“按揭”方式购置商品房虽然是新生事物，但却在社会上迅速普及。目前，以“按揭”方式购房为代表的新类型财产分割问题，在离婚案件中如雨后春笋般不断涌现。但现行的法律、法规的滞后性导致对夫妻离婚时按揭贷款房没有明确规定，法院在审理婚姻家庭案件时很难对此类房屋定性。笔者认为对此种案件不能简单地确定按揭贷款房是夫妻共同财产还是夫妻一方个人财产，而是先要弄清按揭贷款房涉及到的法律关系以及所有权归属，才能很好地确定各种类型的按揭贷款房在夫妻财产中的性质。

一、按揭贷款房涉及的法律关系及所有权归属

按揭贷款购买房地产一般有现房按揭和楼花按揭两种。无论是现房按揭还是楼花按揭都基本涉及到三方主体、两个合同。主体分别为开发商、购房者、银行；合同一个是购房者与房地产开发商签订的房屋买卖合同，另一个是购房者与银行签订的借款合同。

购房者通过向银行借款的方式全部付清了房款，通过与开发商签订的房屋买卖合同就可以取得现房或房屋建成后获得房屋的期待权。购房者对开发商的付款义务已完成，只要到房地产管理部门办理确权手续，就取得了完整的房屋所有权。虽然这种房屋的所有权是通过抵押向银行借款而取得的，带有一点瑕疵，但这并不影响所有权的归属。

二、夫妻离婚时按揭贷款房归属问题

如果夫妻双方书面约定了房产的归属问题，则离婚时按照夫妻双方的约定即可。但在现实生活中，许多夫妻书面约定房产归属，离婚时就产生了争议。2001年修订的《婚姻法》使夫妻离婚时财产分配进一步明确：一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产，取消了一方婚前财产经婚后夫妻长时间使用变为共同所有的规定。一方婚前购买的房屋，取得了产权证，就意味着其婚前就拥有了该房屋的所有权。所有权属于物权，它和债权是不同的概念，不能因为是用另一方的收入或夫妻共同财产还贷，就改变房屋所有权的归属，婚前一方按揭贷款房屋仍旧应为其个人财产。下面，笔者将深入剖析不同情况下夫妻离婚时按揭贷款房如何定性的问题。

1、婚前一方按揭购买，取得房产证的情形。

不动产物权适用物权登记生效原则，应以向房地产登记机关进行登记为生效要件。产权证作为房屋权属的公示凭证，在没有相反证据证明的情况下，产权证上的名字就是该房屋的所有权人。据此，一方婚前买房取得产权证，该房屋就是一方婚前个人财产。而婚后夫妻用共同财产还贷，并不因此而改变房屋所有权的性质。

房屋的所有权原则上只属于一方，只是因为在婚后还贷中，涉及到了对于共同财产的处理，另一方就此的投入份额成为了购房一方的债务，购房一方需要对另一方做出适当的补偿。补偿双方可以约定为金钱、该房屋的部分或全部产权、其他财产或财产权利。可见，婚前买房、婚后还贷，房屋的所有权若无其他的约定，仍应作为婚前财产，属于婚前按揭购房一方。

2、婚前一方按揭购买，婚后取的房产证的情形。

现实生活中，期房按揭即楼花按揭的情形大量存在。楼花按揭发生在商品房预售的情形下，对商品房预售的行为，我国1994年的《城市房地产管理法》第44条第2款和建设部1994年《城市商品房预售管理办法》规定了预售登记。预售登记并不是任何确定产权变更的公示方法，主要是使预购者享有优先请求的权利，其目的在于保护债权而非保护物权。总之，期房按揭中的“登记”，不是物权中的“登记”，而是债权中的“预登记”。

那是不是因此就表示，这种情况下取得的房屋应该为夫妻共同财产？《婚姻法》第18条规定：一方的婚前财产为夫妻一方的财产。如果该财产的取得权利发生于婚前，而财产的实际取得在婚后，也应属婚前财产为个人所有。婚前一方按揭购买商品房，婚后取得房产证就属于此种情形。房屋的所有权是债权特别是预售登记的当然后果，权利是在婚前就已经获得，只是在婚后才实际占有房屋。笔者认为，此物权的取得是以债权的存在为前提的，如果夫妻之间没有其他特殊约定，因此取得的物权应属于原来拥有债权的一方。

因此，笔者认为对于一方在婚前按揭贷款购买、婚后夫妻共同使用居住并偿还贷款的房屋，不管是婚前取得了房产证还是婚后才取得房产证，都属于夫或妻一方个人财产，关于婚后还贷是以夫妻共同财产还贷的情形，在离婚时，由房屋所有权拥有者一方给予一定的经济补偿。