编者按：小区内业主停放的车辆被盗，在无法查到偷车人的情况下，物业公司往往被业主起诉到法院。物业公司应否承担责任？如作肯定回答，则又应承担什么责任？实务中出现了不同的结果。本期围绕这些问题展开讨论，分别展示了“保管责任说”、“服务合同说”和“委托合同说”。

物业公司应当承担保管责任　江苏省苏州方本律师事务所　刘宏伟

针对小区车辆被盗问题，笔者认为，物业公司应当承担保管责任，主要理由如下：

第一，从物业服务的性质而言，物业服务为有偿服务。物业公司为独立的自负盈亏的企业，追求利润是自身设立的目的。与其他企业提供有形产品获取利润方式不同的是，物业公司通过向业主提供无形的物业服务，如绿化、维护小区安全等，即符合物业合同标准约定的服务来获得自身利益。就停车费的性质而言，并非或者并不仅仅只是场地租赁费。因为一般认为，小区的道路或车位应当是属于业主共有的公共资源，即将实施的物权法第七十三条对此作了进一步的明确规定。既然为业主共有，业主有理由期待停车免费或维持较低费用水平。但现实生活中，业主所缴纳的停车费用往往较高，其中原因就在于物业公司收取了部分停车费用作为企业收入。

第二，业主与物业公司成立了车辆保管合同。合同法第三百六十五条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。其中，保管物品的一方为保管人，交付物品保管的一方为寄存人，保管合同以寄存人将保管物实际交付为成立要件。现实生活中，业主除了支付物业管理费外，每月还须向物业公司支付一定数额的停车费，该费用应当视为是保管合同的对价。业主每天将车驶回物业公司所管理的物业管理区域，应视为业主将保管物交付给了物业公司保管，由此，物业公司应尽到应有的注意和保管义务，使寄存人交付的保管物车辆处于安全的状态。有人提出，业主将车辆驶入小区后，并没有将车辆实际交付给物业公司，因为车钥匙还在业主手中，业主可以随时使用车辆，并不需要提前通知物业公司。笔者认为，这是对交付的机械的理解。交付并非特指手至手的交付。合同法第三百六十九条规定，当事人可以约定保管场所或者方法。车辆本身具有特殊性，因为车厢之内就像业主所有的房屋一样，属于业主的私人空间。一般而言，即便单独就车辆订立了明示的保管合同，业主也是不愿意把车辆的钥匙交付给保管人的。《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。也就是说，该物业管理区域都在物业公司的有效控制之下。业主将车辆驶入该物业管理区域，并在物业公司指定的区域将车辆停放，该保管的交付应当视为完成。至于物业公司采取何种方式来履行保管义务，如发放登记卡或是凭保管人开具的保管凭证交付或放行车辆，则在所不问。当然，物业公司可以进行登记，也可以不进行登记，这完全取决于物业公司对自身注意义务的认知。如果因物业公司疏于管理造成车辆被盗的，物业公司应当承担损害赔偿责任。

第三，由物业公司承担赔偿责任符合等价有偿原则。诚然，物业公司应提供与物业管理服务相对应的物业服务。但笔者认为，物业公司不仅向业主收取了物业管理费，还额外收取了一定数额的停车费，因而与业主成立了车辆保管合同。此车辆保管合同是物业公司同业主另行约定的合同，独立于物业服务合同之外，是与物业公司向业主进行物业管理服务，如清洁、保安等服务并不冲突的一种保管服务合同。有人会认为，从物业公司所获取的有限的停车费用与支付的巨额车辆赔款来看，如每月收取300元的停车费，却要求物业公司承担10万元以上的保管责任，一味让物业公司承担保管责任可能会显失公平。但笔者认为，一方面，对于寄存人和保管人来说，保管合同的对价是由双方协商一致的，如果保管人提供了保管服务却得不到相应的对价，那么保管人可以拒绝提供保管服务或者要求增加保管的对价。但是，保管合同成立后，物业公司就不应再以保管费过低而减轻其保管责任。另一方面，小区车辆保管合同较普通的保管合同有其特殊性，因为该合同主体为物业公司和业主特定双方，作为物业公司所获取利益的资源??小区车位??本身亦属业主共有，车辆管理费用的收取不仅数额确定，而且长期存在，因为只要小区存在一天，停车费就可稳定收取，物业公司在收益固定且较少商业风险的情况下，理应承担较普通保管人更重的保管责任。

