昨日，省高院通报2009－2010年度十大民生案例，涵盖住房、教育、医疗、养老、环境、汽车、农产品等各个领域，10大案例中有4个与房子有关。其中，本报所持续关注的南京“天空之都”售楼虚假宣传被诉案也榜上有名。

建有9米高的水景大堂，顶层设直升机停机坪，31楼是多媒体会议层，16楼市公共餐厅，37楼是俱乐部……看到南京东渡房地产开发有限责任公司（下称“东渡公司”）开发的楼盘“天空之都”售楼处摆放的宣传资料，赵某等人十分动心，很快签下房屋买卖合同。可等交付时，赵某等人才发现，宣传资料上描绘的设施大多成了浮云，交涉无果，赵某等44名业主以违约为由，把东渡公司告上法庭，要求赔偿违约金。

     一审法院驳回赵某等人的诉讼请求。赵某等8人随即向江苏省高院上诉。省高院经审理认为，开发商违约，裁定开发商赔偿赵某等人每人2万元。

    【联合诉讼】

9米高水景大堂交付时矮了约5米

     南京一高层楼盘“天空之都”对外销售时，开发商在售楼处放置的宣传资料上，对楼盘及设施进行了这样的描绘：9米高的水景大堂，顶层是直升飞机停机坪，31楼是多媒体会议层，16楼是公共餐厅，37楼为俱乐部……看到这些内容后，南京市民赵某十分动心，很快按每平方米9800多元的价格与开发商签订房屋买卖合同，对房屋的基本状况及违约责任作了明确约定。双方合同还对公共配套设施的交付内容、装饰装修及设备标准进行约定。此外，众多业主为该楼盘销售资料宣传的精心设计和先进设施所打动，先后与开发商签订了合同，支付了房款。

     可当开发商交付商品房后，赵某等人才发现，起初销售宣传资料描绘的那些设施，与实际交付的楼盘差别太大，9米高的水景大堂一下子矮了约5米，公共餐厅、多媒体会议室和直升机停机坪等公共设施也与宣传资料不符，停机坪更不见踪影。

     “买这套房子就是冲着楼盘的这些设施去的，现在都没兑现，开发商明显属于违约。”与开发商几经交涉无果，气愤不已的赵某等人将开发商东渡公司告上法庭，要求开发商承担违约的责任。

业主要求开发商交付直升机停机坪

     赵某等44名业主于2007年向南京市中院起诉开发商。赵某等业主的理由是，开发商在售楼处放置的楼书上写明：该楼盘建有9米高的水景大堂、16层为公共餐厅、31层多媒体会议室，37、38层的云顶皇家俱乐部、楼顶直升机停机坪等设施，正是看了楼盘要配备这些设施，他们才与开发商签订买房合同的，所以，这些宣传资料已经构成要约，成为房屋买卖合同的附件。现在开发商没有按楼书承诺，因此应属于违约，应按合同约定，按每套房屋6万元的标准进行赔偿。

     诉请中，赵某等人还特别提出，开发商在宣传资料中明确载明，该楼盘设有直升机停机坪，可实际交付的房屋中，并没有在顶层见到直升机停机坪，因此，要求开发商按楼书上的承诺，向赵某等44人交付直升机停机坪。

     庭审中，开发商则辩称，楼书是宣传资料，不能等同于合同，况且楼书封底已经注明“以合同为准”字样，因此，开发商已经提醒过了，应当免除责任。

【一审判决】

    认定开发商违约依据不足业主败诉

     该案的争议焦点在于，开发商东渡公司用于销售宣传的楼书等广告资料，是否构成签订商品房买卖要约，算不算合同内容，对开发商是否具有约束力。一审法院在审理中并未对此给予明确。

