据南通市海门法院反映，《物权法》的实施将给房屋登记行政案件的审判工作带来新的挑战。对此，该院结合《物权法》的相关规定组织专题调研，分析2001年以来此类案件的特点和成因，对如何规范房屋登记和此类案件的审理提出了对策建议。

一、房屋登记行政诉讼案件的主要特点和成因

1、案件数量逐年上升，类型多样。近年来，该院房屋登记行政案件呈持续增长态势，因房屋共有、房屋抵押、房屋继承、企业改制、一房多卖、房屋租赁等引发的房屋登记行政案件不断产生。据统计，该院2001年以来共受理房屋登记行政案件34件，占行政诉讼案件收案总数的20％左右。

2、可适用法律、法规少，多为政策性规定，审理难度大。在以往的房屋登记行政案件审理中，法院审理的主要依据是建设部《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，并以此规定来审查房屋登记机构的登记行为是否合法，由于建设部的规章对房屋登记机构的职责规范不够明确，此类案件审理难度较大。

3、行政争议与民事争议相互交叉情况突出。据统计，该院审结的房屋登记行政诉讼案件中，因存在民事争议而提起行政诉讼的案件占比较大，往往在审理民事案件过程中发现存在行政争议，即对民事案件中止诉讼，待行政争议解决后再行审理民事案件。

4、行政机关败诉案件比例较高，而且败诉原因亦相对集中。建设部的规章，仅规定了申请人在申请房屋登记时应当向登记机构提供哪些材料，并未规定登记机构应对这些材料的真实性进行审查，因此，登记机构只审查申请人提交的登记材料是否完备、齐全即可，缺乏必要的实质审查。在法院审结的房屋登记行政案件中，由于登记机构未进行必要的调查核实，导致对申请人的虚假材料进行了认定并作出错误登记，进而引发行政诉讼并败诉的案件较多。

二、对完善房屋登记制度和妥善解决房屋登记行政案件的对策建议

为了依法保护权利人的物权，保障交易安全，保护善意第三人的利益和统一司法审查标准，对完善房屋登记制度和妥善解决房屋登记行政案件提出如下对策建议：

1、登记机构在办理房屋权属登记时，应以形式审查为主，辅之以必要的实质审查。《物权法》第十二条的规定扩大了登记机构的职责范围，职责中包括了实质审查的内容，不再是简单的形式审查。如登记机构有权要求申请人提供材料、询问当事人、要求补充材料甚至实地查看。因此，《物权法》实施后，登记机构应当加强实质审查工作。法院在审理案件时，对登记机构登记行为的合法性也不能仅限于审查其是否履行了对文字材料的审查，还要审查其是否尽到了《物权法》规定的实质审查职责。

2、《物权法》实施后，法院在审理房屋登记行政案件中，应当主要适用《物权法》的有关规定，在参照适用建设部的规章时，要注意与《物权法》的相关规定是否一致，如果不一致，法院则不能参照适用建设部的规章。

3、对存有民事争议的行政诉讼，应遵循“先行后民”的原则。对“先行后民”还是“先民后行”，各地法院在实践中的操作并不相同，学界对此也存有争议。该院调研后认为，由于行政行为的公定力决定了“先行后民”的先定性，当行政行为的合法性问题成为民事诉讼无法进行下去的障碍时，法院应当遵循“先行后民”的原则进行审理。

4、过去在审理房屋登记行政案件中，如果登记机构在事实、程序、依据方面没有违反法律规定的情形，法院通常判决驳回原告的诉讼请求，而不作出维持登记行政行为的判决。因为即使登记机构的房屋登记行政行为是合法的，也不能排除实质上登记错误的情形。《物权法》实施后，根据该法第一百零六条的规定，在房屋登记案件中，要保护善意取得人的合法权益。使得善意第三人在取得不动产物权时，其正当权利不会因为有错误的登记而被返回。当善意取得人提起行政诉讼要求撤销原有的房产登记时，法院应当予以支持。

5、过去在审理房屋登记行政案件中，当事人要求登记机构承担错误登记的赔偿责任时，法院通常以错误登记行为是导致损害后果发生的充分必要条件时，登记机构才承担赔偿责任。《物权法》实施后，根据该法第二十一条第二款的规定，房屋登记机构承担赔偿责任并不需要错误行为是导致后果发生的充分必要条件，只要登记机构存在错误，就应当承担赔偿责任，当然，如果登记机构没有过错，在承担赔偿责任后，还可以向造成登记错误的人进行追偿。