江苏省昆山市千灯镇城乡一体化改革进程起步较早，自2004年起开始推进农村宅基地房动迁安置工作。截止目前，全镇动迁8400余户，安置6100余户，应安置房屋10447套，已办理房屋产权初始登记6719套。近年来，因动迁户出售被安置房屋而引发的房屋买卖合同纠纷日益增多，随之产生的新问题呈多样化趋势。本文拟就近两年昆山市千灯镇动迁安置房屋买卖合同涉诉案件为调研素材，阐述此类纠纷的现实状况，剖析其背景原因，提出相关对策建议，以期对控制、预防和化解此类纠纷有所裨益。

 

一、动迁安置房屋买卖合同纠纷审理情况

 

截止至今，昆山法院千灯法庭受理的动迁安置房屋买卖合同纠纷案件数量呈快速增长趋势：2012年受理36件，判决结案16件，调解结案10件，撤诉结案3件；2013年受理116件，判决结案44件，调解结案49件，撤诉结案5件；2014年1月至5月受理60件，判决结案24件，调解结案14件，撤诉结案5件。

 

二、动迁安置房屋买卖合同纠纷的基本特点及主要类型

 

（一）基本特点

 

1、房屋来源特定。涉案房屋系动迁安置所得，动迁户因农村宅基地房拆迁，通过签订拆迁安置协议取得涉案房屋。动迁户一般安置有多套房屋，考虑经济能力等因素，动迁户将其中一套或数套房屋出卖他人。

 

2、房产过户迟延。因动迁安置房屋在安置时尚未统一完成土地分割及初始登记，使得动迁户在取得动迁安置房屋时无法办理房屋产权登记，造成动迁户转让动迁安置房屋时只能向买受人交付房屋，但不能协助买受人办理房屋产权过户，需待若干年后动迁安置房屋完成初始登记，方能办理房屋产权过户。客观上，买受人付清购房款后已装修入住涉案房屋。

 

3、诉求事项单一。买受人在动迁安置房屋符合办理房屋产权初始登记的前提下，由于种种原因动迁户未能协助买受人办理房屋产权过户，买受人即向法院提起诉讼，要求动迁户协助其办理房屋产权过户登记手续。

 

（二）主要类型

 

1、出卖人违背诚信原则。出卖人以当地风俗或房屋价格上涨为由，要求买受人另行支付所谓的“过户费”、“签字费”、“跑路费”，少则几千，多则几万。买受人不愿意支付，出卖人则故意拖延或不予办理房屋产权过户手续。

 

2、房屋存在权利瑕疵。出卖人在符合办理房屋产权初始登记的前提下将房屋向案外人设定抵押权，并办理了他项权证；将房屋以赠与、转让等方式过户至出卖人的其他家庭成员名下；将房屋“一房多卖”或“以房抵债”，因其它债务纠纷法院依法查封涉案房屋，致使买受人无法办理房屋产权过户。

 

3、房产中介违规居间。在动迁安置过程中，根据动迁政策，往往会出现动迁户若想多安置一套房屋需补交房屋差价款，如动迁户无力支付房屋差价款，则该部分权益只能进行货币安置，与实物（房屋）安置相差甚远。房产中介由此介入，一方面从动迁户处低价取得房源，由其支付房屋差价款，另一方面向外来人员高价抛售动迁安置房，通过“背靠背”签订房屋买卖合同、以“一次交易”的形式掩盖“二次交易”的实质，规避税负，从中谋利。造成互不相识的买卖双方在办理房屋产权过户时因购房款金额的争执而引发诉讼。同时，对政府动迁房安置速度跟不上动迁速度也造成一定影响。本地动迁户应享有的动迁优惠政策待遇亦变相成为外来炒房者的“福祉”。

 

三、控制、预防和化解纠纷的对策建议

 

（一）建立动迁安置房交易信息备案制度

 

此项备案针对的是已经安置并完成首次交易，但尚未具备办理房屋产权过户条件的动迁安置房。由于当前法律法规并未对此项备案作出强制性规定，此项备案只是出于对动迁安置房买受人权益保护的考虑，以自愿登记为原则。具体做法建议如下：1、充分利用司法所、动迁办、安置房所在社区的布告栏、新闻媒体、微博等平台贴近基层、贴近民生的优势，做好宣传引导工作；2、择选对接行政机构（如司法所或动迁办）作为交易信息备案部门，设立备案窗口，建立动迁安置房交易信息数据库；3、建立、完善交易信息查询制度，专人负责、严控查询范围，保护公民信息安全；4、建立办证异议中止制度，由异议申请人向房产交易主管部门提出异议申请，中止办证流程，待司法机关确定权利归属后再予处理。通过以上做法，对动迁安置房屋的交易风险进行有效预警管控，向买受人提示房屋产权过户的风险所在，在办证条件成就时告知买受人及时办理房屋产权过户，防止因房屋存在权利瑕疵而无法办理产权过户。此外，基于保障人民群众基本生存需要和社会和谐安定的政策考虑，实现为动迁户“保留最后一套安置房”的政策目的，信息备案部门通过对安置房屋交易信息的分析排查，及早发现安置房屋的流转情况，为政府帮扶救助机制提前介入提供数据参考，避免动迁户因各种各样的原因转让最后一套安置房后使得动迁户其他家庭成员的生活居所无法得以保障的情况出现。

 

（二）工商、税务部门严厉制裁房产中介违规居间行为

 

对无证非法经营的“黑中介”或者超出居间经营范围的房产中介，应由工商主管部门采取行政处罚措施予以打击。税务主管部门对动迁安置房屋买卖在税收征管环节上应加大核查力度，尤其是对以“一次交易”形式掩盖“二次交易”实质的情形，加强税收征缴，堵上税收监管漏洞。

 

（三）健全多元化纠纷解决机制

 

扩大基层法庭在动迁安置社区集中巡回审判的影响，通过当庭宣判、判后答疑等方式，推动公民个人诚信制度的建立，引导人民群众诚信履约。同时，还应当加强基层人民调解组织建设，充分发挥社区或村委会等基层组织处理纠纷、化解矛盾的积极作用，化解纠纷于未然，形成解决纠纷的合力。