诉状：业委会讨要645万

　　2008年6月21日，业委会致函物业公司明确要终止物业管理服务合同，同时要求物业公司在接函后15天内，向业委会移交相关资料和财产，并交接完毕。2008年7月17日，物业公司与业委会正式办理移交，并签订了移交清单一份，截至2008年6月30日，物业公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为232万余元，其中小区共有部分收益结算的时间为2008年1月至6月。业委会审查物业公司移交的资料后却提出，物业公司只拿出了业委会成立后的共有部分收益，但在业委会成立之前，也就是在2004年至2007年间，收取了小区共有部分收入596万余元却没有列入移交。

　　由于数额相差悬殊，双方无法协商一致，业委会遂诉至无锡市锡山区法院，要求物业公司立即返还移交清单确认的232万余元中的227万余元（差额部分5万余元为双方协议订立后业委会认可应返还给物业公司部分），以及2004年至2007年共有部分收益的70%即417万余元，两项合计645万余元。

　　被告：前期收益业委会没份

　　在业委会成立之前，小区共有部分收益该由谁作主？这成为双方在法庭上争议的最大焦点。被告物业公司代理律师认为，当小区业主的入住率不到50%时，无法成立业委会，这时开发商是大业主，有权与物业公司签订前期物业管理合同。该合同的主体是开发商，而并非业委会，因此，业委会不具备诉讼主体资格，也无权对前期物业管理中的共有部分收益提出分配要求。

　　被告方律师还提出，退一步说，业委会即使具有诉讼主体资格，其诉讼请求也已经超过2年的诉讼时效期间，也就丧失了胜诉权。此外，部分业主还欠缴131万元的物业管理费，这些欠费应当从移交的款项中扣除。

　　法院：物业、业委会三七开

　　由于法律法规对这类“历史遗留问题”没有明确的规定，锡山区法院是否会支持业委会的诉讼请求？

　　法院认为，2004年至2007年春江花园小区业主共有部分的收入和支出以物业公司的报表为准。其中，2005年至2007年业主共有部分的总收益为414万余元。而2004年的收益则无法在报表中体现，因此法院对2004年度收益分配的诉讼请求不予支持。

　　关于收益的分配，由于双方没有合同根据，法律对此也没有具体规定，法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配。共有部分管理收益应主要归属于全体业主享有，当然物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。最终，法院给出了“三七开”的方案，即业主得七成，物管企业得三成。

　　至于诉讼时效，法院认为，诉讼时效从当事人知道或应当知道权利受损后起算。本案中的诉讼时效应从业委会成立后，其知道或应当知道全体业主的权利受损时起算，故业委会的诉讼主张并未超过诉讼时效期间。此外，对物业公司提出对部分业主结欠的物业管理费进行抵销。法院认为，诉讼的双方当事人为业委会和物业公司，而结欠物业管理费的为部分业主，为单个的主体。业委会系代表小区全体业主提起诉讼，虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，物业公司主张行使抵销权没有得到支持。

　　判决：物业仍应返还331万

　　最终，法院一审判决，物业公司应当将移交清单确认的款项227万余元及2005年至2007年间小区共有部分收益的70%共289万余元返还给业委会，合计517万余元。此前物业公司已经支付了185万余元，仍应返还给业委会331万余元。

　　本案审判长杨琦东表示，相关法律对小区共有部分收益如何确定和分配只作了原则性规定，事实上，在案件审理中，合议庭法官们也曾有过不同意见，有的认为物业公司相对业主处于强势，收益应当二八开，甚至认为收益应全部归业主。但最终，本着公平原则，平衡物业与业主双方的利益，作出了上述判决。

　　一审宣判后，原被告双方均没有提出上诉。

　　看：小区未来将如何自治

　　物管：原班人马全部吸收

　　昨天，记者来到春江花园了解到，小区一、二期现有住户3200多户，居民约1.5万人。采访中，不少居民都表示知道，业委会打赢了官司，而且在这个过程中，小区的保洁保安等物业管理并未受到影响。业委会主任常本靖告诉记者，当初炒了物业公司后，小区的物业管理会不会受影响，成为业委会最担心的事。业主们大多对原物业公司的管理服务较为满意，为此，业委会大胆决定，将原物业公司的原班人马100多号员工“一锅端”，全部纳入业委会成立的物业管理处，对小区实行自治管理。

　　曾是原物业公司经理的陆建芳如今是小区物管处主任，身份转变后的她有着怎样的感受呢？“原来在物业公司的时候，小区里的维修项目只要超过1000元，就必须向公司打报告申请，顺利的话最快也需要半个月才能批下来。现在自治管理后，像这样的特殊情况向业委会打报告马上就可以批准。前不久，小区的热水泵维修需要2万元，我们申请后当天就获批，一周内问题就解决了。”

　　收支：小区维修不忘节流

　　据常本靖介绍，小区共有部分收益最主要来源于停车费。目前小区有3000多辆车，路面停车每月100元，地下停车200元。实行自治管理后，这些巨额收益该怎么花？陆建芳说，从去年以来，小区将原有的监控系统从黑色更新升级为彩色，并在小区主干道增设了监控点；对200多幢大楼楼道粉刷一新；改进了智能停车刷卡系统；同时小区绿化实现四季常绿……“全部改造投入了196万元，没有动用一分钱维修基金。目前小区的物业管理费每平方只有0.5元，除了补贴这一块和其他支出，截止到2009年小区账上积累了320多万元，去除支出，结余有120多万元。”对小区的殷实家底，常本靖充满信心，“我们把原本被物业公司截留的利润用于小区维修，让我们的小区保持新气象。”

　　“物业公司追求利润最大化，和业主维权之间是一对不可调和的矛盾。”在常本靖和业委会看来，小区自治管理是解决这个矛盾的有效尝试。但他指出，这一模式并不适用于所有小区，“在自治管理中，很重要的一环是选择专业的物业管理队伍，并有效控制管理成本。如果远期收入不足以应付支出成本，那么自治管理肯定无法得到业主们的拥护。”

　　监管：公共部分收益单列

　　法律界人士认为，关于商品房销售、物业服务等问题的矛盾和诉讼纠纷由来已久，此案将为全国其他法院审理判决此类案件提供借鉴参考。值得关注的是，像春江花园这样实行小区自治管理的并不多见。那么，对绝大多数小区的业委会和物管公司来说，少则几万元、多则几百万元的共有部分收益该如何分配？如何加强监督并合理使用？昨天，锡山区法院向春江花园业委会发出了《司法建议函》，建议对共有部分收益应单独建账，不能与物业管理费混同收取和使用。其次，共有部分收益应专款专用，应主要用于补充小区的专项维修资金。如另作他用，应由业主大会决定是否同意，物管企业不能自行决定，也不能擅自动用。再次，收支情况应定期公布，定期审计。同时，物管企业也应建立完善的财务监督制度，以规范共有部分收益的使用。

　　另一方面，应当建立物管行业监管模式，从物业服务动态监管、费用监督、行业进入等方面把好关。在业主自治的小区，街道办、政府等部门应如何发挥协助、指导和监督职责，这些问题都有待于思考和完善解决。