2014年10月，淮安市清河区人民法院受理了原告王某起诉被告江苏某房地产公司商品房销售合同纠纷一案。

原、被告于2013年3月5日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将其位于淮安市北京北路价值64万元的某商品房出卖给原告。合同约定，出卖人应当在2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付给买受人；合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定支付房屋价款。2014年1月2日，被告将房屋钥匙交予原告。2014年3月14日，涉案房屋取得竣工验收备案证书。2014年6月13日，被告取得了涉案房屋的初始登记证书。2014年10月，王某认为房产公司逾期交房，且未能在合同约定期限内协助原告办理房屋产权登记手续，已构成违约，要求被告支付逾期交房违约金4800元和逾期办证违约金6400元。被告房地产开发公司认为涉案房屋于2014年3月14日才通过竣工验收，房屋实际交付时间应认定为2014年3月14日，而该公司在2014年6月13日取得了初始登记证书，在90日内完成了报送义务，故不存在违约行为。而公司同意按照合同约定，自2014年1月1日起至2014年3月14日支付逾期交房违约金4800元。

本案的争议焦点主要为房屋交付时间的认定。有观点认为，我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定，故该交付行为无效，房屋应当自验收合格后方为实际交付。而笔者认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2％以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”对于开发商交付未经竣工验收房屋的行为，我国法律规定其要承担相应的行政责任，并未确认该行为无效，且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故本案中，被告于2014年1月2日将房屋交付原告占有使用，故实际交付时间应认定为2014年1月2日，被告逾期交房的期限为2天，故应该根据合同约定支付逾期交房违约金128元。

而对于本案中被告协助原告办理产权登记的期限问题，《商品房买卖合同》第十五条的约定，明确了被告应在交付房屋后90日内将相关资料报产权登记机关备案，仅仅明确了被告的报送义务，并未对被告的协助办证时间进行约定。根据法律规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告于2014年6月13日才取得房屋初始登记证，导致原告无法在法定期限内取得房地产权属证书，故被告应按约定支付原告已付房价款1%的违约金6400元。