[案情]

原告孙某诉称：2001年12月30日原告与被告墙改办签定房地产租赁契约1份，约定由原告承租被告墙改办所有的坐落于某区住宅示范A区12?14室门面房及二、三楼各两间房屋和附设车库1间，租赁期限自2002年4月1日起至2005年3月30日止。嗣后，原告按契约履行。2004年3月被告墙改办却将原告所承租的上述房屋出卖给被告罗某，并办理了房屋产权过户手续。原告认为墙改办作为房屋出租人应当在出卖之前按照法律规定的合理期限内通知承租人，原告作为承租人享有以同等条件优先购买的权利。被告墙改办与被告罗某之间的房屋买卖交易行为，因未依法通知原告，侵犯了原告依法享有的优先购买权，当认定无效。故请求判令确认被告墙改办与被告罗某就涉及买卖原告所承租部分的房屋合同无效，并由原告行使优先购买权。

被告墙改办辩称：原告所承租的只是墙改办的部分房屋，其对墙改办所整体出售的房屋依法不享有优先购买权；墙改办已履行了通知承租人的义务。罗某依法所取得上述房屋的所有权，应受法律保护。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告罗某辩称：墙改办在向原告履行了通知义务后与罗某之间所签定的房地产买卖契约合法有效，且双方已办理了房屋的产权过户手续，现罗某是该房的合法所有权人；两被告并未侵害原告的优先购买权。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

[裁判要点]

一审法院经审理认为，房屋承租人的优先购买权是指出租人在出卖出租的房屋时，承租人在相同条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利，这种权利是依法产生的，它是一种准物权性质的民事权利。它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。坐落于某区住宅示范A区20幢11?14号门面房及附属车库，虽登记为住宅示范A区20幢，但由于每一号门面房均有房产管理部门依法核准颁布的独立的房屋所有权证。因此，墙改办在将该幢房屋整体出售给罗某时，在租赁期限内孙某作为承租人对其承租的且有独立产权的12?14号门面房及附属车库依法享有优先购买权。孙某对此所提的主张，有事实根据和法律依据，法院应予支持；墙改办认为其出售的是整幢房屋，孙某所承租的只是部分房屋，虽与事实相符，但该事实并不能剥夺孙某依法对所承租的房屋享有的优先购买权，故法院对其抗辩理由不予采纳。

孙某与墙改办签定的房地产租赁契约，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该契约合法有效。墙改办作为出租人在与孙某租赁契约有效期内，将连原告承租部分在内的房屋整体出卖给罗某，未依法提前三个月通知承租人孙某，其双方的交易行为均侵犯了孙某的优先购买权，故孙某有权请求宣告墙改办与罗某之间的房屋买卖无效。墙改办不能证明其向承租人孙某履行了通知义务，孙某的诉讼请求，有事实根据和法律依据，法院予以支持。因此，一审法院判决被告墙改办与被告罗某在2004年3月3日所签定的房地产买卖契约中，涉及原告承租的部分买卖无效；驳回原告孙某的其他诉讼请求。

一审判决后，原告孙某及被告罗某均不服判决，并向二审法院提起上诉。

二审法院经审理认为，依照《中华人民共和国合同法》的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但当出租人将房屋整体出售的情况下，部分房屋的承租人对整体出售的房屋不享有优先购买权。本案中，孙某承租的只是部分房屋，剩余部分并非租赁权的客体，对剩余部分的处分，不应受由租赁权所衍生的权利?优先购买权的限制。因此，应当认定，承租人孙某对该整体出售的房屋并无优先买权；对于墙改办在房屋出售之前是否已履行了通知义务没有审查的必要。对于孙某上诉要求确认其与墙改办之间直接成立房屋买卖合同的请求，因承租人的优先购买权是优先签订合同的权利，将其理解为形成权，法律依据不足。故对孙某的上诉请求不予支持。二审法院判决撤销一审判决；驳回孙某的诉讼请求。

[评析]

本案所涉及的是关于房屋承租人优先购买权的理论和实践难题。作为民法上的一项民事权利，房屋承租人的优先购买权为很多人所熟知，它是指出租人在出卖出租的房屋时，承租人在相同条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利，这种权利是依法产生的，它是一种准物权性质的民事权利。它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。