     一审法院经审理认为，赵某等44名业主要求开发商按宣传资料中的描述交付的水景大堂、16层公共餐厅、31层多媒体会议室、37、38层云顶俱乐部及顶楼直升机停机坪等，都是这个楼盘附属的公共设施，是为该楼盘的全体业主服务的，所以，即使开发商的宣传资料中对这些公共设施的描述构成要约，但在全体或多数业主未形成一致意见的情况下，赵某等44人只是部分业主，却为全体业主提供服务的公共设施交付主张权利，法律依据不足，主体资格不符，依法应予驳回。

     此外，一审法院还认为，由于赵某等44名业主在本案中的举证不足以证明他们发生损失的实际情况，因此对要求开发商按每套房屋6万元进行赔偿的诉请，也不予支持。

【终审判决】

    一审判决后，赵某等8名业主不服，向省高院提起上诉，省高院对此案进行审理宣判。

省高院首先纠正了一审法院对赵某等人主体资格不符的问题，认为这起商品房买卖合同纠纷属于合同法律关系，要求开发商承担违约责任，是基于合同中的约定，而不是要分享物权，而且他们诉讼目的相同，符合法律规定的共同诉讼条件。

     关于该案争议的焦点，省高院经审理认为，楼书等宣传资料能否作为合同组成部分，关键在于这些资料是否构成签订商品房买卖合同的要约，而构成要约需具备的条件是，宣传资料就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，应“具体确定”，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定，有“重大影响”。

    在该案中，省高院认为，开发商“东渡公司”的楼书对“天空之都”具体设施有明确的说明，比如9米高的水景大堂，顶层是直升飞机停机坪，31楼是多媒体会议层，16楼是公共餐厅，37楼为云顶俱乐部等。这些描述是“具体确定”的，而且赵某等人也是基于这些配套设施和设计，才愿意购买该楼盘的商品房，因此可以认为，楼书中的这些描述对赵某等人决定是否订立该商品房买卖合同“有重大影响”。因此，开发商的楼书应认定为合同内容，由于宣传中的这些设施并未实际提供，宣传含有虚假成分，开发商应按自身向社会公开承诺赔偿。至于业主们是否在签订购房合同前取得宣传资料，不影响开发商承诺的效力。

     至于开发商提出，楼书中已经注明“以合同为准”字样，但该字样是在封底位置，字体很小，和其他内容相比，不易为业主观察到，何况，该文字是对开发商一方义务的限制，不能仅以这段文字作为开发商免除义务的依据。开发商实际建设的9米高的大堂只有4米左右，停机坪的建设也并不符合合同约定，因此，应承担违约责任。

     据此，省高院撤销一审法院判决，改判开发商赔偿赵某等8名业主每人2万元。

    【法官说法】

楼盘广告 “具体确定”应视为合同要约

现在商品房买卖90%以上是以广告形式向社会公开出售的，开发商在进行宣传时会散发房屋的宣传资料，俗称楼书。省高院民一庭法官告诉记者，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，如果楼书等宣传资料关于商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，则该宣传资料应认定为是要约，即使出卖人的这些说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

法官特别提醒说，市民买房时要注意甄别：一是楼书等宣传内容如果用语含糊，也没有在合同中明确约定，通常只能认定为是要约邀请，对开发商不构成拘束力。二是如果这些说明和允诺具体确定，并且这些说明和允诺会对买受人决定是否购买房屋产生重大影响，则这些宣传资料可以认定为是开发商作出的要约，即使没有载入合同，对开发商仍然有拘束力。

教育等三大类新型民生案件增多

本报讯  昨日，江苏省高院在发布的《江苏法院民事审判工作蓝皮书》中披露，“十一五”期间，江苏法院共受理一审、二审民事案件169.8万多件，占全省法院受理民商事案件总数的2/3多。

    省高院有关负责人说，这些新型案件主要集中在教育、住房和消费三大领域。比如，在教育领域，社会办学机构大量出现，引发了许多教育培训合同纠纷；在住房领域，随着新小区的不断建成，物业服务纠纷、建筑物区分所有权纠纷，以及业主与开发商之间的商品房预售合同纠纷也大量发生，过去5年来，全省法院共审理物业服务合同纠纷5万多件；消费领域，则出现一大批信用卡业务的纠纷