关键词： 共有部分 物业公司 司法建议 业委会 全体业主

　　内容摘要: 2010年6月2日，无锡市春江花园小区业主委员会主任常本靖，从无锡市锡山区法院法官手里接过一份内容为“建议对小区共有部分收益应单独建账，不能与物业管理费混同收取、混同使用”的司法建议函时，感叹万分：“法院明确了小区共有部分权益的归属与分配问题，解决了长期困扰业主的难题。

　　2010年6月2日，无锡市春江花园小区业主委员会主任常本靖，从无锡市锡山区法院法官手里接过一份内容为”建议对小区共有部分收益应单独建账，不能与物业管理费混同收取、混同使用“的司法建议函时，感叹万分：“法院明确了小区共有部分权益的归属与分配问题，解决了长期困扰业主的难题。”

　　一

　　“这还得从一年前说起。”常本靖向记者回忆起由一场共有部分权益归属之争而引来的这份司法建议函。

　　2002年11月，一家物业公司与春江花园小区开发商签订了前期物业管理合同。2007年12月，春江花园小区业委会成立。2008年6月，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，致函物业公司要求终止物业管理服务合同。当年7月中旬，双方协商达成移交协议，物业公司答应返还预收的物业管理费、各类押金等近230万元。但是，业委会在查看移交清单时发现，物业公司在2004年至2007年间收取的停车费、小区商铺、会所等小区共有部分物业管理费596万元，没有列入移交清单之中。双方交涉不成，业委会将物业公司告上了法庭。

　　“根据有关规定，业委会有权代表全体业主要求物业公司返还共有部分收益。”业委会提交了物业公司当年的收支情况表，用来证明物业公司在2004年至2007年间小区共有部分的收入。

　　物业公司则认为，共有部分的收入，已弥补了物业公司的管理成本，不存在可分配利润。小区部分业主还欠结物业管理费，应对欠款行使抵销权，从移交的款项中扣除。

　　移交协议是否已经包含了共有部分收益？共有部分收益如何界定和分配？成为了法庭上双方争议的焦点。

　　二

　　庭审中，法院认为，共有部分物业管理的收益，虽然在移交协议中没有得到体现，但该部分收益应当在物业公司和全体业主之间依法分配。

　　“移交协议为双方真实意思的表示，该协议对物业公司实施管理期间应当返还给业委会的款项以及在整个前期物业管理期间代管的业主押金等事项和交付时间均作出了详细的规定。”法院在判决中明确指出。

　　那么，共有部分收益如何界定和分配？

　　法院经审理认为，所谓共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额，双方在审理中已经达成一致，不违反法律法规的禁止性规定。经审查报表，2005年至2007年小区业主共有部分的总收入为536万余元，期间的总支出为122万余元，总收益应为414万余元。

　　小区共有部分收益应主要归属于全体业主所有，因而分得七成。而物业公司在实施管理的过程中也付出了成本，享有三成的合理回报。

　　为此法院判决：物业公司将共有部分收益的70％返还给业委会，加上其他确认款项共517万余元。物业公司减去已履行的180多万元，还需返还330多万元。

　　“判决最后确定了'七三分账'的分配方案是基于所有权和管理权的关系以及公平原则。”无锡市锡山区法院院长金玮琳解释说，小区共有部分收益应主要归属于全体业主所有，当然物业公司付出了管理成本，也应享有合理的回报。只有物管企业享有了回报，反过来其才能更好地为业主服务。

　　一审宣判后，双方未上诉，判决生效。