的问题，员工会以人员安置、拖欠工资、保险费等理由阻挠破产财产变价，拒不离开拍卖标的房地产。

3、委托时以为拍卖后一定能清场

源于法院有关人员预见不足，也有少数是中途又出现其它情况。在产权有共有人、房屋年代久远产权不明等情况下尤其会出现，也遇到过作为在家中不能作主的被执行人先表示一定搬离，后又遭家人反对只能硬顶不搬等情况。事实上不清场就拍卖有一些成功的例子，但也有不少遇到了意外的难处。

4、委托时仅以拍卖吓唬义务人

主要在执行中出现，执行人员大概认为被执行人因此会提供其它可供执行的财产，对找不到的被执行人认为可以逼其出面。有的法官向拍卖公司说明，因为原住户不在家，房子内的物品暂时不能搬迁，只能拍卖房屋产权。而实际上法院拍卖房子也就是为逼被执行人出面，于是清场不可能。而当有人买受后，也无法清场。

5、委托时有走过场的思想

个别法官仅以走完程序为目标，未能认真协助拍卖。他们认为申请执行人或破产债权人也不会了解得很详细，措施用尽后就发现只有这些房地产，拍卖不成则或者以流拍的房地产抵债或者退回，既然对外程序已走完，案件就告一段落。这种情况当然是较少的，但是不负责任的。

6、缺乏可操作性的法律规定

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五天内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，法院要强制执行。但关于清场的要求、时间、方法等查无规定。

三、有关清场问题的对策

不清场有深刻的原因，危害较大，应当改正。但改正是对可清场拍卖的房地产而言的，并不是查封的房地产都可以清场拍卖。从多年的情况看，存在着一些比较典型的不可以清场的情况，例第三人已向被执行人支付大部或全部房款购买但不是第三人的原因导致未过户房产、未协调好的集体土地上房产、超标的查封房地产、非破产案件若清场可能导致企业停产的房产，等等。这从合法和有效等方面考虑也是完全正确的，即不合法的、无效果的、可能影响社会发展的是不可以清场的。在合法和有效的前提下，笔者认为清场方面可以采用五项对策。

1、树立依法清场意识，尽可能为拍卖创造条件

要尽量要求被执行人、破产企业中可能影响拍卖的有关人员迁出准备拍卖的房地产，无关物品搬离，此后才可进行拍卖，以免以后产生不必要的麻烦。不能将重大的拍卖作为促动案件的手段，以免进退两难。拍卖法第六条规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。一定要依此规定使标的房地产受控于法院。特别要注意的是，破产房地产拍卖标的瑕疵较多。破产企业往往文件管理混乱，房屋、土地产权不清的情况较普遍，有的房地产经过多次转让都未办理过户手续。有的企业在扩建时为了节省费用没有办理房屋产权，实际情况复杂。在拍卖破产房地产之前，一定要到房管、国土管理部门了解房屋、地产的权属状况以及依附于房地产上的特殊权益，避免将职工的住房和有权属争议的房地产纳入清场拍卖范围，做到正确清场，以免法院、拍卖行陷于纠纷而造成损失，同时可以让竞买人了解最准确的情况。

2、制定有可操作性的法律规定，使清场程序有据可循

法律发展的关键的因素就是对社会政策的考虑，在填补法律的空隙或漏洞这一点上，审判与立法没有区别，不同的只是形式。因此针对问题制定有可操作性的法律规定是必要的。一是对可以清场的，对清场的要求、时间、方法等作出规定，使法院、拍卖行和当事人均有法可依。二是对无法清场的，实行出租等强制管理。强制管理措施在我国现有法律中尚无明文规定，实务中对不动产的执行用得最多的仅是拍卖，方法机械、单一，而且不容回避，拍卖往往带来被执行人的强烈对抗和国有资产流失等问题，如果出现拍卖不能、流拍，将导致案件进展困难。为此应从完善房地产处理立法视角，对房地产执行设立强制管理措施使不便于清场或拍卖的房地产例农村宅基地房、处于共有状态下房地产得以处置，避免清场问题对拍卖的影响。

3、掌握主动，适时进行清场

拍卖法第三十五条规定，竞买人有权了解拍卖标的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。第四十八条规定，拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。因此，为保证展示至少应在拍卖公告后拍卖前使标的房地产处于清场状态，何时完成，这主要取决于阻力和公示力两个方面，如果评估时就出现很大的阻力，那么可以肯定后续的拍卖展示将会受到影响，如果通过教育协调仍无法排除阻力，则理应在评估时清场，少数无法清场的，除了几种特殊情形例承租人参拍等之外，一般应谨慎进入拍卖程序。公示力主要为了明确法院对房地产的控制，渲染产权待转气氛，扩大竞买人资源，促进拍卖，也有利于不知情的权利人及时主张权利，防止出现不当拍卖，可见要加大公示力则应早清场。因此一般情况下应当在拍卖前为展示而清场，特殊情况下评估时就应清场。

4、取得保障，也可拍卖成交后清场

法官的作用就是在他面前的当事人之间实现公正。笔者认为，公正的实现应当采用最高效的途径，而不必拘于一种形式。拍卖前标的的占有人等义务人作出切实可行担保，保证拍卖成交后无条件离场的以前不少操作中也允许，而且在公告中载明。义务人的口头保证很多也记入笔录，并由义务人签字。但从多起案件的情况看，义务人表态不足以让其严格遵守，法院可让他们为此进行正式的保证，明确若到时不清场，将承担责任、赔偿由此造成的损失，也可让其提供担保人或担保财产。这样做一是充分相信义务人，二是若出现特殊情况也不致于造成大的损失。另外在破产财产变价中要加大对管理人的监管力度，完善其法律责任，明确管理人不按照法律规定处置破产房地产的，该处置行为无效，并追究其相应民事、行政、刑事责任，以保障拍卖房地产成交后顺利清场转让或直接转让。

5、不影响拍卖例外情况不必清场

具体有三种。（1）瑕疵拍卖。标的房地产存在无法清场瑕疵，例存在无其它住所也无法迁出的职工居住的情况，只拍卖产权。在拍卖前应当向竞买人着重提示拍卖标的的瑕疵，而竞买人对此不表示异议，则成交后不清场的结果也都应该由竞买人来负责。到时拍卖行、法院只提供现有资料协助其办理过户手续，拍卖前后都不清场。（2）出租房地产。对于被执行人或破产企业对外出租且租期未到的房地产，由于买卖不破租赁，只拍卖产权，不需清场。如果承租人买受的，租期结束也不再清场。（3）共有人愿意优先购买。共有的房地产拍卖标的，必须有共有人的书面同意、转让意见。同时，共有人享有优先购买权，若共有人也占有部分，且配合评估、拍卖展示，并表示愿意优先购买的，也可考虑不清场，这要看法官的把握了。

总之，拍卖中的清场问题应当认真对待，要在合法有效的前提下，树立清场意识，在出台可操作性的法律规定之前，除拍卖后清场有其他保障或者承租人买受等例外情况外，必须适时清场。但个案操作时务必谨慎，对于涉及敏感问题案件、群体利益案件、影响社会稳定和当事人情绪对立的案件，要着眼于化解矛盾、社会和谐，用心研究，多做工作，选择最恰当的办法和时机妥善处理。