[案情]

2004年6月原告杨甲与被告刘乙合伙出资承建综合楼一幢，2005年4月第一被告刘乙在未征得其他合伙人同意下，擅自将合伙财产卖给第二被告陈丙，买卖双方尚未履行房屋所有权变更登记手续。杨甲遂向法院起诉，要求确认二被告之间的买卖合同无效。

[审判]

原告杨甲主张第一被告刘乙出让给第二被告陈丙的房屋系三人共同共有，根据《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十二条、第七十八条的规定，第一被告刘乙未征得其他合伙人的同意而擅自出让合伙财产，系无权处分，且第二被告陈丙（买受人）尚未到房屋登记机关领取合法的房屋产权证。故请求人民法院依法确认二被告之间签订的买卖合同无效。

第二被告陈丙（买受人）辨称自己对争议标的物属共有财产并不知情，且第一被告刘乙（出让人）事先并未声明，自己已合理给付对价，因此双方之间的买卖合同成立生效。

针对原、被告双方的当庭陈述，法院调查相关证据后认定：1、争议标的物确属杨甲与刘乙之共有财产；2、第一被告刘乙出让该标的物时确实未征得杨甲同意；3、第一被告刘乙已将该争议标的物出让给第二被告陈丙，陈丙已支付合理对价，并且双方签订买卖合同4、陈丙在签订合同时并不知该房屋为共有财产5、刘乙与陈丙之间的合同尚未办理相关登记手续。

故此一审法院认定三者之间合伙关系成立，本案争议标的物属三人共有，虽然刘乙擅自处分共有财产，但陈丙为善意第三人，且已给付合理对价，故二者之间签订的买卖合同有效。

[评析]

本案争议焦点有三点：一是刘乙未经共有人杨甲同意擅自出卖共有房屋是否当然导致刘乙与陈丙之间的房屋买卖合同无效；二是陈丙主张自己对购买的房屋属于共有财产这一事实事先并不知情，是否应当认定其为“善意第三人”；三是如果刘乙与陈丙签订的房屋买卖合同成立并生效，那么争议房屋的所有权是否已经发生转移。

一、结合本案，应当认定合同成立并生效

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条的规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

一般合同无效的情形只有如下几种：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益3、以合法形式掩盖非法目的4、损害社会公共利益5、违反法律、行政法规的强制性规定。本案合同的订立并不存在上述情形。关于是否违反法律、法规的强制性规定，笔者将在第三点中分析。

本案实际上可以归类于效力待定的合同，但是由于法律特别规定了“善意第三人”制度，故按照特别法优于一般法的的原则，应当按照特别法的规定处理，结合本案，就应当认定合同成立并生效。

二、第二被告陈丙为当然的“善意第三人”

陈丙已出示相关证据证明自己为善意第三人，如果原告反驳其不是善意第三人，原告应对自己的主张负责举证，负责应承担举证不能的责任。

共有人之间的共有关系难以为第三人知晓，这在一定程度上增加了第三人的交易风险和举证难度。本案中，被告陈丙处于弱势地位，对于争议标的物是否为共有财产，举证说明自己为善意第三人存在很大困难。笔者认为本着规范交易、降低买受人交易风险的角度出发，相关法律应在这方面合理分配举证责任。本案中，被告陈丙出示了相关证据证明自己为善意第三人,假如其不能证明自己为善意第三人，那么将承受举证不能的不利后果。在绝大多数买卖合同中，买受人为善意第三人，本着降低交易风险的立法本意、为维护良性的市场交易秩序，法律应作出相关的回应。

三、房屋买卖合同的成立生效并不导致房屋所有权的当然转移。

比如本案中，虽然出让方无权处分共有物的行为欠缺使合同生效的法律要件，但是买受方陈丙因善意第三人制度而使合同当然生效。但并不是说陈丙已取得该房屋的所有权，因为房屋的所有权采取登记公示”主义。认定双方合同成立生效的法律意义在于赋予陈丙基于买卖合同的违约损害赔偿请求权，当然如果各方能够达成和解，最终履行了房屋产权变更登记手续，从而使陈丙取得房屋的所有权，则法律再所不问。
    本案中法院仅仅认定刘乙和陈丙的买卖合同合法有效，但是并未认定房屋产权归陈丙所有，因为根据《房地产法》规定，房屋买卖合同中，标的物所有权的转移以履行房屋产权变更登记为要件，即在双方未办理房屋产权变更登记之前，房屋所有权不发生转移的法律效果。本案中，如最终双方无法办理房屋产权变更登记手续，则陈丙根本无法取得房屋的所有权，陈丙只能追究出让方刘乙的违约责任。
    结束语：本案中，被告陈丙为善意第三人，且已合理支付对价，故应当保护善意第三人的合法权益，由此降低善意第三人的交易风险。故应认定二被告之间的买卖合同成立有效。此举并非肯定第一被告刘乙的无权处分行为，而是基于物权领域内的善意第三人制度保护善意第三人的合法权益。