[案情]

原告：宋某。

被告：殷某。

第三人：曹某。

第三人：胡某，系被告之妻。

2007年4月11日，原、被告签订房屋出售协议一份，约定原告因经营需要向被告购买姜堰私营开发区1号楼（人民南路1号）1、2、3层，面积504.76平方米，四层190.46平方米，车棚三间，总价款190万元，不包括过户手续等各种手续费，过户费用由原告负担，被告配合原告办理各种手续，出售价款在同年4月12日付清，等。协议签订后，原告于同年4月12日支付给被告180万元（含本金28万元，利息7700元定期存单一份），余款10万元双方协商待交房时给付。被告收取该款当日由第三人胡某存入中国银行姜堰市长城分理处152万元，同年4月25日取款50万元，当日在中国银行姜堰支行办理了本案涉讼房屋抵押贷款49万元的注销手续。后被告交给原告所有权人为被告的姜堰市私营开发区1号楼（人民南路1号）国有土地使用证、1-3层房产权证和房地产开发公司开具的销售给被告4层的发票。同年5月20日被告发给原告信函一份，以原告未能给付余款10万元为由要求解除房屋买卖协议并返还已经交给原告的房地产权证和购房发票，原告向法院提起诉讼。

另查明，被告与第三人胡某是夫妻关系。

又查明，2005年9月30日，第三人胡某、曹某签订房屋租赁协议一份，约定胡某将店房三间、车库三间租给曹某，从2005年10月1日起期限五年，每年租金38000元。该承租房屋与其他部分使用功能相对独立。第三人胡某、曹某均未向本院提交租赁合同登记的相关手续。

原告诉称：2007年4月11日，原、被告经协商签订了房屋出售协议一份，约定原告向被告购买姜堰市私营开发区1号楼1-4层及附属车棚3间，总价190万元，被告配合原告办理各种手续，4月12日原告付房款，4月20日被告移交房屋，等。协议签订后，原告按约先行给付房款180万元，被告出具收条时双方约定另10万元待被告交房时给付，被告并将房地产权证及购房发票交给了原告。后被告提出无法办理产权过户手续，原告多次要求被告协助办理产权变更登记未果，请求判令被告协助原告办理姜堰市私营开发区1号楼1-4层及附属车棚3间的产权变更登记，被告负担本案诉讼费用。

被告辩称：2007年4月11日，被告未经两第三人同意与原告签订了房屋买卖合同，且原告仅给付152万元现金，其自身有过错，被告曾通知原告解除合同，但原告至今未取回购房款，扩大的损失应由原告承担；因原、被告签订的合同侵害了第三人合法权益，应为无效，造成的损失应由双方共担，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人曹某述称：第三人曹某、胡某已于2005年9月30日签订了租赁协议，约定由曹某承租本案讼争房屋，期限5年，租金每年38000元，且胡某已向曹某移交了租赁物，现被告未告知曹某就与原告签订房屋出售协议，原、被告的行为侵害了曹某的优先购买权，请求确认原、被告间买卖合同无效。

第三人胡某述称：第三人胡某与被告是夫妻关系，1987年结婚，婚后双方共有位于姜堰市私营开发区1号楼的房屋一套，在本案诉讼前胡某才得知原、被告签订了房屋买卖协议，被告将夫妻共同财产擅自出卖给原告，其行为侵害了胡某享有的共有财产权利，请求确认原、被告间买卖合同无效。

原告针对第三人的陈述辩称，1、原告是善意第三人，对承租人无通知义务，承租人是否知道房屋买卖与原告无关，被告与曹某间的租赁协议是其诉讼期间恶意串通补签，未实际履行，且未到相关部门登记领取租赁证；曹某承租的房屋仅是第一层的三间门面，与二至四层使用功能相对独立，且承租房屋面积不足总面积的一半，曹某不享有对整体房屋的优先购买权。2、在房屋出售协议商谈过程中，胡某多次出面与原告商谈房屋价格，在多种场合下对房屋价款提出具体意见；2007年4月12日、4月25日胡某将原告购房款152万元存入中国银行姜堰市长城分理处并支取50万元用于办理抵押注销手续，这证明胡某知悉原、被告间房屋买卖，由于被告与胡某为正常夫妻关系，且被告已向原告交付了有关产权证明，原告为善意第三人，有足够理由认为被告在房屋出售协议上签名为表见代理，依合同法第49条及最高人民法院关于婚姻法的司法解释（一）第17条的规定，相对人有理由相信夫妻一方的行为为夫妻双方意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。综上，原、被告间房屋买卖合同成立、有效，第三人曹某、胡某要求确认合同无效是无事实和法律依据。

