随着我国房地产市场的日趋成熟，如今房屋交易日益平常，在此过程中也出现了不少问题，突出问题主要有以下几个：

一、买卖双方签订了房屋买卖协议，但未进行房屋产权变更

《中华人民共和国民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”第57条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”根据上述规定，只要协议双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容不违背法律规定及社会公序良俗，协议本身是有效的，非因法定事由或取得对方同意，读不能擅自解除该协议。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第60条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”根据上述规定，在我国，对不动产采取的是登记生效主义，双方当事人如果仅仅签订协议，而未办理变更登记手续，则协议指向的房产权属变更不具有效力，此种情况下，也不能对抗善意第三人。双方当事人应当按照法律的规定和协议的约定，为办理权属变更手续履行自己的义务。

需要说明的是，不进行登记只是不发生房产所有权转移的效力，买卖协议本身是成立的，在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在，双方当事人必须依协议履行自己的义务。

二、出让方出售的房屋占用范围内的土地使用权不明确的

如果出让方未取得所出售的房屋占用范围内的土地使用权的，笔者认为并不影响协议本身的效力，出售方有义务通过申请办理取得土地使用权证，然后再依法办理登记过户手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。”第41条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”

三、对于双方约定分期付款的房屋所有权应如何认定

《中华人民共和国合同法》第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第134条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”房屋买卖当事人对于房屋价款约定分期付款的，笔者认为双方当事人在协议成立并进行变更登记后，房屋所有权便随之转移，分期付款本身不影响所有权的转移；如果当事人有约定的，在约定不违背法律强制性规定的前提下，可以从约定。

根据我国《城市房地产管理法》的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生转移，当事人约定所有权转移，只能在办理登记手续之后。当事人如果约定办理登记手续之前转移房屋所有权的，不具有法律效力，约定无效。