商用店面房转租未获房东同意，新租客入驻遭遇抵制，转租合同是否有效？店面长期空置造成损失该由谁来承担？近日，随着上诉期的过去，江苏省海安市人民法院审结了这起房屋租赁合同纠纷案，判决案涉合同解除，双方当事人对案涉合同的签订履行均有过错，各自承担50%的责任。

2017年8月，王某向甲物业公司承租店面房一间，用以经营家常菜菜馆。签订商业租赁合同一份，约定房屋仅限用于商业，不得分租、转租、变更经营项目。同年9月，王某成立案涉餐馆，名天天饭庄（化名），领取个体工商户营业执照，系个人经营，经营范围为餐饮服务。

张某系王某外甥，接手案涉餐馆，将天天饭庄以星星菜馆（化名）的招牌对外营业，营业执照未作变更。

2019年3月12日，张某将星星菜馆转让给赵某，签订转让合同一份，约定租金按原租房合同继续履行，张某保证赵某在原租房合同期内可按原合同约定继续承租房屋。合同最下页另标注“饭店产权人      知晓并同意乙方承继原甲方租房合同的权利和义务，由乙方履行原甲方租房合同，并将原甲方的押金退还乙方。产权人签章：       ”。该两处下划线均为空白。其后，赵某共转账85000元给张某，其中包括餐馆资产转让费用及房租、物业费等。

2019年3月15日，赵某安排人员进案涉餐馆打扫、整理餐具，遭物业公司人员制止。物业表示其认可的案涉房屋承租人为王某，张某无权进行转租，且物业亦不同意转租行为。赵某、张某及物业公司三方至今未能协商一致，赵某诉至法院，请求解除转让合同。

海安法院经审理认为，公民、法人或其他组织的合法权利应予保护。原告赵某与被告张某签订的《转让合同》是房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示。原告赵某与被告张某之间形成房屋租赁合同法律关系，合同有效。该租赁合同系转租合同，原租赁合同系由案外人王某与物业公司签订，转租合同未得到出租人物业公司的许可，且转租人亦非原租赁合同的承租人王某，合同履行不能，合同目的无法实现，张某为此负责任。在转让合同签订过程中，原告赵某明知原租赁合同系由王某与物业公司所签，其在与被告张某签订转让合同过程中在合同下页亦标注了要求物业公司签字或盖章予以确认的内容，然在未得到确认情形下即与被告张某进行了交付，转让合同无法履行，其自身亦存在过错。审理中，双方当事人对解除合同无异议，法院亦予以确认。双方当事人对案涉合同的签订履行均有过错，对于未能营业的损失，应各自承担50%的责任。遂依照《中华人民共和国合同法买卖合同司法解释》的相关规定，判决解除案涉合同，被告张某返还赵某转让费用及房租物业费等7万余元。

【法官点评】

本案涉及转租合同未获得房东认可，出租人无处分权，转租合同是否有效问题。参照《买卖合同司法解释》和《民法典》第597条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。这句话成立的前提就是合同依法成立并有效。合同效力应与物权区分开，物权瑕疵不影响合同效力，依法成立的合同有效，无权处分导致合同履行不能的，按违约承担相应责任。

本案中，转租合同系双方合意签订，依法成立生效，因合同目的不能实现，双方同意解除合同，应双方在合同签订履行中均有过错，法院判决二人对损失进行分摊并无不当。

本案的发生提醒人们，合同的签订是具有法律效应的，在承租房屋时要对房子情况及合同做到认真了解，出租房屋时亦要将情况告知清楚，对有可能出现无法交付的情况要积极解决，与人方便，就是与己方便，切忌因小失大，造成不必要的损失。