[审判]

姜堰市人民法院经审理后认为，原、被告于2007年4月11日签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为合法、有效。合同签订后，原告按约履行了相应购房款支付义务，被告将讼争房地产的相关权属证明交付给原告但未按照合同约定协助原告办理产权变更登记。原告的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。被告抗辩理由无相关证据证明，不予采信。另本案讼争房地产为被告与第三人胡某夫妻共同财产，原、被告签订房屋买卖合同，原告交付房款后，第三人胡某至银行存入房屋买卖款，后又取出部分存款，取款当日办理了以本案涉讼房屋抵押贷款49万元的注销手续，且被告已向原告交付了有关产权证明，故原告认为其为善意第三人有理由相信被告将房屋出售给原告为夫妻双方共同意思表示的理由可以采信，第三人胡某以不同意或不知道为由申请确认原、被告间合同无效的诉讼请求不应予以支持；第三人曹某、胡某就本案讼争房屋面积并未超过整体出卖房屋面积的一半，且该承租房屋与其他部分使用功能相对独立，故第三人曹某以享有优先购买权为由要求确认原、被告房屋买卖协议无效的请求亦不应予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，于2007年8月30日作出（2007）姜民初字第0388号民事判决：一、驳回第三人曹某、胡某要求确认原、被告2007年4月11日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。二、被告殷某于本判决生效后10日内协助原告宋某办理姜堰市私营开发区1号楼（人民南路1号）1-4层及附属车棚3间的产权变更登记。

被告殷某、第三人胡某不服一审判决，向泰州市中级人民法院提起上诉。泰州市中级人民法院经审理认为：因胡某在本案中并无充分证据证明宋某并非善意第三人，宋某基于对房屋所有权的信赖而与殷某签订房屋买卖合同，其交易安全应得到公信力的保护，双方所签买卖合同应认定为合法有效。殷某、胡某要求确认合同无效的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。泰州市中级人民法院遂于2007年11月7日作出（2007）泰民一终字第690号民事判决：驳回上诉，维持原判。

[评析]

本案主要涉及的法律问题是原、被告于2007年4月11日签订的房屋买卖协议的效力及原告的诉讼请求应否得到支持。

一、关于不动产物权登记的公信力：

根据不动产登记的法律规定及物权公示公信的基本原理，不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力，交易相对人基于对不动产登记的依赖而从事交易，其安全应当受到公信力的保护。

结合本案，本案所涉房屋的所有权证上记载的所有权人是殷某，共有人一栏没有记载，因此殷某是公示的所有权人。宋某作为交易相对人，其基于对房屋所有权登记的依赖与殷某签订房屋买卖合同，且宋某按合同约定应给付房款的主要义务已履行完毕，宋某的交易安全应当得到保护。虽然胡某依据《婚姻法》中夫妻共有财产的法律规定，对本案所涉房屋享有共有权，胡某也据此主张殷某擅自转让夫妻共有财产的行为无效，但《婚姻法》仅调整夫妻内部财产关系，不能成为民事交易关系的基本准则，因不动产民事交易关系而产生的纠纷，主要应当适用不动产登记的法律规定。当适用夫妻共有财产有关规定和不动产登记的法律规定产生不一致的结论时，应当优先适用不动产登记的法律规定。由此，宋某与殷某所签订的房屋买卖合同应认定为合法有效。

二、关于夫妻共同财产处理权：

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

结合本案，本案讼争的房地产为被告与第三人胡某夫妻共同财产，原、被告签订房屋买卖合同，原告交付房款后，第三人胡某至银行存入房屋买卖款，后又取出部分存款，取款当日办理了在中国银行姜堰支行以本案涉讼房屋抵押贷款49万元的注销手续，且被告已向原告交付了有关产权证明，故原告认为其为善意第三人有理由相信被告将房屋出售给原告为夫妻双方共同意思表示的理由可以采信，第三人胡某以不同意或不知道为由申请确认原、被告间合同无效的诉讼请求应当予以驳回；

三、关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权：

《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但对于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。最高人民法院（2004）民一他字第29号《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》认为，目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：一是从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。二是从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

结合本案，第三人曹某、胡某就本案讼争房屋约定租赁店房三间另加车库三间，由于租赁协议所涉房屋面积并未超过整体出卖房屋面积的一半，且该承租房屋与其他部分使用功能相对独立，故第三人曹某以享有优先购买权为由要求确认原、被告房屋买卖协议无效的请求，亦应当予以驳回。

据此，法院判决驳回第三人曹某、胡某要求确认原、被告2007年4月11日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求及支持原告的诉讼请求是正确的。