“一物二租”难履行 法院判决赔巨款
作者：郭玉祥 丁兴育 发布时间：2006-02-08 浏览次数：4540
因出租人停车场将其所有的数间门面房同时出租给万平公司和其他几个个人，形成“一物二租”，出租人无法向万平公司交付房屋，万平公司将停车场告上法庭，要求停车场全面履行双方于2005年1月25日签订的房屋租赁合同，即交付合同约定的房屋、向其支付违约金10000元。2006年1月21日，海安法院对该县首例“一物二租”案作出一审判决。
2004年4月7日，万平公司与停车场签订租赁合同1份，约定：停车场将其所有的位于海安县海安镇某村1组204国道西侧混凝土结构的一楼营业用房中北首第1-2间出租给万平公司用于经营。协议期限为2004年4月10日至2012年4月9日止，万平公司向停车场交纳押金2000元，每年的租金为24000元。如有一方违约，须向守约方支付违约金1万元。此前，万平公司曾于2004年1月8日向被告停车场交纳押金5000元。2004年11月10日，停车场向万平公司收取2004年4月10日至2004年12月31日的房租14300元。
2005年1月25日，万平公司与停车场签订租赁合同1份，约定：停车场将其所有的位于海安县海安镇某村1组204国道西侧南首第1-10间混凝土结构的一楼营业用房以及仓库2间出租给万平公司用于经营，期限为6年，自2005年1月1日至2010年12月31日；期满时续租事宜双方另行协商。万平公司所租用的停车场的房屋必须向停车场缴纳押金12000元，协议期满结清房时向万平公司退回押金。违约方向守约方支付违约金1万元。同时双方在该租赁合同下方注明“2004.4.10号签订的协议一并签在本协议，原协议作废”等字样。另外，万平公司的代表人在双方于2004年4月7日签订的租赁合同上方注明“2005年作废”等字样。
上述2005年1月25日租赁合同中所涉及的10间营业用房实际上为9间，另有3间为仓库，该3间仓库抵算店面房1间。
2003年3月23日、2004年1月6日、2004年1月6日、2005年2月20日，4位第三人张某、徐某、何某、王某分别与被告停车场签订租赁合同各1份，约定被告停车场将其所有的位于海安县海安镇某村1组204国道西侧一楼上述门面房(即2005年1月25日出租给万平公司房屋)分别出租给4位第三人，上述4位第三人均向停车场交付了租金，且原先双方之间就存在租赁合同关系，系续租。
庭审过程中，停车场与4位第三人共同确认，2005年1月25日租赁合同涉及的店面门及仓库已经实际被4位第三人租用，其中张某实际租用南首第1-3间店面房；王某实际租用南首第4-4.5间店面房，同时实际租用张某承租房屋背后的仓库1间(开门朝向为南)；徐某实际租用南首第5.5-6间店面房以及东西向朝南开门的仓库1间；何某实际租用南首第7-9间店面房以及抵算店面房的仓库3间。
海安法院审理后认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应当按约履行，违反约定应当承担违约责任。被告与第三人徐某、王某、何某、张某之间签订的房屋租赁合同亦成立，根据合同相对性原则，该合同亦不违反法律、行政法规的强制性规定，亦应认定合同有效，作为被告应当按约定向第三人履行合同义务。由于被告停车场将其所有的房屋同时出租给原告和第三人，事实上形成了“一物二租”的情形，且被告与4位第三人原先就存在租赁合同关系，系到期后续签的租赁合同，并收取了第三人的租金，同时原、被告双方讼争的房屋为第三人实际租用，使合同的履行已成为事实上的不可能。根据债权平等的原理，原告请求被告向其交付房屋的行为，必然会损害善意无过错第三人的利益。故原告要求被告向其交付房屋的行为，法院难以支持。被告反诉要求解除租赁合同的行为，符合法律的规定，法院予以采纳，但不因此免除被告不能向原告交付房屋的违约责任。故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，符合法律规定，法院予以采信。合同解除后，被告停车场向原告收取的押金应当予以返还。法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第㈤项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第㈠项之规定，判决解除原告万平公司与被告停车场于2005年1月25日签订的房屋租赁合同；被告停车场给付原告万平公司违约金1万元；被告停车场向原告万平公司返还押金5000元；驳回原告万平公司要求被告停车场向其交付租赁房屋的诉讼请求。
评析：审判实践中，“一物二卖”的情形屡见不鲜，而“一物二租”的情形却颇为罕见。本案中，停车场将其所有的房屋同时出租给万平公司和第三人，停车场与各人分别订立的合同均符合合同成立的要求，同时亦不违反法律、行政法规强制性的规定，上述租赁合同均是独立存在的，根据合同相对性原则，均属于有效合同。作为有效合同，合同的相对方均要严格履行合同中规定的各项义务。被告将上述合同标的物同时出租给原告和第三人，形成了“一物二租”的情形，由于同一标的物被停车场出租给第三人后，已无法再向万平公司履行交付房屋的行为，且第三人取得租赁的标的物时属于善意无过失，因而万平公司要求停车场再履行交付房屋的行为已成为事实上的不可能，根据《合同法》第一百一十条规定，“当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：㈠法律上或者事实上不能履行；”万平公司要求被告履行交付房屋的行为按照上述规定不能得到支持，因为被告存在着事实上不能履行的问题。该合同只要有一方当事人提出解除，法院即应予准许，故被告反诉要求解除合同的请求，依法应当支持。
另外，被告作出的“一物二租”的行为，违反了合同法中的信用原则，应当对其违反诚信原则的行为承担相应的违约责任。故法院支持原告要求被告支付1万元违约金的请求。
