[案情] 

2004年5月，裴某与某开发公司签订商品房买卖合同一份，其中有条款约定：“买受人在结清房款并与前期物业公司签订物业管理合同，且交纳相关费用后，方能领取所购房屋的钥匙。”签约后，裴某购得房屋一套。同年11月25日，裴某与物业公司签订了物业管理协议一份，其中有条款约定“本小区统一不得封闭阳台”。裴某入住后，发现其房屋顶层挑檐过窄，雨天经常积水。同时，由于房屋紧邻公路，噪声大、灰尘多，遂对其阳台进行了封闭，加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。物业公司认为业主封闭阳台影响了小区整体美观，予以阻止未成，遂诉至法院，请求判令被告将其擅自封闭的阳台恢复原状。

被告裴某辩称，其对自有阳台，出于居住安全、环境噪声及防尘等因素做了适当的调整，是行使自己对房屋的合法权利，且未改变房屋外立面，又不违反法律、法规禁止性规定，原告以格式条款排除被告的主要权利，是无效的。目前，小区已成立临时业主委员会，经书面征询，小区内有88％以上的业主赞成封闭阳台，临时业主委员会已形成同意封闭阳台的决议。根据小区管理业主自治的原则，原告的无理干涉是无效的，要求驳回原告的诉讼请求。   

[分歧] 

在审理中，对物业管理协议中有关不得封闭阳台的约定是否有效以及对本案的处理有不同意见。

第一种意见认为，物业管理协议虽然是格式条款，但原告物业公司是为维护小区环境的美观和小区业主的整体利益而制定相关条款的，被告在签订协议时对协议内容应尽充分的注意义务。故协议中不得封闭阳台的约定对被告具有约束力，原告的诉讼请求应予支持。

第二种意见认为，住宅内阳台为各业主独立支配，被告封闭阳台是其合法权利。当然业主行使物权也受到一定的制约，不能影响其他业主的利益，应采取适当方式封闭阳台，但这种制约不是来自物业公司，而是来自业主委员会，物业公司应按照临时业主委员会的意见行使管理权。物业管理协议中不得封闭阳台的约定是格式条款，限制了业主意思自治，排除了业主的权利，应属无效。因此，应当驳回原告诉讼请求。

[评析] 

对于处理本起因封闭阳台而引发的物业管理纠纷，笔者赞同第二种意见，试析如下：

一、从物权的本质看，业主封闭阳台是基于对专有部分的所有权而依法享有的正当权益。

通说认为，物权是指权利人直接支配特定物，并排除他人干涉的权利。这阐明了物权的本质在于它的直接支配性、排他性。对住宅内阳台系建筑物专有部分，别无争议。业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，附属于各套房屋的阳台为各房屋所有权人独立支配使用，阳台的空间为各房屋所有权人所专有。只要业主不妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有人的共同利益、不妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生，目前法律并没有明确对业主使用阳台进行限制。原告从物业的整体美观出发，可以对各业主封闭阳台的方式等作出一定限制，却无权排除各业主对阳台的专有支配权。因此，在目前法律没有明确限制的情况下，是否封闭阳台是业主的权利，物业公司不应进行干涉。

二、从权利行使的方式看，业主封闭阳台并未侵犯其他业主的合法利益亦未违反法律规定。

本案中被告封闭自有阳台的行为出于生活之需，且采用无色、无边框玻璃以平推开合的方式加装于阳台上，与通常的阳台封闭方式有所区别。这并未改变房屋结构，亦未改变房屋外立面，其在行使对阳台空间专有权的同时，已顾及物业外观的美观，其行为没有根本违反物业管理协议的本意，亦未与小区业主的公共利益相冲突，系行使自己对房屋合法权利的正当行使，不属于《江苏省物业管理条例》第二十九条所规定禁止从事的行为。所以，对业主未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。物业管理协议中约定业主不得封闭阳台的内容既不合理，也没有法律依据。物业公司如确出于维护小区整体外观的目的，正确的做法到是应主动与业主协商确定统一的封闭材料、方法等。

三、从物业管理权的性质看，物业公司对业主是否封闭阳台应尊重大多数业主的意见。

物业管理权是业主对其房屋物业所有权派生出的一种权利，从根本上讲是属于全体业主享有的一项权利。物业公司的所谓管理权并不具有行政管理性质，其实是业主授权后代表业主来行使的权利，如何行使该权利，应当由物的所有权人即业主来决定。业主服从物业公司的物业管理权，不是服从物业公司的权利，而是服从全体业主的权利。业主与物业公司之间是一种委托服务关系，物业公司只能是“管家”，而业主才是真正的主人，是物业的所有权人。在不侵犯其他业主利益的情况下，业主封闭阳台是对自己正当权益的合法行使，物业公司加以阻挠，有违其作为受托者为业主提供服务的根本目的，且损害了业主基于其对物业的所有权所应享有的基本权利。本案中虽然业主委员会尚未正式成立，但从被告提供的小区入住者的民意调查中，绝大多数业主同意封闭阳台，故物业公司应当按照大多数业主的意见提供物业管理服务。而且在业主委员会成立后，对不得封闭阳台的约定，也可以合法程序决议改变。

四、从合同条款的效力看，不得封闭阳台的约定系提供格式条款一方排除对方主要权利的情形，依据《合同法》第四十条的规定，该条款无效。

本案中的物业管理协议系原告物业公司为与众多业主签约而事先拟定的，并未就其内容与业主协商，依《合同法》第三十九条之规定，协议性质属于格式条款，对于协议条款效力的认定应适用《合同法》第四十条关于格式条款的相关规定。根据商品房买卖合同中的约定，被告只有在与原告订立物业管理协议后方能领取所购房屋的钥匙，由此可见，被告签订协议时的意思自治受到了一定限制。因此，对于协议条款效力的认定应从严把握。原告制定不得封闭阳台这一条款的目的是为了小区环境的整洁美观，着力提高小区居住质量的用意本无可厚非。但是，阳台为各房屋所有权人专有并独立地支配使用，原告如从物业的整体美观出发，可以对各业主封闭阳台的方式等作一定的限制，却无权排除各业主对阳台的专有支配权。故该约定排除了合同相对人的权利，依法应属无效条款。

综上，笔者认为，在大多数业主同意的情况下，被告依法有权封闭阳台，物业管理协议中有关不得封闭阳台的约定无效，原告的诉讼请求应予驳回。