【案情】

2002年6月，南通市某房地产开发公司与购房户王某签订了《订购商品房协议书》一份，双方约定王某向开发公司购买其开发的新隆花苑住宅一套及车库一间，实行包定价，商品房面积计139平方米，每平方米1950元，合计271050元；车库24平方米，每平方米1300元，合计31200元；总价款为302250元。协议约定，购方户需当日交定金2万元和首期房款12万元，否则，该购房协议即行终止。购房资金交付后，如单方终止协议者，赔偿对方协议房款百分之五的损失。另约定，开发公司承诺在年底前办妥房屋预销（售）许可证，否则购房户有权要求退款。（后于2002年9月开发公司取得了预销售许可证）。其时，房屋主体和车库已建成，双方口头约定当年年底交房。签约后当日，王某按约交付了定金2万元和首期房款12万元，后车库未能得到有关行政审批而被拆除。2003年5月29日，开发公司通知王某，要求王某到开发公司按照现商品房市场价重新订立协议，否则将解除合同。王某在收到通知后，亦至函开发公司，要求开发公司按合同约定价格交付房屋。为此，开发公司诉至法院，称其多次通知王某前来结算，而王某未来办理购房手续，已购成违约，故其不同意交付房屋，请求法院判决：终止双方的购房合同、王某交付的定金2万元不预返还。

被告王某答辩并反诉称，其未收到开发公司的任何交房通知，现原告据不交房，并提出非分要求，系原告违约，要求法院驳回原告的诉讼请求，判令开发公司按合同交付房屋，对车库双倍赔偿62400元。

【审判】

法院经审理认为，原、被告签订的《订购商品房协议书》，已具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按照约定收受了被告的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。虽然合同签订时原告未取得商品房预（销）售许可证，但在本案起诉前原告已取得许可证，且该合同系双方当事人真实意思的表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，故认定为有效合同，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。双方在合同中，已明确约定了房屋的价格为包定价，没有法定事由单方不得变更或解除，双方应当按照原约定结算房款，并交付房屋。合同中约定的车库，原告现不能交付，已购成违约，原告应当按照车库款的5%向被告承担不能交付车库的违约金1560元。原告诉称被告违约而要求终止合同的主张因其无事实和法律依据，不予支持，原、被告应继续履行所签定的《订购商品房协议书》，被告补交房款后，双方进行结算。为维护诚实信用的民事活动原则，法院依照《中华人民共和国合同法》第44条、第60条、第107条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条、第8 条、第9条之规定，判决：一、原告于判决生效后10天内向被告王某交付预订的住房一套；二、被告王某向原告交付余款；三、原告向被告支付不能交付车库的违约金1560元；四、驳回原告要求终止履行合同和不予退还定金20000元的诉讼请求。

【评析】

本案争议的焦点在于：原告开发公司是否享有法定的合同解除权？

对于法定的合同解除权的行使，《中华人民共和国合同法》第94条第3项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。”同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条中亦规定：“根据《合同法》第94条的规定，出卖人延迟支付购房款，经催告后在三个月期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支付。但当事人另有约定的除外。”但对照本案，由于原、被告双方并未履行约定解除合同的条件，那么本案中原告只有以法定条件才能行使合同解除权，原告主张其享有法定合同解除权的理由不能成立，因为：

一、原被告双方在合同中示明确约定交房和付款的准确期限、交付方式，根据《合同法》第60条关于合同附随义务的相关规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”作为开发商的原告应当依交易习惯履行通知购房户前来办理购房手续的义务。而原告称其多次电话通知购房户前来交款，并无证据证实，且被告对此节不予认可，故不能认定购房户迟延履行付款义务而先行违约。

二、原告于2003年5月29日的通知，名为催告，而实质上是因房价上涨欲提价售房的意思表示，不能视为履行合同的通知义务。因合同依法成立，对双方当事人即具有法律约束力。，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，只有经双方协商一致，才可以变更合同，本案中，原被告双方所订立的合同未经双方协商一致而变更，故该商品房买卖合同应受法律保护。

三、原告的主张，背离了民事活动中最基本的诚实信用原则，作为市场经济活动中的基本准则，诚实信用原则要求市场主体应当讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益的前提下追求自身的利益。从维护市场正常交易秩序出发，也应判决开发公司按约继续履行合同。