从我国法律关于房屋承租人的优先购买权的具体规定和实践操作来看，房屋承租人的优先购买权具有以下一些特点：首先，此种权利是依照法律规定而产生的，而不是根据当事人的约定而产生的，因而具有很大的强制性；其次，此种权利只能属于特定人享有，即必须是承租人才能行使，因而具有专属性；再次，此种权利只有在特定法律事实出现时才能行使，并且是在承租人与其他买受人具有同等条件下才能行使，因而具有较高的条件性。承租人优先购买权的行使必须具备以下条件：1、承租人和出租人之间必须有合法有效的租赁合同关系。承租人的优先购买权是基于租赁合同有效成立而产生的民事权利，是在出租人房屋上增加的一项合法负担。如果租赁合同已经终止，后者出租人准备出售的房屋不是租赁合同的标的物，则优先购买权无从行使。2、承租人必须和第三人具有购买房屋的同等条件。这是行使优先购买权的实质条件，凡不是主张在同等条件下购买的，不能行使优先购买权。我国民法上规定的是“同等条件”，但对其内涵尚无统一的解释，理论上一般理解为“价格相同”。在司法实践中对同等条件的理解分为“绝对相同”和“大致相等”两种观点。3、出租人必须以一定的形式通知出租人，传达转让房屋的要约。我国现行法律均规定，出租人在出售其租赁的房屋时，应当提前通知承租人。既为通知，就应当采用适当的形式，一般认为书面通知最为适宜，而且在通知中应载明出售的具体条件，此条件即为买卖合同的要约，一旦到达受要约人（承租人），出租人就要受其约束，不得随意更改。4、承租人必须在一定期限内行使优先购买权。先买权作为一种期待权，必须在一定期限内行使，否则就要产生相应的法律后果。

本案的关键在于孙某对其所承租的墙改办的部分房屋是否享有优先购买权？当墙改办在将连同孙某所承租的房屋在内的住宅示范A区20幢整体出售给罗某时，孙某对此并不享有优先购买权。因为：比较所有权与优先购买权各自的权利属性，可以看出所有权是绝对权，优先购买权属于债权。所有权人在未损害他人利益和社会公共利益的前提下对属于自身的财产所作处分，应受法律保护；法律设定优先购买权的目的是为了防止承租人利益遭受损害，而不是为了让承租人获取利益。本案原告孙某作为承租人并没有因为墙改办将房屋整体出售给罗某而遭受利益损害；从维护交易安全和正常经济秩序的角度分析，在善意买受人罗某已尽合理注意义务，支付了房屋对价，并已实际取得房地产权属证书的情况下，再行否定房地产买卖契约的效力，将违背法的秩序价值；现代的建筑物，早已突破了“一物一权”的理论，适用建筑物区分所有权，即一幢住宅楼可以设定若干个所有权，也可以区分出若干个层次的物权，一个承租人可能只是承租其中的部分房屋，当所有权人整体出售房屋或建筑物时，承租人不能享有整体上的优先购买权，即特定的部分优先权不能扩大化而及于整体。本案即是如此，孙某承租的只是部分房屋，剩余部分并非租赁权的客体，对剩余部分的处分，不应受由租赁权所衍生的权利?优先购买权的限制；墙改办整体转让的房屋，在交易上被视为一物，没有法律上的理由要求所有权人将一物予以分割；否则会影响物的效用，侵犯所有权人（出租人）的利益。因此，应当认定，承租人孙某对该整体出售的房屋并无优先买权；对于墙改办在房屋出售之前是否已履行了通知义务没有审查的必要。对于孙某上诉要求确认其与墙改办之间直接成立房屋买卖合同的请求，因承租人的优先购买权是优先签订合同的权利，将其理解为形成权，法律依据不足。因此孙某的上诉请求也不能得到法院的支持。

综上所述，一审法院在对法律规定的理解存有争议的情况下，未能准确理解立法目的，亦未公平衡量讼争各方利益，致实体处理有误，二审法院依法予以改判是恰当的。当然，由于房屋承租人的优先购买权不仅在实践中存在很多难以解决的问题，表现出难以克服的弊端，而且在理论上也无法真正寻找其存在的“合法性”。对该制度的设计是否有必要，是否应当在立法上予以废除，在理论上还可以作进一步的探讨。