近年来，随着房地产行业的飞速发展，市区的物业服务管理企业也不断兴起。随之而来的是物业纠纷也不断增加，主要表现在：物业服务企业服务不到位，存在一般或严重瑕疵，业主以此拒交物业服务费；有的小区无人指导组织选举成立业主委员会；有的小区虽成立了业主委员会，但业主委员会不履职。有的小区虽有物业公司在进行服务，但与业主或业主委员会签订的物业服务合同早已期满，在此情况下，物业服务企业按何标准、何约定服务，无任何单位或个人监督制约。近三年来，诉至我院的物业管理案件批量增长，每年呈上升趋势，此类案件当事人矛盾较多，纠纷化解难度大，而且容易演化为群体性纠纷，单纯通过诉讼程序难以从权本上有效解决纠纷、化解矛盾。本院通过对物业纠纷处理，进行深入分析，总结出下列原因和解决方法。

一、成因分析：

（一）业主自身原因

1.业主无交费意识。受传统住房体制的影响，很多业主尚未树立物业服务企业提供的物业服务是有偿服务的意识，有的是在城乡结合部、农村村民以及拆迁户购房较多的小区，很多业主没有交纳物业费的概念。2．业主法律意识不强，不能分辨物业公司的责任范围。很多业主不知道物业公司的义务范围，虽与物业公司签订了物业服务合同，但对物业公司的职责不知晓，有些事情并不属于物业公司职责范围也找物业公司，事情得不到解决，业主就以此拒交物业费来对抗物业公司，而不会通过合法途径维护自身权益；

2．业主委员会的功能未能得以有效发挥。虽然物业管理条例等法律法规也早出台实施，法律对业主委员会的成立、职责均作出了明确规定，但很多小区具备法定条件并未成立业主委员会。有些小区虽然成立了业主委员会，但并未实际参与小区的物业管理监督协调，真正代表业主履行职责；业主委员会的选举缺少政府部门的指导和协助，使得业主大会选举的程序出现瑕疵、人员组成素质不高。业委会委员缺少专业知识。

（二）物业公司服务不到位

1.物业公司定位不清。物业公司与业主之间是基于物业服务合同形成的服务与被服务的关系，而不是管理与被管理的关系，两者是平等主体之间的法律关系。而大多物业公司往往把自己放在管理者的地位，和业主沟通时不注重方式方法，导致业主不满意；物业公司的服务透明度不高，业主对物业费的去处不明。尤其是涉及业主权利的相关事务不能公开、公正对待。有的小区虽成立业主委员会，但物业公司未能通过业主委员会与业主沟通并行使权利。

2．物业管理人员素质不高。有些物业公司为了节约劳动力成本，雇佣年龄较大的离退休人员和文化素质不高的工作人员，忽视对人员的培训，甚至不培训即上岗，使得物业管理人员不能具备专业的管理水平和较强的工作能力，仅充当收费员的角色，而对业主反映的问题不能作有效地处理。

二、对策建议

1、政府职能部门应加强对物业公司和业主委员会的指导和管理，对业主委员会的成立、履职情况、物业公司的选任、履职情况应进行指导和监督，对于不能行使职能的业主委员会和物业公司应当追究其相关责任。

2、物业公司应加强自身管理，提高服务水平。一是树立服务意识，改变将自己置身管理者地位的的传统理念，与业主平等对话，重视业主的合理诉求，对业主反映不属于物业公司的职责范围的问题，物业公司应对业主进行耐心解释说明，并告知解决问题的途径。二是提高服务质量。首先提高管理人员素质。选聘工作能力强的人从事物业服务工作，重视人员的培训，提高人员的工作能力和工作水平。其次，切实履行物业服务合同中约定的相关义务，按照合同约定定期公开公示物管收费账目，对在履约过程中出现的问题积极、尽快改进并解决问题，并及时向业主反馈。三还应加强与业主的沟通互动。定期召开业主座谈会，特别是已经成立业主委员会的小区，物业公司可请业主委员会召集部分业主代表座谈，对业主反馈的意见和建议落实情况多跟踪、总结。  

3、作为业主也应当提高自身素质。业主在小区入住后，小区就是自己的家，树立主人翁的意识，既要维护自己的权益，也应当履行物业服务合同约定的义务，充分行使业主的权利。