2010年5月，最高人民法院公报刊登了江苏省无锡市春江花园业委会讨要小区共有部分收益案。此案的焦点在于，对业委会成立以前的收益，业委会是否有权主张？业委会和物业公司又该按怎样的比例分配？

 

  业委会讨要共有收益

 

  　2002年11月25日，无锡市春江花园住宅小区开发商与上海陆家嘴物业管理有限公司签订合同，约定在业委会成立前，由物业公司指派其下属无锡分公司实施春江花园的前期物业管理。2007年12月22日，春江花园业委会成立。

 

  “业委会成员大部分是机关事业单位的干部，对法律政策非常敏感。”业委会主任常本靖回忆说。业委会认为，根据法律规定，业主们对小区内收取的停车费、场地租赁费、会所收入等共有部分的物业管理收入都有份分配处置。

 

  　“我们向物业公司提出，对共有部分收益应单独建账，不能与物业管理费混收混用。在保证物业公司运作成本的前提下，我们再加8%的利润给物业公司。但经过半年多的协商，双方没有谈拢。于是业委会根据业主大会的自治决议，决定炒了物业公司。”常本靖说。

 

 　 2008年7月17日，物业公司与业委会正式办理移交手续，并签订了移交清单一份。根据清单，截至2008年6月30日，物业公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为232万余元，其中小区共有部分收益结算的期间为2008年1月至6月。

 

 　 业委会审查物业公司移交的资料后却提出，物业公司只拿出了业委会成立后的共有部分收益，在业委会成立之前的2004年至2007年间，收取的小区共有部分收入596万余元却没有列入移交。

 

 　 由于数额相差悬殊，双方无法协商一致，业委会遂诉至无锡市锡山区人民法院，要求物业公司立即返还移交清单确认的232万余元中的227万余元（差额5万余元为双方协议订立后业委会认可应返还给物业公司的），以及2004年至2007年共有部分收益的70%即417万余元，两项合计645万余元。

 

 　 法院判决公平分配

 

 　 在业委会成立之前，对小区共有部分收益，业委会是否有权提出分配要求？这成为双方在法庭上争议的最大焦点。

 

 　 被告物业公司代理律师认为，当小区业主的入住率不到50%时，无法成立业委会，这时开发商是大业主，有权与物业公司签订前期物业管理合同。该合同的主体是开发商，而非业委会，因此，业委会不具备诉讼主体资格，也无权对前期物业管理中的共有部分收益提出分配要求。

 

 　 被告方律师还提出，退一步说，即使业委会具有诉讼主体资格，其诉讼请求也已经超过二年的诉讼时效期间。而且，部分业主还欠缴131万元的物业管理费，这些应当从移交的款项中扣除。

 

  法院认为，2004年至2007年春江花园小区业主共有部分的收入和支出以物业公司的报表为准。其中，2005年至2007年业主共有部分的总收益为414万余元。而2004年的收益则无法在报表中体现，因此法院对2004年度收益分配的诉讼请求不予支持。

 

  　关于收益的分配，由于双方没有合同约定，法律对此也没有具体规定，法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配。共有部分管理收益应主要归属于全体业主，物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。最终，法院给出了“三七开”的方案，即业主得七成，物管企业得三成。

 

  　至于诉讼时效，法院认为，诉讼时效从当事人知道或应当知道权利受损后起算。本案中的诉讼时效应从业委会成立后，其知道或应当知道全体业主的权利受损时起算，故业委会的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。

 

  　此外，法院认为，诉讼的双方当事人为业委会和物业公司，而欠缴物业管理费的为部分业主，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，物业公司主张行使抵销权没有得到支持。

 

  　最终，法院一审判决，物业公司应当将移交清单确认的款项227万余元、2005年至2007年间小区共有部分收益的70%即289万余元，合计517万余元，返还给业委会。

 

  　一审宣判后，原被告双方均没有提出上诉。

 

巨额收益如何监管

 

  近日，笔者来到春江花园，不少居民都表示知道业委会打赢了官司，而且在诉讼过程中，小区的物业管理并未受到影响。

 

  　业委会主任常本靖告诉笔者，当初炒了物业公司后，小区的物业管理会不会受影响，成为业委会最担心的事。业主们大多对原物业公司的管理服务较为满意，为此，业委会大胆决定，将原物业公司的原班人马全部纳入业委会成立的物业管理处，对小区实行自治管理。

 

  　据常本靖介绍，小区共有部分收益最主要来源于停车费。目前小区有3000多辆车，路面停车每月100元，地下停车200元。实行自治管理后，这些巨额收益该怎么花？

 

  　原物业公司经理陆建芳如今是小区物管处主任。她说，小区将原有的监控系统更新升级为彩色，并在小区主干道增设了监控点；将200多幢大楼楼道粉刷一新；改进了智能停车刷卡系统；同时小区绿化实现四季常绿……

 

  　“全部改造投入了196万元，没有动用一分维修基金。目前小区的物业管理费每平方米只有0.5元，除了补贴这一块和其它支出，截至到2009年小区账上积累了320多万元，去除支出，结余有120多万元。”对小区的殷实家底，常本靖充满信心，“维修基金的使用有严格规定，轻易动不了，而物业公司也不肯花大钱建设小区，我们把原本被物业公司截留的利润用于小区维修，让小区保持新气象。”

 

  　物业公司追求利润最大化，和业主权利之间似乎是一对不可调和的矛盾。在常本靖和业委会看来，小区自治管理是解决这个矛盾的有效尝试。但他指出，这一模式并不适用于所有小区，“在自治管理中，很重要的一环是选择专业的物业管理队伍并有效控制管理成本。如果远期收入不足以应付支出成本，那么自治管理肯定无法得到业主们的拥护。”

 

  　小区共有部分收益少则几万、多则几百万，对此如何加强监督并合理使用？

 

  　日前，锡山区法院向春江花园业委会发出了《司法建议函》，建议对共有部分收益应单独建账，不能与物业管理费混同收取和使用；其次，共有部分收益应专款专用，应主要用于补充小区的专项维修资金，如另作他用，应由业主大会决定是否同意，物管企业不能自行决定，也不能擅自动用；再次，收支情况应定期公布，定期审计，同时，物管企业应建立完善的财务监督制度，以规范共有部分收益的使用。

 

 另一方面，行业管理和行政指导缺失，是目前物业管理的突出问题。应当建立物管行业监管模式，从物业服务动态监管、费用监督、行业进入等方面把好关。

 

 　 除此，在业主自治的小区，街道办、政府等部门应如何发挥协助、指导和监督职责？这些问题都有待于思考和完善解决。