李某与张某系夫妻。2009年8月，李某与张某二人共同出资24万元购买位于淮安市清河区的一套商品房，房屋所有权人登记为张某一人。2011年10月10日，张某瞒着妻子李某与高某签订了房屋买卖协议，协议约定，张某将该房屋以35万元的价格卖给高某，高某先付款28万元，余款待入住后付清。协议签订后，高某于2011年10月15日向张某支付购房款28万元，10日后高某搬进争议房屋并付清余款，但双方一直未办理房屋过户手续。2012年4月，李某发现争议房屋有人居住，遂找到高某要求其搬出该房屋，高某称张某以35万元的价格已将该房屋卖给自己，拒不搬出。李某与张某协商无果，遂将高某、张某诉到法院，要求确认王、邓二人签订的房屋买卖协议无效。

 

本案处理中，存在两种不同意见：

 

 

第一种意见认为，张某与高某的买卖协议意思表示真实，且高某付清购房款，合同自成立起即发生法律效力，不能以未办理过户手续认定合同无效。

 

 

 

第二种意见认为，李某与张某系夫妻关系，其家庭财产属于夫妻共同所有。张某未征得李某同意，即与高某签订房屋买卖协议，事后未得到李某追认，属于无权处分，房屋买卖协议无效，且不构成善意取得。

 

 

笔者赞同第一种意见，理由是：

 

从所有权上分析。被告张某不是无权处分人。首先，无权处分是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。而本案争议的房屋属被告张某与原告李某的夫妻共同财产，被告张某系共有人之一，而非无处分权的人，只是其未征得其他共有人的同意而出卖共有财产，属于处分时存在权利瑕疵，应当适用权利瑕疵担保制度。其次，《婚姻法》第十七条规定："夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。"《婚姻法》解释（一）第17条规定："（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人"。从上述条文可以看出，从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，一般适用表见代理的规定，对夫妻一方所为之相应的行为后果仍由被代理人承担。综上，本案两被告签订的合同应属权利瑕疵合同，即在合同依法成立时，出卖标的物的所有权人存在瑕疵的合同，出卖人应承担标的物的权利瑕疵担保责任。

 

二、从合同无效情形分析。本案不具备法定的无效合同的情形。我国《民法通则》及《合同法》对法定的合同无效情形明确予以规定。根据我国民法理论，合同的生效要件包括：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益，具备法律所要求的形式，以及标的确定和可能等。而对于权利瑕疵的合同，笔者认为，《合同法》第150条的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主权任何权利的义务，但法律另有规定的除外。该条确定了出卖人所应负的权利瑕疵担保义务。出卖人违反权利担保瑕疵义务或者违反物的瑕疵担保义务的，都构成违约。由于因出卖人违反权利瑕疵担保义务所产生的违约责任，应当以合同有效存在为前提。据此，我国合同法是承认在出卖人违反权利瑕疵担保义务的情况下，合同仍然是有效的。

 

三、从社会效果分析。本案合同认定无效，不利于保护交易相对人的利益及保护交易安全。如果共有权人所订立的合同需要共同共有人的意思表示方能产生确定的法律效力，当共同共有人不予追认时，此时如果认定合同无效，交易相对人根本无法要求卖方承担违约责任。同时，这样处理亦要求受让人时时刻小心，务必查明出卖人是否真正具有处分权，这势必加大交易成本和费用，无益于促进交易和保障交易安全，如此有悖于民法基本原则，交易安全的立法目的也将会受到严重影响。故应当运用《民法通则》诚实信用原则，准确认定合同效力，在充分协调各方的利害关系、权利义务平衡的基础上，确保交易安全。同时，被告高某作为一般的社会人，不应苛求以一个法律人的眼光去审慎的看待被告张某的行为是否得到其妻子的授权；而且本案中，房屋所有权人登记为被告张某一人，被告高某无法知道该房屋还有其他共有人，既然权利证书上登记为被告张某的名字，则根据物权登记公示原则，买受人完全有理由相信该房屋并非共有房屋，登记的权利人对该房屋具有完全的处分权，故被告高某主观上应认定为善意。

 

四、从立法本意上分析。让当事人签订的合同尽量有效，让有效的合同尽量得到履行，鼓励交易是合同法的重要精神，故应当谨慎地认定合同无效，人民法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制规定和社会公共利益，就可以发生效力。同时，最高法院《婚姻法司法解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。从此条亦可以看出，我国现行司法解释对夫妻一方擅自处理共有财产的效力并未持否定态度。

 

综上分析，本案两被告签订的房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。现原告李某要求确认两被告之间签订的房屋买卖协议无效，无法律依据，不应予以支持。

 

需要指出的是，本案合同有效，并非被告高某就获得了争议房屋的所有权。根据我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消来，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，由于被告高某尚未办理房屋所有权变更登记，故还没有获得房屋所有权。一旦被告张某不愿协助办理过户手续，则被告高某可追究被告张某的违约责任。