[裁判要旨]

法律规定承租人转租房屋应当取得出租人的同意，否则构成不合法转租，出租人有权解除合同。实践中，有些人明知承租人已经转租，仍然照收租金，不提异议，一旦不如意便以未经出租人同意为由要求解除合同，致使合同关系悬于不稳定状态。本案从维护交易稳定和诚信原则的角度出发，把默示引入转租之中，对默示同意采取肯定的意见，赋予与明示同样的法律效果。

[案情]

原告耿庆芬是被告睢宁县第二运输公司（以下简称二运公司）职工。2000年1月，耿庆芬与二运公司签订房屋租赁协议。协议约定：耿庆芬承租二运公司一层楼门面房十四间，租期十五年，年租金14万元，按月交纳租金；合同不因公司的法定代表人变更而受影响。协议签订后，耿庆芬即将十四间门面房转租给刘某、朱某经营饭店和药店，饭店和药店的《营业执照》悬挂于门市，工商登记记载经济性质为个体。房屋租金一直由耿庆芬按月支付给二运公司。租赁期间，二运公司经理先后更换四人，对实际存在的转租事实，公司经理未提过异议。2005年末，二运公司经理换人，新任经理以转租未经公司同意为由要求解除合同。耿庆芬将二运公司告上法庭，诉称：合同虽然未写明允许转租，但约定原告自主经营，自负盈亏，出租人不得干涉，这在实质上已包含允许转租，故要求继续履行租赁合同。

[审判]

睢宁县人民法院审理后认为：第一、不动产租赁合同具有继续性的特征，应当尽量维护租赁权所产生的经济关系的安定性。本案的关键是默示能否成立，它能否成为同意转租的形式。民法通则第56条规定：“民事法律行为可以采取书面形式，口头形式或者其他形式。法律规定采用特定形式的，应当依照法律规定。”据此规定，理论界和实务界一致认为，口头形式、书面形式、默示形式是民事法律行为的主要形式。在是否同意转租的问题上，法律没有规定必须采取特定形式。从默示之中同样可以推定出当事人真实的意思表示。本案被告以收取租金为目的，面对显而易见的转租事实，历经4年多时间不提异议，还按月收取租金，从原被告之间的相互默契中法院可推知被告已同意转租，这在法律上并无障碍，也更加符合当事人真意；第二、从实际履行来看，耿庆芬所取得的租赁房地处商业要道，药店和饭店的巨幅广告、巨大店牌赫然醒目，《营业执照》店堂悬挂并无藏掖。耿庆芬是被告单位职工，一直不参与经营，门面房几年来始终被他人占有、使用、收益，转租的表象十分清楚，即使是一个普通人也可判断出这是转租，而被告四年多来一直在出租房的二层楼内办公，在转租的事实近在眼前天天面对的情况下，房租正常收取，转租无人质疑，结合合同订立的背景和几年来无争议的履行情况，法院推定，当事人已同意转租。遂判决原、被告继续履行租赁合同。