[案情]

原告：黄某。

被告：南通某房屋开发分公司(以下简称开发公司)。

被告：南通某置业公司。

2002年8月26日，黄某与置业公司的分支机构开发公司签订商品房预售合同一份，合同约定：一、预售商品房状况，房屋座落于南通开发区上海路3号，工程编号1号楼501室，建筑面积102平方米；二、房屋预售价为每平方米1180元，总价120360元；五、付款时间约定，2002年12月30前支付购房款40000元，其余购房款于交房前结清；六，交房时间2003年4月30日前(如遇不可抗力的原因除外)，如遇其他特殊原因，经有关主管部门的证明，交付期限可适当延长，但延长期限不得超过三个月；十二、本合同经双方签章，并经南通市房产管理局登记备案后生效。双方还约定了其他事项。开发公司的业务员袁某在该合同上注明“定金3万元已收取”，该3万元定金被袁某个人收取，此后至今开发公司没有到南通市房产管理局履行登记备案。

2002年9月8日，袁某通知黄某称：“由于本公司原因，你所定公司的文峰二期房屋不能如期开工建设，竣工交付日期无法确定，为此合同中规定你在二00二年十二月三十日再支付的肆万元房款请暂时不要付款，何时支付房款另行通知，盼配合!”黄某遂未再付房款。

2004年7月31日，南通市开发区管委会颁发了商品房预售许可证。2004年12月13日，置业公司与吴某签订了商品房买卖合同一份，约定将上述工程编号的1号楼501室出售给了吴某，吴某于当月进行了房屋权属登记。

黄某得知此事后，遂向法院起诉，要求开发公司、置业公司退还购房款30000元、赔偿因合同不能履行所造成的损失163200元。黄某在一审中举证出，2004年12月30日，置业公司开具给南通市开发区同顺居6幢506室业主李某的销售发票载明：房屋每平方米单价为2780元。

被告辩称，购房定金是被袁某个人收取的，应由袁某承担责任。合同约定备案登记生效，因未办理登记，故本案合同未生效。

[审判]

一审法院经审理后认为，本案双方所签订的房屋预售合同依法应认定有效，该合同为格式文本，其中虽有“备案登记生效”的约定，但事实南通市在当年并未对有关商品房预售合同，甚至未对商品房销售合同进行备案登记，所以本合同中所附生效条件属不能实现之条件，应视为当事人未附条件。合同没有履行，被告应当返还给原告已支付的30000元，被告还应赔偿给原告因合同不能履行所造成的其他损失，即原告现在购买同样房屋所支付的价款与合同约定的价款的差价，即以2780元/m2减去1180元/m2之间的差价计算102m2，故原告的诉讼请求法院予以支持。被告辩称认为，购房定金是被袁某个人收取的，应由袁某承担责任的理由不能成立，因为袁某没有及时交公司开具收据，是内部管理问题，其可以追究内部人员相应的责任，所以两被告的辩称意见不予采纳。开发公司是大同置业公司不具备法人资格的分支机构，不能独立承担民事责任，置业公司对其分支机构的债务应承担赔偿责任。据此判决：一、开发公司应退还黄某购房款30000元。二、开发公司应当赔偿给黄某因合同不能履行所造成的损失163200元。上述义务限开发公司于判决生效之日起十日内一次性履行。三、开发公司对上述款项不能偿付的，由置业公司偿付。

一审宣判后，开发公司不服，向南通中院提出上诉称，原审认定合同所附生效条件属不能实现之条件，从而认定本案合同已生效不当。请求二审法院撤销原判，依法改判。

南通中院二审认为，2004年南通市开始对有关商品房预售合同进行备案登记，本案中开发公司在取得了预售许可证后未按照法律的规定和合同的约定去办理登记备案手续，也不提示合同相对人可去办理登记备案，开发公司的行为属不正当地阻止合同生效条件的成就，应视为该条件已成就，合同因此生效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，双方当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已履行了主要义务，对方已接受的除外。原审确定本案的商品房预售合同成立并生效，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

[评析]

本案的主要争议焦点是，双方所订商品房预售合同的效力问题。

根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，但法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中所涉的商品房预售，开发公司作为出卖人须取得商品房预售许可证明，同时合同双方又约定了“合同经双方签章，并经南通市房产管理局登记备案”的合同生效条件，所以本案商品房预售合同须同时具备两个要件(即取得预售许可证明和合同所附条件成就)方能生效。

就预售许可证明的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方在订立该合同时，出卖人未取得商品房预售许可证明，所订合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中虽合同签订时，开发公司对该房屋的预售尚未取得预售许可证，但在2004年7月31日已取得预售许可证明，因此并不影响所订合同的效力。

就合同所附条件是否成就的问题，合同约定的须“经南通市房产管理局登记备案”的条款，根据《房地产管理法》的规定登记备案为商品房预售人的法定义务，在本合同中又表现为双方约定的生效条件。本案中开发公司在取得了预售许可证后未按照法律的规定和合同的约定去办理登记备案手续，开发公司的行为属不正当地阻止合同生效条件的成就，应视为该条件已成就，合同因此生效。而且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，双方当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已履行了主要义务，对方已接受的除外。对于“主要义务”的理解，应为在合同中具有重要地位、具有决定性质的义务，而不是合同的附随义务，一般应表现为买方支付购房款而卖方接受售房款的行为。本案中黄某根据合同的约定已交纳了3万元定金；对于其他购房款，因袁某通知黄某暂时不要付款，何时支付房款另行通知，但此后黄并未收到交款通知，故本案黄某根据合同的约定交纳了3万元定金，应视为黄某已履行了主要义务、开发公司已接受。

综上所述，法院确定本案的商品房预售合同成立并生效是正确的。