[案情]

原告：某镇政府。

被告：徐某。

徐某原是某镇政府的工作人员。1988年，在徐某工作期间，镇政府在整体安排宿舍时，将两间平房分给徐某作宿舍，并由徐某交纳房租。1999年徐某调离镇政府后，仍居住在该宿舍。2004年12月，徐某所居住的房屋被列为城市拆迁范围。2005年5月20日，镇政府向徐某发出通知，要求与徐某解除租赁合同，并限徐某于通知后一周内腾空房屋。徐某认为该房属于拆迁房，其应享受拆迁补偿费，不能无条件迁让，为此镇政府诉至法院。

原告镇政府诉称，双方之间对房屋租赁期限未作约定，应视为不定期租赁，出租人可随时主张解除租赁合同。故要求解除租赁合同、被告立即腾房。

被告徐某辩称，承租房屋属于拆迁房，其应享受拆迁补偿费，现原告主张解除租赁合同显然是剥夺了被告应得的权利，故不同意立即腾房。

[分歧]

第一种意见认为，原、被告之间虽未签订房屋租赁合同，但原告将两间平房交被告居住后，被告交纳了房租，双方已形成了租赁关系。因原、被告对租赁期限未作约定，应视为不定期租赁，原告可随时主张解除租赁合同。在解除租赁合同前，原告已在合理期限内通知了被告，履行了法律规定的义务，现原告要求解除租赁合同，并要求被告腾房，应予支持。被告称该房属于拆迁房，其应享受拆迁补偿费，与本案不属同一法律关系，可另行主张权利。

第二种意见认为，原告既是租赁房屋的出租人，又是被拆迁人，而被告徐某是被拆迁房屋的承租人，不能片面理解《合同法》的有关规定，对承租人依《城市房屋拆迁管理条例》享有的利益视而不见，而应当在审理中公平合理地考虑现实的拆迁补偿问题，对镇政府的诉讼请求应不予支持。

[评析]

本案是一起因拆迁而引发的房屋租赁合同纠纷，争议焦点是原告镇政府要求被告徐某腾房的主张是否成立。

一、被告的住房是否属《城市房屋拆迁管理条例》所界定的租赁房屋。

租赁房屋是指房屋所有权人或者其他有处分权的人将房屋出租给承租人占有和使用，承租人向出租人支付房屋租金的房屋。依照《城市房地产管理法》的有关规定，可以作为出租人的是房屋的产权人或者其他有权处分该房屋的人，一般而言，租赁房屋的当事人之间都签订有租赁合同。但在实践中，由于长期实行住房实物分配制度，有许多房屋虽未签订有租赁合同，也没有租赁期限，由于所有人与使用人一直分离，使用人也定期交纳租金，但已形成了事实上的租赁。对于这种事实租赁，笔者认为，在拆迁时也应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行补偿或安置。对照本案，被告徐某原系原告镇政府单位职工，其于1988年在镇政府分得本案所涉房屋用于居住，一直居住至今。被告虽于1999年调离镇政府，但其所调至的单位亦均未向其提供过住房，故被告继续使用该房，镇政府并未将房屋收回。因此, 从表面看双方之间的租赁关系因无书面协议视为不定期租赁，但从实际情况看,双方租赁关系延续至该房拆迁时并无争议，其实双方存在着一种长期稳定的租赁关系。既然双方存在的租赁关系尚未解除，被告徐某在本案所涉房屋中居住有其法律依据。

二、被告作承租人享有哪些拆迁利益

根据《城市房屋拆迁管理条例》，承租人在房屋拆迁中依法享有获得必要补偿的权利。该房屋于2004年12月27日确定将被拆迁时，被告徐某作为承租人即对该房屋享有了拆迁中的相关权利。《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”据此，如果产权人不能与承租人就房屋租赁合同的解除达成一致意见时，拆迁人只能对产权人进行产权调换的补偿，产权人不能选择按照货币补偿进行拆迁，而产权调换的房屋由产权人继续出租给承租人。同时，根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十一条的规定，拆迁房产管理部门管理的公有住宅房屋或者单位自管的公有住宅房屋，被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿安置的，被拆迁房屋的重置价格结合成新部分的补偿以外部分应当支付给房屋承租人。被告徐某承租的是单位自管的公有住房，若被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿安置的，被拆迁房屋的重置价格结合成新部分的补偿以外部分应当支付给徐某。如搬迁费、安置补偿费费等，均应由承租人徐某享有。

三、镇政府要求徐某腾让房屋的请求能否支持

现原告镇政府要求解除租赁合同、被告立即腾让房屋，如果徐某腾出该房后，即由镇政府得到补偿，而徐某却失去了要求拆迁补偿的依据，势必侵害了徐某作为承租人在拆迁中所享有的权利。镇政府明知讼争房屋被确定在拆迁范围后，而要求与徐某解除租赁关系，收回租赁的房屋，不符合法律、法规之规定，亦有违公平、诚信原则。我国《民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平的原则确定各方的权利和义务。为实现这一原则，在审理案件中应兼顾双方利益。故本案中鉴于房屋已涉及拆迁问题，正确的处理方法是镇政府、徐某双方协商解除合同，或按《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，双方一道与拆迁人就拆迁补偿进行协商，而不是单方要求徐某腾空房屋、而置承租人利益于不顾。故镇政府要求徐某腾让房屋的诉讼请求，法院应不予支持。

在审理中，法院最终采纳了第二种意见。