法律链接：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条 当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
㈠法律上或者事实上不能履行；
2004年4月7日，万平公司与停车场签订租赁合同1份，约定：停车场将其所有的位于海安县海安镇某村1组204国道西侧混凝土结构的一楼营业用房中北首第1-2间出租给万平公司用于经营。协议期限为2004年4月10日至2012年4月9日止，万平公司向停车场交纳押金2000元，每年的租金为24000元。如有一方违约，须向守约方支付违约金1万元。此前，万平公司曾于2004年1月8日向被告停车场交纳押金5000元。2004年11月10日，停车场向万平公司收取2004年4月10日至2004年12月31日的房租14300元。
2005年1月25日，万平公司与停车场签订租赁合同1份，约定：停车场将其所有的位于海安县海安镇某村1组204国道西侧南首第1-10间混凝土结构的一楼营业用房以及仓库2间出租给万平公司用于经营，期限为6年，自2005年1月1日至2010年12月31日；期满时续租事宜双方另行协商。万平公司所租用的停车场的房屋必须向停车场缴纳押金12000元，协议期满结清房时向万平公司退回押金。违约方向守约方支付违约金1万元。同时双方在该租赁合同下方注明“2004.4.10号签订的协议一并签在本协议，原协议作废”等字样。另外，万平公司的代表人在双方于2004年4月7日签订的租赁合同上方注明“2005年作废”等字样。
上述2005年1月25日租赁合同中所涉及的10间营业用房实际上为9间，另有3间为仓库，该3间仓库抵算店面房1间。
2003年3月23日、2004年1月6日、2004年1月6日、2005年2月20日，4位第三人张某、徐某、何某、王某分别与被告停车场签订租赁合同各1份，约定被告停车场将其所有的位于海安县海安镇某村1组204国道西侧一楼上述门面房(即2005年1月25日出租给万平公司房屋)分别出租给4位第三人，上述4位第三人均向停车场交付了租金，且原先双方之间就存在租赁合同关系，系续租。
庭审过程中，停车场与4位第三人共同确认，2005年1月25日租赁合同涉及的店面门及仓库已经实际被4位第三人租用，其中张某实际租用南首第1-3间店面房；王某实际租用南首第4-4.5间店面房，同时实际租用张某承租房屋背后的仓库1间(开门朝向为南)；徐某实际租用南首第5.5-6间店面房以及东西向朝南开门的仓库1间；何某实际租用南首第7-9间店面房以及抵算店面房的仓库3间。
海安法院审理后认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应当按约履行，违反约定应当承担违约责任。被告与第三人徐某、王某、何某、张某之间签订的房屋租赁合同亦成立，根据合同相对性原则，该合同亦不违反法律、行政法规的强制性规定，亦应认定合同有效，作为被告应当按约定向第三人履行合同义务。由于被告停车场将其所有的房屋同时出租给原告和第三人，事实上形成了“一物二租”的情形，且被告与4位第三人原先就存在租赁合同关系，系到期后续签的租赁合同，并收取了第三人的租金，同时原、被告双方讼争的房屋为第三人实际租用，使合同的履行已成为事实上的不可能。根据债权平等的原理，原告请求被告向其交付房屋的行为，必然会损害善意无过错第三人的利益。故原告要求被告向其交付房屋的行为，法院难以支持。被告反诉要求解除租赁合同的行为，符合法律的规定，法院予以采纳，但不因此免除被告不能向原告交付房屋的违约责任。故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，符合法律规定，法院予以采信。合同解除后，被告停车场向原告收取的押金应当予以返还。法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第㈤项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第㈠项之规定，判决解除原告万平公司与被告停车场于2005年1月25日签订的房屋租赁合同；被告停车场给付原告万平公司违约金1万元；被告停车场向原告万平公司返还押金5000元；驳回原告万平公司要求被告停车场向其交付租赁房屋的诉讼请求。
评析：审判实践中，“一物二卖”的情形屡见不鲜，而“一物二租”的情形却颇为罕见。本案中，停车场将其所有的房屋同时出租给万平公司和第三人，停车场与各人分别订立的合同均符合合同成立的要求，同时亦不违反法律、行政法规强制性的规定，上述租赁合同均是独立存在的，根据合同相对性原则，均属于有效合同。作为有效合同，合同的相对方均要严格履行合同中规定的各项义务。被告将上述合同标的物同时出租给原告和第三人，形成了“一物二租”的情形，由于同一标的物被停车场出租给第三人后，已无法再向万平公司履行交付房屋的行为，且第三人取得租赁的标的物时属于善意无过失，因而万平公司要求停车场再履行交付房屋的行为已成为事实上的不可能，根据《合同法》第一百一十条规定，“当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：㈠法律上或者事实上不能履行；”万平公司要求被告履行交付房屋的行为按照上述规定不能得到支持，因为被告存在着事实上不能履行的问题。该合同只要有一方当事人提出解除，法院即应予准许，故被告反诉要求解除合同的请求，依法应当支持。
另外，被告作出的“一物二租”的行为，违反了合同法中的信用原则，应当对其违反诚信原则的行为承担相应的违约责任。故法院支持原告要求被告支付1万元违约金的请求。
法律链接：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条 当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
㈠法律上或者事实上不能履行；
