在学习实践科学发展观活动中，按照“五服务”的要求，结合走访企业，对近年来发生的租赁纠纷进行了系统的梳理，对宏观经济形势下租赁纠纷的新情况和司法应对措施，进行了理性的思考，形成了关于我区租赁纠纷的调研报告。期望所提出的一些司法对策，能为我区打好应对经济危机的攻坚战有所帮助。

一、租赁经济的表现形态

去年，肇始于美国次贷危机的一场经济危机席卷全球，世界经济整体呈下行之势，我国也不可避免地卷入其中。中国的经济发展对世界有着重要的影响，在目前世界经济形势尚不明朗的情况下，中国如何提振信心、完成既定的经济发展目标，司法如何应对当前受经济影响产生的一些纠纷，为经济发展助力，是人民法院要深入探讨的问题。在我区提出打造全市现代服务业发展的先行区，大力发展总部经济，建成一批服务业集聚区和都市经济园区的背景下，租赁经济成为我区的主要经济形态，即以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体,通过开发、租售、合作等形式,招商引进现代服务企业和都市型工业,如金融业、咨询业、服务外包企业、高科技孵化企业等,从而培植新税源和新经济增长点。在此种经济模式下，房屋和土地的盘活利用是至关重要的环节，房屋或场地租赁关系也成为街区经济中常态的基础的法律关系。就我区租赁经济的表现形式来看，主要有以下几种：

一是以CBD即中央商务区等为代表的写字楼、办公场所等商务区经济。这些区域位于城市的黄金地带，土地利用率最高，集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动，就我区的实际情况来看主要位于新街口地区。

二是产业园经济。都市产业园作为城市功能转型、结构优化、品质提升的重要载体，正从盘活闲置资产迈向高度的集约化、特色化和高科技化发展道路。目前，我区已建成江苏软件园等都市产业园3个，初步建成或在建金陵生物医药科技产业园等都市产业园8个。

三是各种特色街区，尤其是品牌街区经济。我区的1912街区以其独有的民国建筑和时尚娱乐定位，在南京具有了巨大的品牌影响力。同时，我区提出要放大南京1912品牌，加强“明城汇”休闲街区宣传推广，打造大影壁、后宰门餐饮特色街。

四是各种类型的大卖场经济。其中又以珠江路百脑汇、华海、雄狮等IT产品大卖场为代表，我区在此基础上又提出了要切实提升珠江路产业层次。

五是运用“腾笼换鸟”的方法，招大商，引名企。对主城区的商业用地开发，土地使用权人、房屋产权人不一定具有开发经营的能力。为了使“黄金地段”产生“黄金效益”，通过“腾笼换鸟”的方法，招商引资，实现利益的最大化。

二、租赁经济产生纠纷的类型

租赁经济主要依托于现代服务业,更加强调城市土地的集约利用和可持续发展,可为创新、创业提供发展空间,为现代服务业和新兴产业提供发展载体。由于地处城市的核心区域，土地是我区的核心资源和发展经济的重要载体，我区生产型企业较少，以房屋租赁为壳的第三产业已经成为我区的重要产业，其基础就是租赁经济，房屋需求与土地资源有限、稀缺的矛盾，房屋租赁关系受经济影响的矛盾也将日益突出。经济的波动和变化反映在司法领域的重要方面就是租赁纠纷的发展变化态势。近三年多来，我院共受理租赁纠纷案件632件，涉案金额达8000多万；2007年受理此类案件137件，2008年受理261件，增长接近一倍；今年以来，受金融危机的影响，1-4月我院受理租赁纠纷案件139件，是去年同期的2.9倍，从侧面反映出我区经济形势的变化情况。

租赁纠纷产生的原因多种多样，主要有宏观经济的影响、运营商自身的经营能力和抗风险能力、承租方恶意逃债以及政府相关部门管理服务的缺失等多方面的因素。通过对近几年租赁案件的整理和归纳，根据租赁纠纷产生的原因，我们将租赁纠纷大致分为以下几种类型：

一是受宏观经济的直接影响而导致的租赁纠纷。此类纠纷主要是承租一方由于受经济大环境的影响，经营不景气而导致拖欠租金，当然也不排除一些恶意拖欠租金的情况。据统计，此类型纠纷占租赁纠纷总数的50%以上。

二是承运商招商引资不到位产生的租赁纠纷。此类纠纷主要是经营产业园区的出租方(非产权人)因资金不到位、资金链断裂等原因而引发。如涉及德汇文化产业园的租赁纠纷，因承运商南京德汇投资有限公司投入资金不足，在消防、供电等设施不完善的情况下就开始招租，以租金的形式来弥补投资的不足，承租的经营户以此为由拒交房租，并要求解除租赁合同、赔偿损失，在诉讼过程中还申请保全德汇公司的到期应收租金，导致其资金链进一步断裂。

三是受周边经营环境影响而产生的租赁纠纷。此类纠纷主要是经营方看中经营场所有从事该行业的周边环境优势，由于周边环境的恶化使经营者受到影响，引发纠纷。如地处我区新世界中心五楼的餐饮经营者，其经营初衷正是依托一至三楼的百货行业发展餐饮市场，而百货业的萧条和定位转型，也使五楼的餐饮经营陷入困顿、难以为继，从而引发了租赁纠纷。

