本网连云港讯：在房屋交易过程中，面对扶摇直上的房价以及一些无法预见的问题，有些售房人虽已收取定金甚至全部购房款，但因利益驱使，往往反悔毁约。近年来法院受理的这类案件呈增长趋势。在房屋买卖过程中，如何维护自身的合法权益，已成为人们普遍关注的问题。

案例一：

2004年6月13日，李某与钱某订立1份契约，契约约定：李某将自己居住的2层小楼卖与钱某，价款为57000元。契约落款处有买卖双方、中间人赵某和李某两位舅舅签名。契约订立后，钱某付清了房款并搬入房屋居住，双方未办理房产过户手续。后因该套房屋产权证在李某母亲手里，李某母亲与钱某又签定协议，承认卖房契约有效，永不悔改，钱某再次支付李某母亲30000元。协议落款处有李某母亲签名、捺印。

2007年因房屋拆迁，李某以该房屋所有权归其母亲所有，自己无权擅自处分该房为由，认定与钱某签定的房屋买卖协议无效，主张对方返还房产，自己退钱。双方协商未果而诉至法院。

法院经审理认为，原、被告间订立的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并已实际履行，该合同事后得到房屋共有人之一的原告母亲的认可，被告是善意、有偿取得涉案房产，为保障交易安全，应当维护被告的合法权益。不能以房产转让未办理权属变更登记手续而认定合同无效。双方订立的房屋买卖合同合法有效。

买卖房屋的双方，如果卖方刻意隐瞒房屋产权事实，买方在不知情的情况下，善意、有偿取得该房产，应认定该房产买卖合法有效。而拥有房屋产权的第三人可依法向卖方主张权利，买方不承担责任。若买方明知房屋产权不属卖方，而与卖方签定房屋买卖协议，即便该房屋交付使用，房屋买卖协议也属无效。案例二就是这样一个例子。

案例二：

汪名、汪强系兄弟关系。2002年汪名将自己的一套平房借与弟弟汪强居住。2003年8月29日，汪强未经汪名同意，将该房卖与孙柯。契约签订后，孙柯将房款4600元交付汪强，汪强将持有的房屋土地使用证及该房屋交付给孙柯。2007年9月，汪名发现该房屋被其弟擅自卖于孙柯，遂诉至法院。

法院经审理后认为，无处分权的人处分他人财产，权利人不认可，则合同无效。孙柯明知争议房屋权属是原告汪名，而与其弟签订卖房契约，显然是无效的。又该房屋宅基地属于农民集体所有，根据法律、法规有关规定，针对农村私有房屋买卖合同无效。被告孙柯非该村村民，故汪强与孙柯的房屋买卖合同违反法律禁止性规定，属无效合同。

案例三：

1999年5月7日原告齐某经人介绍购买被告吴某的房屋，价款为5300元。双方签订了《协议书》。协议签订后，原、被告双方交付了房屋及价款，被告同时将国有土地使用证、民房建筑执照等交付原告，但未办理房屋产权过户手续。2007年齐某找吴某要求办理房屋产权过户手续，吴某没同意，要求齐某再给付房屋现价的一半款额，才可过户。

法院认为，原、被告买卖房屋双方有协议，且双方已按协议的内容各自履行了义务，该协议并不违反法律、法规强制性规定。因原、被告双方系房屋买卖关系，国有土地使用证上的房屋依法转让后，土地使用权一并转让。被告所转让的房屋有合法审批手续，应办理产权证明，并应协助原告办理产权过户手续。

由于房屋交易手续繁杂，一些售房人不规范操作和失信行为，经常引发纠纷甚至诉讼。法官提醒广大买房人，买房签合同前一定要调查了解房屋的产权来源、产权现状；签合同时更要注意，避免房价攀升卖家反悔等情况；合同中不仅要约定合同履行的程度、细节，还要把合同不能履行的违约责任约定清楚，并在合同中明确违约金额。