公共收益怎么分如今成难题

　　追踪报道>>>春江花园物业纠纷案　6月2日，无锡市锡山区法院的法官们来到春江花园小区，给他们的业主委员会发放了司法建议函，建议这个已经走上了业主自治管理的小区业委会，能够对共有部分收益规范管理，为小区业主自治探索一条成功之路。

　　对此，小区几十位业主代表也围着回访法官，满面笑容地询问小区物业管理可能碰到的法律问题。但在一年前，关于小区物业管理的一场官司，却让锡山法院的法官和小区业委会都感到一筹莫展。

　　一年过去了，轰动一时的“无锡春江花园物业纠纷案”成为化解司法难题“指南针”，也正是由于这一案例，省高院首次集中回答了物业共有部分的收益界定、分配以及物业管理欠费能否抵消等争论已久的焦点问题。这一案例被称为“解决了司法难题，树立了裁判样板，贴近了法律真髓，维护了人民权益”。

　　物业共有部分收益谁做主

　　2002年11月25日，上海一家物业公司和无锡春江花园小区开发商签订了前期物业管理合同，管理范围为春江花园小区，占地面积为32.3万平方米，建筑面积为60万平方米。

　　根据物价局审批标准，双方约定由物业公司按建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费，对物业范围内的商铺、地下停车库、会所的物业成本不计入向业主所收取的物业费中。

　　合同约定的管理期限从合同签订日到业委会成立时结束。合同成立后，物业公司指派其下属无锡分公司具体实施春江花园小区的前期物业管理。

　　2007年12月22日，春江花园小区业委会成立。2008年1月2日，业委会在无锡市锡山区东亭街道办理了登记备案手续。　2008年6月21日，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，致函物业公司明确与其终止物业管理服务合同，同时要求物业公司在接函后15天内，向业委会移交相关资料和财产并交接完毕。　2008年7月17日，物业公司接函后与业委会协商，并达成了移交协议。经协议确认，2009年4月30日前，物业公司应向业委会返还预收的物业管理费、各类押金以及小区共有部分收益等232万余元。但物业公司仅履行了55万余元。后经业委会申请，法院裁定先予执行物业公司银行存款130万元。　但是，业委会在查看移交清单时发现，物业公司在2004年至2007年间收取的小区共有部分收入596万元，没有被列入移交清单之中。此后，双方交涉不成，业委会将物业公司告上了法庭。

　　“争议焦点”引出司法难题

　　“根据有关规定，业委会有权代表全体业主要求物业公司返还共有部分收益。”业委会提交了物业公司当年的收支情况表，用来证明物业公司在2004年至2007年间小区共有部分的收入。

　　物业公司及无锡分公司则辩称，共有部分的收入，已弥补了物业公司的管理成本，不存在可分配利润。小区部分业主还结欠物业管理费，应对欠款行使抵消权，从移交的款项中扣除。

　　“移交协议是否已经包含了共有部分收益？共有部分收益如何界定和分配？物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵消权？”法庭上，法官根据查明的事实以及双方提供的证据，总结了案件的争议焦点。如何及时化解业主和物业公司的纠纷？如何把“争议焦点”调和在合法合理的裁判之中？这些已成为摆在法官们面前的现实问题。在物业管理领域，物业共有部分权益问题由来已久。

　　据无锡市锡山区法院办案法官介绍，在前期物业管理期间物业共有部分收益的归属和分配纠纷比较普遍，并且涉及小区居民人数多、影响广。再加上法律、法规没有明确规定，而开发商与物业公司签订的前期物业管理合同中，对共有部分的收入往往没有具体约定，也给案件的审理带来了难度。

　　正如一位资深法官所言，这个案子涉及到账目举证、共有收益分成及依据、债务抵消等问题。可以说，是一个难题的集成体系。而每个问题又关乎到广大业主的切身权益。

　　依法保障3252户业主合法权益

　　“移交协议为双方真实意思的表示，该协议对物业公司实施管理期间应当返还给业委会的款项以及在整个前期物业管理期间代管的业主押金等事项和交付时间均作出了详细的规定。”法院在判决中明确指出。

　　2004年至2007年间，物业公司实施业主共有部分物业管理的收益没有具体记载，而收益数目相当巨大。在没有全体业主授权情形下，业委会不能以自己的意志对业主的重大权利作出放弃。