应该看到，随着经济的发展，越来越多的家庭购置了车辆。但随之出现的是，很多城市的小区频频出现车辆被盗的现象，绝大多数是与物业公司在进行车辆保管的时候没有尽到应有的注意义务，疏于管理造成的。笔者认为，物业公司只要尽到应有的注意义务，是完全可以尽到保管车辆的合同义务的。物业公司应该反省自身的服务，以便在激烈的市场竞争中立于不败之地。

物业公司在未尽合理管理义务时担责　江苏省南京市鼓楼区人民法院  苏  治

根据司法实践经验和我国相关法律法规，笔者认为，业主与物业公司仅成立服务与被服务的关系，物业公司仅在未尽到合理的管理义务时承担责任。主要理由如下：

第一，物业公司对小区车辆形式上的保管并不构成保管合同。按照保管合同的实质构成要件，要求托管人实际转移保管物的占有，并且在领取保管物之前事先通知保管人。从小区车辆停放的合同形式来看，业主通过向物业公司每月缴纳一定数额的停车费用，将车辆停放在小区的指定位置。表面上看来，物业公司好像已经实际管理车辆，但实际上，车辆的管理权还是由车主本人掌握，并没有实际转移车辆的占有，车主还可以随时使用车辆，并不需要事先通知物业公司。上述特征与保管合同的构成要件大相径庭。

第二，从物业公司设立的目的来看，小区全体业主为了能够获得一个良好的居住与生活环境，委托物业公司对其小区进行管理，提供服务。物业公司履行职能是基于小区全体业主的委托，履行职能的目的也就是为了维护好全体业主（或大多数业主）的共同利益，如小区环境卫生、安全等。维护好小区居民的财产安全也就是物业公司的一项重要职责。但物业公司是否负有绝对的安全和保管义务？这无疑是不现实的。事实上，物业公司也不可能做到。正如世界上不可能有一劳永逸的安全手段一样，物业公司也不能承担起小区的所有安全任务。物业公司对小区应尽的基本安全义务，包括安排保安对小区进行连续巡逻、安置必要的小区周边监视装置、实行门卫登记制度等。除此之外，除非物业合同中有特别规定或者是物业公司的重大过失和故意，否则，物业公司不再承担责任。

第三，从权利义务相一致的原则分析，等价有偿是民事活动的一般准则。物业公司作为盈利性的机构，自身要追求一定的经济利益。此时，经济利益的获取，表现为物业公司通过提供优质、良好的物业服务，来赢得大多数业主的认可，从而获取一定数额的物业管理费用。反过来，一定数额的物业管理费用也就在很大程度上决定了物业公司的服务手段和服务质量。从小区停车费缴纳的数额来看，通常是车主每月缴纳数十元到数百元不等的费用，该费用相对车辆的价值而言，自然微不足道。物业公司在已经尽到管理义务的情况下，再就车辆的价值进行赔偿，显然有失公平。另外，就停车费的性质而言，小区的资源归全体业主所有，车辆地面固定停放位置属小区全体业主所有，除对停车费有特别约定以外，停车费要纳入物业维修基金，归全体业主所有，以用于公共设施的维修、更新。也就是说，业主的停车费仍然是归业主所有，停车费并非保管费。物业公司作为小区业主的代理人，小区车位的划定与使用实际上是为了全体业主的利益，以保障小区内空间的合理使用。

值得指出的是，物业公司对于小区车辆的被盗虽然不承担保管责任，但还应承担其他形式的民事责任。因为从物业公司的管理职责来看，本身就应当担负起维护小区安全、良好秩序的责任。盗窃事件的发生是因物业公司存在过错的情况下，其必须承担责任。实践中，确实发生了物业公司由于疏于管理，对小区被盗车辆进行赔偿的案例。但如果物业公司自身已经尽到应有的管理义务，如确保专人巡逻，对于进出小区的车辆都进行必要的登记和询问等，此时物业公司就不需承担责任。否则，物业公司就应当承担因管理不善导致车辆失窃的赔偿责任。

另外，履行物业管理职责的书面记录一般都由物业公司保管，当业主与物业公司发生纠纷后，此类书面证据的真实性、客观性就难免会产生争议。因此，为了避免此类问题的发生，确保记录材料的客观真实，建议物业公司将自身履行物管职责的情况以及书面记录定期向业主委员会提交和汇报，将书面记录以双方都认可的方式妥善加以保管。

当然，如果当事人与物业公司事先有签订保管合同的明确约定，双方当事人在自愿的情况下达成车辆保管的协议，此时，物业公司就当然地被赋予了保管车辆的义务，因此，对于车辆的被盗就理所当然地承担保管责任。