[案情]

原告张某和被告李某于2001年1月1日签订房屋转让协议一份,协议约定：甲方(被告)将其江淮小区4号楼305室住宅一套转让给乙方(原告),成交金额共计人民币75600元整,预交定金25600元整,余款待甲方过户给乙方后一次性付清。协议签订后,原告给付被告定金25600元,后又分三次给付房款40000元。2001年1月4日原告从被告处领取了钥匙,并对房屋进行装修,2001年6月原告搬进该房居住。房屋交易协议签订后，原、被告曾两次到房管部门办理过户手续，因为被告的房屋是被告父母的拆迁安置房屋，后经继承、分家析产归被告所有并进行了公证，但被告没有该房屋的产权证，房管部门不给办理过户手续。现原告凭借房屋交易协议要求被告继续履行合同，办理房屋产权过户手续。

[审理]

法院经审理认为，转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。原、被告争议的房屋未领取房屋所有权证书，故原、被告于2001年1月1日签订的房屋交易协议是无效的。原、被告签订的房屋交易协议实际上也是无法履行的，原告要求继续履行合同的内容是被告办理房屋产权过户手续，而被告个人根本无法办理，因为该房屋为被告父母的拆迁安置房屋，虽然该房屋以分家协议的形式分给了被告，对此也进行了公证，但房管部门并不认可该分家协议及公证书的效力，因此即使被告愿意过户，也无法办理过户手续领取到房屋所有权证书。原、被告于2001年1月1日签订的房屋交易协议是无效合同。

[评析]

本案争议的焦点是原、被告双方签订的房屋交易协议是否合法有效。针对这个争议焦点本案存在两种不同的意见。

第一种意见认为：原、被告所争议的房屋，虽然在交易时没有产权证，但是，根据被告所出示的搬迁协议和关于继承权的公证书以及分家协议，应当认为房屋产权是明确的，即争议的房产当时属于被告所有，因此被告有权处分。双方经协商自愿就房屋买卖达成了一致意见，并签订了协议，是双方真实意思表示，且双方已经实际交付了协议的标的物，只是因为产权证没有办齐致没有过户。因此双方的买卖协议应为有效协议，应当继续履行。被告应配合原告办理产权手续，在相关手续办好后，原告按约付清余款。法律所规定的交易房屋应当有房屋所有权证书，本身也是为了保护安全，防止因为产权不明的房屋买卖引发纠纷。而本案房屋的产权是明确的，故应当认定买卖有效。

第二种意见认为：原、被告于2001年1月1日签订的房屋交易协议是无效合同。理由如下，一、未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让。转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。原、被告争议的房屋未领取房屋所有权证书，故原、被告于2001年1月1日签订的房屋交易协议违反法律的强制性规定，是无效的。二、原、被告签订的房屋交易协议实际上也是无法履行的，原告要求继续履行合同的内容是被告办理房屋产权过户手续，而被告个人根本无法办理，因为该房屋为被告父母的拆迁安置房屋，虽然该房屋以分家协议的形式分给了被告，对此也进行了公证，但房管部门并不认可该分家协议及公证书的效力，因此即使被告愿意过户，也无法办理过户手续领取到房屋所有权证书。

我国〈〈城市房地产管理法〉〉第三十七条规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。第六十条第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。因此，从本案看，被告没有取得房屋所有权证书就导致了原、被告之间的房屋交易协议无法履行，无法履行的合同应是无效的。笔者同意第二种意见。