　　因此，共有部分物业的收益，在移交协议中没有得到体现，该部分收益应当在物业公司和全体业主之间依法分配。

　　那么，共有部分收益如何界定和分配？物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵消权？法院经审理认为，所谓共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额，双方在审理中已经达成一致，不违反法律法规的禁止性规定。经审查报表，2005年至2007年小区业主共有部分的总收入为536万余元，其间的总支出为122万余元，总收益应为414万余元。

　　“基于所有权和管理权的关系，同时基于公平原则的要求，参照双方在移交清单中确定的共有部分收益的分配方案进行分配，就是业主得七成，物业公司得三成较为合理。”无锡市锡山区法院民二庭庭长虞静珠说，小区共有部分收益应主要归属于全体业主所有，当然物业公司付出了管理成本，也应享有合理的回报。只有物管企业享有了回报，反过来其才能更好为业主服务。

　　值得注意的是，判决明确指出共有部分收益的所有权归全体业主所有，业委会不具有自行处置的权利，依据相关法律法规，该收益应用作小区的维修基金，业委会作为执行机构，如果使用应该收益，应按照全体业主的意志和法律的规定行使。　针对物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵消权问题。物业公司没有提交充分证据进行证明。根据法律规定，要进行债务抵消，当事人之间应当互负债务，互享债权。双方当事人为业委会和物业公司，结欠物业费的仅为部分业主。

　　而业委会代表小区全体业主提起诉讼，虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵消的规定。

　　司法建议呼吁社会管理创新

　　他们解决了司法难题，树立了裁判样板，贴近了法律真髓，维护了人民权益。这是江苏省高级人民法院一位多年从事民事纠纷审判工作的法官对这一案例作出点评。

　　但是，无锡市锡山区法院没有浅尝辄止，停留在“案结事了”，而是能动司法，服务靠前--既走进社区回访居民，又主动建议呼吁管理创新，促进社区和谐稳定。

　　在小区共有部分收益管理方面，虞静珠认为无论是物业公司，还是业委会自治，都应该单独建立账目、专款专用。目前，大部分物业公司所有收费一本账，不利于资金监管和合理使用。业主共有部分收益，应主要用于补充专项维修资金，一般不另作他用。但由于每个小区收费标准不同，有些仅凭收取物业费及共有部分收益，仍然无法维持物业公司正常运转。对此，应由业主大会决定能否使用共有部分收益。

　　少则几万，多则几百万的共有部分收益以及物业费，如何加强监督并合理使用，是广大业主最为关心的事情。“这也是我们一直关注的问题。”无锡市锡山区法院院长金玮琳谈到了司法建议中涉及的物业收支情况监督。她认为收支情况应定期公布、审计，并引入第三方机构进行监督、评估。

　　业主对共有部分的收入和支出有知情权，应建立财务收支定期公布制度，物业公司应定期对外张贴，业委会同时进行定期审核或专业审计。引入第三方机构评估监理物业公司服务质量和服务费用，既可避免因物业管理、服务引起的纠纷，也可推动物业服务质量和水平的提高，促进了业主和物业公司之间的和谐共处的关系。

　　“行业管理和行政指导的缺失，也是目前物业管理方面的突出问题。”一位从事物业管理工作的负责人说，物业管理已经成为生活中不可缺少的一部分，但是在行业管理和政府指导方面还有空缺，不利于物业服务行业的长远发展。

　　这也是无锡市锡山区法院在进行司法建议过程中，碰到的最大问题。他们建议，围绕规范物业服务企业行为，应当建立物业管理行业监管模式，从物业服务动态监管、费用监督、行业进入等方面提高行业管理质量。在完善业主自治基础上，街道办、政府等部门更应发挥协助、指导和监督职责。据悉，北京、成都等地已经在这些方面进行了有益探索和尝试。

　　在回访当天，锡山法院在给春江花园业委会的司法建议书中写道：对共有部分收益应单独建账，不能与物业管理费混同收取，混同使用。共有部分收益应专款专用。属于业主的共有部分收益，应主要用于补充小区的专项维修资金。收支情况应定期公布，定期审计。　业主对共有部分的收入和支出享有知情权，物管企业应建立财务收支定期公布制度，并对外张贴。同时也应建立完善的财务监督制度，以规范共有部分收益的使用。真诚地希望你们能以一流的服务、规范的管理，为小区业主自治探索一条成功之路。