[案情]

2001年7月20日，胜利制衣厂取得了《房屋拆迁许可证》，拆迁范围：煤建路西南村等，以拆迁规划定点图为准；拆迁实施单位：苏苑公司。罗某的房屋在本市煤建西南村2-2-201室在拆迁范围内。该房使用面积37.83?O，建筑面积52.96?O。2001年8月2日，罗某将房屋买断款16396元交付永业集团（新楼梅苑小区的开发商，无拆迁许可证）。同月21日，罗某（乙方）与胜利制衣厂（甲方）签订《市城市房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定：乙方将腾空房屋交付拆除；甲方补偿乙方各项补偿费用共计4438.60元（其中含过渡费2269.80元），乙方自行过渡，过渡期限18个月；换算后乙方实际应承担费用为40139.40元。安置房屋产权过户手续和土地使用登记手续由乙方自行办理，安置房屋建筑面积以产权发证部门核准建筑面积为准。同时，协议载明罗某常住人口为4人。罗某于2001年8月22日向永业集团交纳产权交换款38132.40元。因未通过综合验收罗某至今未能上房。后双方当事人因安置补偿问题产生纠纷，罗某诉至法院。法院最后判决：一、被告永业集团、被告胜利制衣厂与原告罗某重新进行产权交换结算。由被告返还原告多收的产权交换款715.34元。二、被告永业集团、被告胜利制衣厂给付原告罗某安置面积补偿款12660元。三、被告永业集团、被告胜利制衣厂给付原告罗某欠发过渡费21790.08元（自2001年8月21日至2006年8月21日）。四、驳回原告罗某的其他诉讼请求。

[评析]

本案因拆迁补偿而引起的纠纷。本案当事人争议的焦点是：1、当事人签订的房屋拆迁安置补偿协议是否合法有效；2、成本价的计算标准问题；3、按人口少安置的面积是否应给予实物安置；4、产权调换部分是否存在建安差，被告收取的款项应否返还；5、楼梯间面积应否计算在补偿范围内；6、对相关款项的扣除及对过渡费的计算是否正确的问题；7、关于原告要求延期交房的违约金应否支持的问题。结合本案的事实与证据对原被告双方争议的焦点作如下评述。　　　

一、关于当事人签订的房屋拆迁安置补偿协议是否合法有效的问题

胜利制衣厂与永业集团之间系联合开发关系，胜利制衣厂是合法拆迁人，永业集团接受胜利制衣厂的委托后，又与苏苑拆迁公司签订协议，在实际拆迁过程中，永业集团都是与胜利制衣厂经房中心、苏苑拆迁公司一起进行操作，永业集团是实际拆迁人的事实可以确认，其与被拆迁人签订的拆迁安置补偿协议是有效的。

二、关于成本价计算标准问题

按照市人民政府第71号令的规定，偿还建筑面积超过原建筑面积在规定的安置标准内的，超出部分按照新建房屋的成本价格结算。罗某主张标准内成本价应当按照800元/平方米进行结算，但该价格系1999年有关部门的一个内部意见，没有向社会公布，而1100元/平方米的标准是公布的标准，应当予以采用。

三、关于按人口少安置的面积是否应给予实物安置

市人民政府第71号令第三十三条第（三）项规定，安置户人口为三人及三人以上的，安置基准按照本市市区上年度人均住房标准计算，市2000年度城市人均住宅使用面积为14.51平方米，原告按市人民政府第71号令应安置人口为5人，二被告按4口人安置应予纠正。按人口标准上诉人应安置的使用面积为72.55平方米，原告实际安置使用面积为58平方米，少安置建筑面积为21.10平方米,市人民政府第71号令第二十三条规定，偿还建筑面积不足原建筑面积的不足部分按照被拆除房屋重置结合成新另增百分之百计算。因此二被告应给付原告结算款12660元（21.10平方米乘以600元）。

四、关于产权调换部分是否存在建安差，二被告收取的款项应否返还的问题

市人民政府第71号令第三十三条第一款规定：“拆除住宅房屋，按照原合法使用面积安置。原使用面积按照1：1.45的比例折成建筑面积计算。”按照该条规定的建筑面积换算比例得出的数值，应为安置房屋的建筑面积。本案拆除房屋的使用面积为37.83平方米，按上述比例换算，安置房的建筑面积为54.85平方米，而被拆除房屋的建筑面积为52.96平方米，故本案被拆除房屋建安差是客观存在的。二被告收取建安差价符合市人民政府第71号令的规定，原告要求返还相关款项的请求不予支持。

五、关于楼梯间面积应否计算在补偿范围内的问题

罗某原房屋的使用面积为37.83?O，本次拆迁的依据是市人民政府第71号令及其附件。根据上述规定计算其实际应得的货币补偿费用并无不当，罗某要求将楼梯间的面积计算在补偿范围内，未提供证据证明其主张，不予支持。

六、对相关款项的扣除及对过渡费的计算是否正确的问题

依据相关标准计算确定罗某应承担产权交换款为58296元，扣除附属设施补偿费、奖励费、搬家费、误工费等合计1568.5元及优惠款2914.84元，得出实际应支付给二被告的产权交换款为53812.66元，罗某实际交款54528元，多出的715.34元为二被告应返还的款项，对相关款项的扣除并无不当。

七、关于原告要求延期交房的违约金应否支持的问题

市人民政府第71号令中关于过渡费分段计算的规定实际就是对逾期交房违约责任的规定,原告在主张过渡费的同时再要求支付违约金没有法律依据,不予支持。

综上所述，原被告签订的安置补偿协议未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告要求确认协议无效的诉讼请求不予支持。但协议中部分项目违反了市人民政府第71号令的有关规定，损害了原告的利益，应当予以纠正。