2011年2月28日，预告耿某与中业地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定中业公司将位于A小区18号楼111号、112号两间门面房均以价格5915100元的价格出售于原告。2011年3月8日，原告取得本案所涉两间门面房的预购商品房预告登记证书，但一直未取得房屋所有权证书。2013年10月18日，中业公司与被告陈某签订《商铺租赁合同》，约定中业公司将位于曙光路A小区1-24、1-25室（原编号为18-110，加上南边1间）两间门面房出租于被告陈某，租赁期自2013年12月15日起至2018年12月15日止，租金为每间每年5000元。后两被告使用该房屋经营超市。

2014年6月5日，中业公司出具说明，载明:耿某34222519590101XXXX购买我公司出售的A小区18号楼111及112号门面房。因首付款未支付，目前暂时未办理产权手续，但享有使用权。特此说明。另，2013年10月18日出租给陈某（身份证号：32092119740522XXXX）的A小区1-24、1-25室即为耿某购买的18号楼111及112号门面房，租赁合同中“原编号为18-110”为笔误。后原告更改陈述，称中业公司的老总将所涉房屋的钥匙交付给了原告，但未提供证据予以证明。

耿某能否基于预告登记要求被告排除妨碍、恢复原状？

一种意见认为原告与地产公司签订了商品房买卖合同，原告按期支付了首付款，并办理了按揭贷款，至今原告一直偿还贷款。但因该房屋一直未达到交付条件，原告进行了预告登记，已经尽最大可能的保障自己的合法权益，虽未办理产权证，但有权要求被告排除妨碍。

另一种意见认为，根据《物权法》第二十条规定，原告虽进行了预告登记，但是地产公司只是出租该房屋，并未进行能够使该房屋发生物权效力的处分行为，因此，原告不能要求被告排除妨碍。

在我国，预告登记究竟是债权还是物权并没有定论，在学术界有很大的争议，主要观点有请求权保全制度说、准物权说、债权物权化说三种，从立法目的的角度来看，笔者认为债权物权化说更为合理。

在我国，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。预告登记登记的是一种债权请求权而非物权，即使这种登记有着物权的某种特征与效力，其本质仍然是债权，不具有完全的排他性。纳入预告登记的请求权，只是对后来可能发生的与该请求权内容相冲突的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，这都是债权物权化的一种体现。

在本案中，原告取得的预告登记证书，是为了将来实现物权而设定的登记，是实现请求权的担保手段，故预告登记不具有物权登记性质，原告尚未取得房屋的所有权。另，原告也未能证明自己合法占有了该房屋，因此并不能要求被告排除妨碍。