四是运营商经营不善引发的租赁纠纷。运营商没有正确预见市场形势的变化、评估市场风险，制定的发展规划与市场脱节，在经济大环境萧条的情况下更容易因经营不善而导致多方当事人的矛盾。如南京赛戴尔数码广场管理有限公司在对未来城产权商铺的统一经营中，由于错误估计了经济形势和市场风险，与商铺产权人约定了较高的租金回报率，在经济形势低迷、承租人经营不景气的情况下，赛戴尔公司约定的回报率不能兑现，引发大量的租赁纠纷。

五是受集团公司其他业务牵连所引发的租赁纠纷。如去年造成较大影响的涉及蟠龙公司的案件，其项目本身经营较好，但由于该公司受所属房地产行业不景气之累，牵连影响到了公司的其他业务。

六是相关行政职能部门管理缺位引发的租赁纠纷。企业开发经营之前应履行一些必备程序，如消防设施的验收、环境质量的评估、市场准入的审批等，由于相关行政职能部门的管理不到位、引导措施未跟上，导致某些项目先经营后补办必要手续，有的甚至无法补办手续，造成经营不合法从而引发租赁纠纷。

三、租赁纠纷的司法应对措施

发展是主题，稳定是前提，和谐是目标，司法机关要充分发挥司法功能，重视法律手段的调节作用，以卓有成效的工作促进社会和谐，为区域经济的发展创造良好的社会环境和法治环境。为此，我院在处理租赁纠纷时提出要重点把握以下几项原则：

一是维护社会稳定原则。科学发展观要求我们相应地树立正确的稳定观，坚持以人为本，以和谐理念为指导，既要高度重视、认真对待社会矛盾和问题，又要用发展的眼光看待稳定；既要确保当前的稳定，着力解决影响稳定的现实问题，又要挖掘影响稳定的深层次原因，着力研究落实具有根本性的、长远性的治本措施，以实现可持续的稳定。在科学发展观的指导下，我院把“维护社会稳定、促进区域经济发展”作为检验解决租赁纠纷效果的重要标准。如我院受理的“美美时尚广场”租赁案件，不仅牵扯到房屋产权人、转租人、承租人，还涉及拆迁、众多小经营户的利益等可能影响社会稳定的问题，因此，我们处理这一类群体性纠纷时，在坚持依法办案的前提下，把维护社会稳定作为首要原则来牢牢把握。

二是合同实际履行原则。实际履行原则是合同履行当中应坚持的重要原则，能够督促合同双方当事人积极改善经营管理，以认真、负责的态度完成合同规定的义务，维护市场经济平等主体之间的交易秩序。合同的不履行有多种原因，要仔细分析纠纷产生的原因，评判解除合同可能导致的一系列社会效应，不轻易解除合同，从实际出发，根据合同的性质和债权人的实际要求认定是否可以解除。

三是情势变更原则。情势变更原则植根于法律规定的诚实信用原则，根据该原则不应要求当事人一方因为不可归责于当事人的原因，而以自身的损失保障对方获利。在我们的走访过程中了解到，家具行业处于房地产行业的末端，房地产市场的不景气也直接传导到家具市场，在遭遇家具市场寒冬时，红星家具城出租方主动每季度减少一个月租金。这种平衡双方利益、共担风险的模式值得提倡，不仅化解了矛盾，合理分配了风险，而且能够使双方共渡危机，达到以“共苦”换“共赢”的目的。在双方当事人都无过错的情形下，我们要合理运用情势变更原则，积极促成双方当事人协商，共同化解危机。

四是政府主导、司法配合原则。对整个社会资源的配置、对社会力量的整合依赖政府的指导，司法的功能仅限于对是非的判断和对责任分配。因此，在群体性纠纷中尤其是涉及重大项目时，要以政府为主导，由政府确定纠纷解决的大方向，同时，法院积极参与配合，发挥情报信息优势，警示突出问题，预测稳定形势，加强政府主导与司法参与的互动，充分依托和发挥社会大调解机制的作用，彻底化解纠纷。如在涉及未来城的租赁纠纷中，由区政府牵头，采取“腾笼换鸟”的方法，由赛戴尔公司退出经营，引入新华海公司经营，在政府的主持协调下，新华海公司与产权人达成协议，将租金回报率由8%下调到4%，以后逐年递增，由此平息了大部分产权人的矛盾。在此情况下，我院对由此产生的个案纠纷及时作出了公正的处理，形成了解决问题的合力，未来城整体经营状况明显改善，实现了多方共赢的良好效果。

五是柔性司法原则。法院在司法过程中，要避免刚性司法，慎用保全。结合当前的经济实际，法院在办案过程中应以价值衡量为必要补充，以整体利益最大化、损害最小化为基本出发点，追求各方利益均衡的柔性效果，不就案办案、机械办案。简单地使用保全等措施有时会适得其反，扩大双方损失，应结合案件实际情况，灵活运用法律，着眼于纠纷的解决、双方合法利益的维护和企业的长远发展。