根据《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。在抵押人属于善意取得的情况下，其对房屋的抵押权应受法律保护，抵押权的善意取得构成房屋登记机关撤销房屋抵押登记的法定阻却事由。

2008年4月1日，丁某与徐某、王某到某县住建局所属房地产管理处申请办理房屋抵押登记，并提交了徐某与王某的结婚证、登记权利人为徐某的第0006547号《房屋所有权证》、徐某和王某以及丁某各自的身份证及其共同签订的借款协议等材料，当日，县住建局经过审查为丁某颁发了洪房2008他字第**号《房屋他项权证》。2009年4月，丁某与徐某、王某因民间借贷纠纷诉至法院，2009年7月23日，法院作出民事判决书，判决徐某、王某偿还丁某借款100000元及利息。判决生效后，徐某、王某一直未履行义务，丁某遂向法院申请强制执行，法院于2011年6月2日作出民事裁定书及协助执行通知书，送达县住建局并对徐某所有的位于该县中昔村住房进行查封。在查封期间，陈某认为自己与徐某已于1992年举行结婚仪式共同生活，虽未领取结婚证，但属于事实婚姻。该涉案房产虽登记在徐某个人名下，但是夫妻共同财产。虽然徐某与王某于2008年1月31日县民政局虚构事实领取结婚证。但陈某是于2008年12月18日才与徐某诉讼离婚，且该涉案房产已判归陈某所有。后陈某向县住建局提出书面申请并提供相关材料，要求撤销该《房屋他项权证》。县住建局经过调查、核实后，于2013年9月25日根据《城市房屋权属登记管理办法》第四条、第二十五条第一款规定，作出《关于注销颁发给丁某洪房2008他字第**号〈房屋他项权证〉的决定》。原告丁某不服该注销决定遂向法院提起行政诉讼，要求予以撤销。

本案的争议焦点有两个：1、原告有无善意取得涉案房屋的抵押权；2、县住建局作出注销房屋他项权证的决定，适用法律是否正确，程序是否合法。

一、关于原告有无善意取得涉案房屋的抵押权问题。1、原告丁某在申请办理抵押登记之前与徐某、王某、陈某均不相识，且该房屋一直登记在徐某个人名下，未登记共有人。虽然该房产实际属于徐某和陈某基于事实婚姻关系而共同所有，但原告对此并不知情，徐某和王某作为共同借款人在原告申请办理抵押登记时，向县住建局提供了民政部门颁发的结婚证，足以使人相信其合法夫妻身份。房产证与结婚证均具有公示效力，原告基于对上述房屋登记与婚姻登记的合理信赖，完全有理由相信徐某有权抵押该房产，故其符合“善意”要件。2、该房屋抵押所担保的是原告出借的100000元借款及其利息，当债务人不履行债务、抵押物变现时，应优先偿还原告的借款及利息，故其符合“合理对价”要件。3、该房屋抵押已经县住建局予以登记并向原告颁发了《房屋他项权证》，故其符合“已经登记”要件。因此，尽管徐某隐瞒了其事实婚姻状况和房屋所有权状况，将其名下的房屋为担保丁某的债权而设立了抵押，实施了无权处分行为，但抵押权系不动产物权之一，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，本案符合不动产物权善意取得的构成要件，原告已经善意取得涉案房屋的抵押权。当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，并不能排除不动产物权善意取得制度的适用，恰恰相反，保护善意第三人利益，彰显物权登记的公示公信效力，这正是物权法确立该项制度的意义所在。徐某在离婚诉讼期间隐瞒了涉案房屋已被抵押的事实，虽然相关离婚判决将涉案房屋判归陈某所有，但原告丁某在此之前已经取得的抵押权并未因此而消灭，故被告县住建局主张法院已将涉案房屋判归陈某所有故应作出注销行为的理由不能成立。

二、关于县住建局适用法律是否正确、程序是否合法问题。1、根据新旧法律规范的适用规则，通常情况下，人民法院审查具体行政行为的合法性时，实体问题适用旧法规定，程序问题适用新法规定。但就本案而言，县住建局据以作出实体处理的《城市房屋权属登记管理办法》发布于1997年，虽曾于2001年作过修正，但2007年《中华人民共和国物权法》规定了不动产物权善意取得制度之后，该规章并未作相应调整，在两者不能完全对应一致时，自应优先适用效力更高的上位法；县住建局作出注销决定时，《房屋登记办法》已经施行，该《房屋登记办法》第八十一条规定：司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。该条规定的符合《中华人民共和国物权法》不动产物权善意取得制度的要求，是对原规章空白的填补，亦与上位法的规定相一致，在实体处理时应予适用。故县住建局主张应适用原抵押登记时所依据的规章，其理由不能成立。据此，县住建局适用法律不当并导致本案实体处理错误，应予纠正。2、房屋他项权证事关权利人重大财产权益，虽然《房屋登记办法》未对撤销程序作出具体规定，但依程序正当原则要求，县住建局在作出撤销（本案县住建局实际为注销）决定之前，应当告知原告作出决定的理由与依据，给予其陈述和申辩的机会，但县住建局未能履行上述程序。虽然县住建局辩称因联系不到原告丁某所以无法履行上述程序，但未能提供证据予以证实。3、根据《房屋登记办法》第八十一条规定，县住建局应当对原告是否构成善意取得进行必要的调查了解，特别是原告丁某是否清楚徐某、王某、陈某三人之间的真实身份关系，这一问题对于本案至为重要，但县住建局作出注销决定前未就此进行调查，故其重要事实不清、关键证据不足。据此，县住建局作出的注销决定程序违法。

故笔者认为，县住建局作出的《关于注销颁发给丁某洪房2008他字第**号<房屋他项权证>的决定》, 重要事实不清、关键证据不足，适用法律不当导致实体处理错误，且程序违法，应予以撤销。