房地产开发公司在宣传资料中关于商品房的说明、允诺，符合一定的条件就应视为合同约定，对开发公司具有法律约束力；环境影响居住的质量，进而影响到商品房的商业价值，开发公司亦应承担因环境问题对商品房价值造成损失的责任。

[案情]

江苏省某房地产开发公司开发的某住宅小区商品房于2004年7月开始对外销售，2006年4月交付使用。

当初销售时，开发公司曾制作了该住宅项目的宣传彩页和售楼专刊。宣传彩页上注明：“小区占地74亩……绿化率40％……2.5万平方米的坡地式绿化林阴带营造的植物园……五大主题景观带，曲径通幽的设计风格……近万平方米的绿色健身休闲广场，让你充分感受有氧运动的魅力”。售楼专刊上注明：交房标准有21项，包括卫生间给水管道、厨房地漏、室内可视对讲系统、厨房及卫生间地面做防水处理、有线电视、电话、宽带、暖气、防盗网等；“保证广告宣传内容与实际一致。经有关部门认定属虚假广告的，退款退息或按已付房价款的3％赔偿”。

    年近花甲的米先生正是看上了这样优惠的条件，特别是小区优美的户外环境，才与开发公司签订了商品房买卖合同，并一次性支付了19.2万元的全部房价款。商品房买卖合同上约定：开发公司应于2005年8月31日前交付该房，若逾期超过90日后交房，原告有权要求“出卖人按日支付已交付房价款万分之一的违约金”。

2006年4月18日，即在开发公司允诺的交房时间7个多月之后，米先生终于从开发公司领取了房屋钥匙。办理入住手续时，米先生才发现，该商品房的室内设施，没有售楼专刊上写明的卫生间给水管道、厨房地漏等，而室外景观，小区绿化率远未达到40％，没有五大主题景观带，没有万平方米健身休闲广场，更没有2.5万平方米坡地式绿化林阴带营造的植物园。

米先生一纸诉状将开发公司告到了法院，要求开发公司：继续履行约定的交房标准，并给付相应违约金人民币5784.9元；给付逾期交房违约金人民币8460.42元，并将该违约金继续计算至该房达到承诺的交房标准时止；赔偿因没有按照约定建好五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失1.5万元。

开发公司则辩称，交付的商品房已经通过有关部门的验收，说明其是符合法定交房标准的；原告要求赔偿因没有按照约定建好五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失，无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

案件审理中，法院根据原告的申请委托多家鉴定评估机构予以司法鉴定，鉴定内容为：被告因没有建设五大主题景观带、植物园等景观而对原告房屋价值造成损失的数额。但均被告知，因目前我国缺乏相关的评估鉴定操作规范而无法鉴定。

不久前，法院对这起在当地颇有影响的案件作出一审判决：开发公司承担房屋不符销售广告约定的违约金人民币5784.9元、逾期交房违约金人民币4435元；开发公司为米先生安装售楼专刊上允诺的设施（含卫生间给水管道、厨房地漏、可视对讲系统等）；驳回米先生要求开发公司赔偿因没有建五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失1.5万元及其他诉讼请求。

宣判后，原、被告均未上诉，一审判决已发生法律效力。

[案件透视]

一、环境因素对房地产的影响有多大

环境对人们生活的影响是极为重要的，大到生存环境，小到居住环境、工作环境。良好的居住环境能提高人的生活质量，反之则会降低生活的乐趣。时下，“宜居”的概念正成为房地产市场开发的关键词，也印证着环境对人类生活的重要性。聪明的房地产开发商们无不在宣传广告中打出了“环境”牌：或以山水湖泊为邻、坐拥优美的自然景观；或是靠近名校、文化中心，有着深厚的文化氛围，即使开发小区有先天不足，也要建造人工水面、人造瀑布、植物园林等，借以增加吸引力。环境，已经为越来越多的买房者所关注，成为人们选择住宅时考虑的一个重要因素。

但是，环境因素对房地产价值的影响度到底有多大？怎样评估房地产价值因环境因素增益或减损程度，目前我国尚未有可遵循的专业评估规范。而衡量环境条件对房屋价值的影响程度是个专业性很强的工作，不宜由法院行使自由裁量权予以确定。在目前的条件下，法院虽然认定原告的此项诉讼请求具有合法、合理性，但因其没有提供能证实该损失数额的证据，只能根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，以证据不足对该诉讼请求不予支持。

随着民众对居住环境的重视，生活中因环境问题引发的纠纷日益增多，建立环境影响评估的技术规范迫在眉睫，建议房地产估价管理机构应及时出台相关的评估规范，适应人们对环境因素、对房地产价值影响量化的客观需求。

二、宣传资料为要约邀请 违约就应该承担责任

关于确认被告是否存在交房不符合约定标准的违约行为，首先要确定被告应履行何样的交房标准，这涉及到对关于被告制发的宣传彩页、售楼专刊性质的认定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告在售楼专刊上注明交房标准有21项，含卫生间设给水管道、厨房设地漏、设可视对讲单元门、有线电视、电话、宽带、暖气等，在宣传彩页上注明绿化率40％、2.5万平方米的坡地式绿化林阴带营造的植物园、五大主题景观带、近万平方米的绿色健身休闲广场等，这些是对交房标准及小区基础设施作出的允诺，该允诺或以方位（如在卫生间、厨房内）或以数字予以表述，具体、明确、客观，不会引起理解的歧义。而原告正是看到被告的以上宣传内容、基于对被告的信任而与被告订立的买卖合同，且被告同期所售房屋的基价要高于相似地段房屋的基价，其允诺内容影响到了房屋的销售价格。因此，以上允诺即使未被写入《商品房买卖合同》，也应视作合同的内容，被告应受其约束。同理，被告在售楼专刊、售楼处作出的允诺“保证广告宣传内容与实际一致。经有关部门认定属虚假广告的，退款退息或按已付房价款的3％赔偿”也应视作合同的内容。另外，在《商品房买卖合同》附件三“装饰、设备标准”中约定“配有可视对讲单元门、暖气、煤气、宽带、有线电视管线入户等”，此内容也是被告应履行的交房标准义务。至于是否应安装暖气包，因合同及宣传材料均没有予以明确所以引起了理解歧义，但由于该合同附件三系由被告提供的格式条款，在约定不明、有歧义的情况下，应作出对其不利的解释。

在此，提醒各位买房子的朋友：签合同时一定要谨慎，环境虽然是大家的，但毕竟自己每天都要面对，它关系到每个人的切身利益。买房子，不要只看广告，还要实地去勘察一番。