[案情]

2004年7月23日，张伟与董波口头协议，以8万元的价格购得董波住房一套。同年12月19日为给儿子购车创业，张伟将已简单装修并入住的房屋以书面协议的方式卖与赵永，并由董波协助到房产交易部门办理过户手续。不巧的是，赵永之妻将贷款、还贷日期签错，导致交易未成功。此后，伴随着日益增长的房价，董波即不愿再协助办理过户手续。2006年10月31日赵永以不能办理过户为由，一纸诉状将张伟诉诸法庭，要求与其解除房屋买卖协议，并由张伟返还其已付购房款9.8万元，同时支付违约金4万元。庭审中，双方在法院主持下自愿达成调解协议：一、原告赵永与被告张伟解除房屋买卖协议。二、被告张伟返还原告赵永房款9.8万元。原告放弃违约责任的请求。

2007年1月16日张伟以赵永系在欺骗的情况下与其签订原调解协议为由提出再审申请。法院经听证审理, 张伟的再审申请符合《民诉法》规定的再审条件，遂决定本案进入再审。再审审理中，张伟董维平申请将董波列为第三人参加诉讼。经审理查明：2006年3月8日，伴随着日益增长的贷款还款压力及无法办证的烦恼，赵永转手将该房以13.5万元卖给他人。为使售房更加合法化，同年5月17日，赵永夫妇与董波夫妇签订协议一份，协议约定：“1、董波夫妇于张伟夫妇解除房屋买卖关系，赵永夫妇付给董波房款3万元整……”。赵永也如约分两次支付董波3万元。

法院再审判决：一、撤销（2006）铜民一初字第2332号民事调解书；二、驳回原审原告赵永的诉讼请求。判决生效后双方当事人均未提出上诉。

[评析]

处理本案的关键是赵永与张伟买卖合同是否有效的的问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案张伟与郭公波之间虽无书面房屋买卖协议，购房后也未办理过户手续，但已实际居住，董波也认可张伟已付清全部房款，应视为房屋已实际转移占有。董波虽辩称张伟在未付清房款的情况下又将房屋卖给赵永的行为无效，但其又确实协助去办理过户手续，应视为对张伟房屋买卖行为的追认，故张伟对该房有处分权。赵永与张伟签订的房屋买卖协议，未违反法律法规的规定，具有法律约束力，是其真实意思表示属于有效合同。赵永在其已付9.8万元，尚有3万元未付且未办理产权登记手续的情况下，又将该房售于他人并由董波协助办理了过户手续，故对赵永的诉讼请求不予支持。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条规定，由于出卖人的原因，导致买受人在一定期限之内未能取得房屋权属证书或者一定期限之后无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求出卖人承担诸如支付违约金、赔偿损失等违约责任。买受人行使这一请求权时，是否应当对“出卖人的原因”承担举证责任？买受人行使这一请求权的法律基础在于《解释》的这两条规定，同时也需要事实基础，那就是出卖人的违约行为（即所谓“出卖人的原因”）、买受人的损害（即在一定期限之内或者之后不能办到房屋所有权证或者进行所有权登记）以及两者之间需具备的引起与被引起的因果关系。只有同时具备这两个基础，买受人的请求权才能成立。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，履行商品房买卖合同的过程中，所有权证的办理与取得是由买受人承担的义务，出卖人承担的仅仅是法定协助义务。因此，买受人若行使《解释》赋予的请求权，就应当对“出卖人的原因”承担举证责任。本案张伟在与赵永签订买卖协议后即由郭公波协助办理过户手续，只是因为赵永之妻误填日期而导致交易未成，其后张伟一直会同赵永找董波协商，故其并未违约。法院据此作出以上判决。