[案情]

原告朱某系启东某安装公司的职员，该公司办公地点在启东市建筑业大厦11楼，被告启东市建工局的办公地点在该大厦8楼。2005年12月19日上午，原告朱某上班后，将所驾驶的铃木QS150T摩托车停放在建筑业大厦底层车库内，中午下班时发现该车已失窃，即向公安机关报案，该案至今未破。被告启东市建筑工程管理局牵头各单位共同成立了“启东市建筑业大厦物业管理公司”，该“公司”未经注册登记，负责大厦的所有开支费用的分摊及开支。另外，该公司与启东市保安服务公司订立合同一份，约定由保安公司派驻保安人员承担建筑业大厦的的保安业务。原告朱某与被告等交涉未果，遂以启东市建筑业大厦物业管理公司及启东市建工局为共同被告诉至法院。

[评析]

本案的争议焦点在于双方是否存在物业管理合同关系。所谓的物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。本案中，（1）如果建筑业大厦的各楼层单位共同选聘了一家物业管理企业对建筑业大厦进行物业管理，那么各楼层单位即与该物业企业建立了物业管理合同关系，作为各楼层单位的工作人员而言，则并非是物业管理合同的相对人，而由于启东市建筑业大厦物业管理公司不具备法人资格，只是临时性的代收代支机构，那么，双方就不可能存在物业管理合同关系，（2）该“物业管理公司”也非被告建工局单独设立，各楼层单位与被告建工局间也就不存在物业管理合同关系，更谈不上原告与被告之间存在物业管理合同关系。（3）退一步讲，如果双方存在物业管理合同，那么被告是否应当赔偿原告失窃的摩托车？如果合同约定物业管理企业对业主失窃的财物承担赔偿责任的，则应按合同约定处理，如果没有该约定，那么，应当依照相关法律规定处理，《物业管理条例》及《江苏省物业管理条例》均规定物业管理企业有协助管理物业管理区域内的安全防范工作的义务，但未规定物业管理企业负有赔偿物业管理区域内失窃财物的义务，故在双方无合同约定的情况下要求物业管理企业赔偿失窃财物缺乏法律依据。据此法院认为，原告朱某的摩托车失窃是第三人的侵权行为造成的，原告要求被告建工局承担赔偿责任缺乏事实和法律依据，所以法院依照《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》规定之精神，判决驳回原告朱某的诉讼请求。判决后双方当事人均未提出上诉。

[法律链接]

《物业管理条例》第二条  本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四十七条第一款  物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

《江苏省物业管理条例》第十九条第一款第（三）项  协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。