本案借名购买的房屋的所有权属于谁？
作者：胡发富 发布时间：2014-07-28 浏览次数：1249
李大虎与王秀华系朋友关系。因李大虎存在银行信用不良记录，购房时无法办理银行抵押贷款。2009年8月份，经双方协商同意，李大虎以王秀华名义购买住房一套并办理住房抵押贷款，购房款及银行贷款由李大虎支付，房屋所有权归李大虎所有。在李大虎安排和陪同下，王秀华于
本案的争议焦点是：借名买卖房屋后，房屋所有权属于谁？合议庭对此存在
两种意见。
第一种观点认为，不动产物权以登记为准，未经登记不产生物权效力，李大
虎未登记为物权人，因此，其请求没有法律依据，应不予支持。
第二种观点认为，尽管不动产登记在王秀华的名下，但对于双方当事人之间的争议，应当根据购房时双方当事人的真实意思表示，结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况综合分析确定房屋归属。本案中，李大虎因不符合办理银行贷款的条件，借用王秀华的名义购买房屋并登记房屋产权，购房款实际由李大虎支付，房屋也由李大虎实际使用，因此，法院应据此判决支持李大虎的诉求。
笔者支持第二种观点，理由如下：
第一、我国《物权法》第九条（不动产物权登记生效主义及其例外）第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十四条（不动产物权的变动）规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；第十五条（区分原则）规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有规定的外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力；第十六条（不动产登记簿的效力）规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理；第十七条（不动产登记簿与权属证书）规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准；第一百零六条（善意取得）规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。实际上，登记簿并不能最终实体上决定房屋产权的归属，它只具有权利推定的效力，可能与实际权利状况并不一定完全吻合。《物权法》第十六条第一款规定是对不动产登记簿推定力的规定，不动产登记簿的推定力是权利的推定而非事实的推定，是可以推翻的推定。房屋物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力。善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利亦予以保护。但是，房屋物权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该房屋的权利人，在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定，特别是当事人之间的合法有效的民事合同（协议）可以推翻这种推定。
第二、我国《民法通则》第五十四条（民事法律行为的定义）规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为；第五十五条（民事法律行为的实质要件）规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或社会会公共利益；第五十六条（民事法律行为的形式要件）规定，民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定是特定形式的，应当依照法律规定；第五十七条（民事法律行为的效力）规定，民事法律行为从成立时起具有法律的约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，虽然涉案房屋登记在一方当事人名下，但并不能因此确定该房屋所有权就归该当事人所有。房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决房屋归属问题，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。本案中，2009年8月份，李大虎与王秀华双方协商同意，李大虎以王秀华名义购买住房一套并办理住房抵押贷款，购房款及银行贷款由李大虎支付，房屋所有权归李大虎所有，这是民事法律行为，具有法律约束力；
综上，笔者支持第二种意见，法院最终采信了笔者的意见。（本文当事人均为化名）
