在靖江市城区工作的王先生，10年前私下购买了靖江城郊结合部的一处二间房屋的宅基地并建了两间三层的楼房，10年后，两次被宅基地的使用权人刘女士告上法庭，刘女士先是凭房产证要求法院确认王先生建造的房屋归她所有，被法院驳回后，又凭办结的集体土地使用权证，要求法院确认该宅基地使用权转让合同无效，得到法院的支持。两场官司下来，王先生耗费了精力、财力。自己出资建造的房子，何时能将房产办到自己名下？这场房屋纠纷何时能了？王先生陷入深深的苦恼之中，这都缘于当初的宅基地买卖。

买宅基地建起了新房

1997年，在靖城镇工作多年的王先生，手中有了点积蓄，买套房住不甘心，便盘算着在城郊买一块地皮自己建造房屋，这样有天有地，楼上楼下，多惬意啊。主意打定后，便四处打听，功夫不负有心人，终于得知在城东环城路内有一户人家有两间房的地皮欲转让，王先生带着妻子到现地看了看，两间屋地皮，已做了基础，整个宅基地面积有168平方米，虽说离市区远了点，但毕竟在环城路内，交通便利，更主要的自称是该地皮的主人刘老伯保证在房子建好以后，能协助自己办到房屋产权证。经过多次磋商，1997年3月，王先生与刘老伯签订宅基地转让协议，协议约定：刘老伯将宅基地（包括基础）以4万元的价格转让给王先生，王先生在房屋建好后付转让款的三分之二，在刘老伯帮助王先生办完房产证手续并交给王先生后，王先生一次性付清余款。当年7月,王先生出资20多万元，在该地基上建造了建筑面积350多平方米的两间三层楼房。房屋建好后，王先生实际给付刘老伯3.6万元，不久，该宅基地的所有权人某村民委员会，在向王先生收取“三通”费后，同意王先生全家在该村落户。1999年，王先生将全家户口迁入该村。

房屋成了他人名下的房产

房屋建好了，户口也迁了，就剩办房产证了。2002年10月的一天，一位女士找到王先生，说是她父亲转让她名下的宅基地，自己并不知情，王先生没有理会她。为怕夜长梦多，之后，王先生便不停地催促刘老伯按当初的协议，协助将该房屋的房产证办到自己名下。

2006年10月，刘老伯终于答应协助王先生办房产证，并带靖江市房屋产权发证办的工作人员到王先生家进行了建筑面积的丈量。可就在他等着刘老伯将房产证送到自己手上的时候，2007年4月，王先生等来的不是房产证，而是法院送来的应诉通知书。

王先生仔细读了起诉书副本，原来是刘女士要求法院确认自己所住的房屋所有权归她所有。

法庭上刘女士说出自己是房屋所有人的理由：我经政府批准同意建两间楼房。1994年3月将地基做好后，无钱建房，便到深圳打工挣钱建房，多年未回过家。2002年10月，我回家后见自己的地基上建了房屋，曾找过王先生，才知道我父亲未征得我同意，将宅基地转让给王先生。2006年10月，我领取了房屋所有权证。同年12月，市国土资源局向我颁发集体土地使用权证。我对该地基享有使用权，现又领取了房屋的所有权证，这讼争房屋应归我所有。

刘老伯作为第三人也到庭，他承认是自己擅自将政府批复给刘女士的宅基地及基础转让给王先生的，并同意将当初收的款退还给王先生。

王先生不同意刘氏父女的说法：讼争房屋系我出资建造，刘氏父女是采取欺骗手段取得房产证应为无效。该房屋所有权应归我所有。

法院审理后认为，本案原、被告、第三人一致认可，本案讼争房屋系被告出资建造，建造房屋的地基系向第三人购买。虽然原告目前取得了房屋所有权证及集体土地使用权证，但其既未对房屋的建造出资，也未与出资的被告达成协议，故仅依据其持有房屋所有权证，要求确认被告建造的房屋为其所有，不予支持。

宅基地转让合同无效

法院驳回刘女士房屋所有权的诉讼请求后，王先生松了一口气，可今年2月，他又收到法院的应诉通知书，刘女士又以王先生、自己的父亲为被告提起诉讼，刘女士认为，父亲未经我同意，将政府安排我建房的宅基地转让给王先生。两被告签订的宅基地转让协议违反了宅基地使用权转让的强制性规定，请求确认两被告签订的宅基转让协议无效。

王先生积极应诉，要求法庭驳回原告的诉讼请求。理由有两点：其一，刘女士虽然在1993年获得了讼争宅基地的使用权，但因其未在限定期限内（1993年8月30日前）建房，丧失了讼争宅基地的使用权，刘女士不是本案适格原告。其二，即使刘女士是该宅基地的合法使用权人，其诉讼已超过诉讼时效期间。

法庭审理后确定本案有三个主要争议焦点：刘女士是否为本案适格原告；两被告签订的宅基地转让协议是否有效；刘女士的起诉是否超过诉讼时效期间。

刘女士是否为本案适格原告？法庭认为，刘女士于1993年经政府批准，获得了讼争宅基地的使用权，其虽未在法定期限内建造房屋，但后来国土部门又为其补办了用地手续，刘女士是讼争宅基地的合法使用权人，其作为本案原告诉讼主体资格适格。

两被告签订的宅基地转让协议是否有效？法庭认为，我国现行法律和国家有关政策原则禁止宅基地使用权转让，不允许宅基地使用权向集体经济组织成员之外的人员转让，两被告签订的宅基地转让协议违反了法律的强制性规定，应为无效。

刘女士的起诉是否超过诉讼时效期间？法庭认为，民法通则规定的诉讼时效制度适用于请求权的行使，本案原告要求确认合同无效属于形成权的行使，不适用诉讼时效制度的规定。

今年5月，法庭作出一审判决，两被告在1997年签订的宅基地转让协议无效。

法官点评：农村宅基地不得买卖，这是法律的强制性规定。去年生效实施的《物权法》又作了明确的规定。违法的交易难以得到法律的保护。本案王先生，明知买卖宅基地不合法，仍侥幸交易，结果建了房，却办不了房产证，给自己带来无尽的烦恼。市场经济是法治经济，民事行为要依法进行，愿大家从此案中吸取教训。