[案情]
　　2003年7月，原告卢某、被告赵某经某中介公司订立房屋买卖合同一份，约定：被告将某小区14幢506室、建筑面积为94平方米的房屋出售给原告，成交总价为230000元。合同签订之日原告向被告支付定金10000元，此款由中介公司代收。2003年7月10日前双方协商办理过户手续，原告交付房款110000元，2003年9月18日交房交钥匙，双方结清房款。合同签订之日，原告向中介公司交付 10000元，中介公司出具给原告的收据上载明此款为购房定金。此后，原告致函被告，要求与被告协商办理过户手续的事宜，但被告未予答复，原告即诉至法院。诉讼中，被告之妻王某向法院表示涉案房屋为其与被告的共同财产，被告未经其书面同意出售该房屋的行为，其不予承认。
　　原告诉称：合同有效，被告应将房室出售给原告。原告得知被告向中介公司口头表示不愿出售房屋，即于2003年12月18日致函被告，要求被告三日内确定协商办理过户手续的时间。但被告至今未答复，其行为已构成违约，要求被告双倍返还定金。
　　被告辩称：涉案房屋为被告与其妻的共有财产，房屋买卖合同未经其妻书面同意，违反了法律禁止性规定，合同无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　[审判]
　　一审法院认为：原、被告订立的房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示，但合同所涉房屋为被告与其妻王某共有，该合同订立时王某未签字确认，订立后亦未书面同意出售该房，该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定，该合同无效，原告的诉讼请求不能成立。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（四）项之规定，判决：驳回原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求。
　　原告不服，向南通市中级人民法院提起上诉称：一审庭审过程中，上诉人既未看到被上诉人之妻表示涉案房屋为其共同财产的书面材料，被上诉人之妻也未到庭陈述；即使房屋是被上诉人夫妻共有财产，作为上诉人也是善意有偿取得；2003年12月18日上诉人写给被上诉人的信函，系被上诉人之妻王某签收，其并未提出异议，作为上诉人有理由相信被上诉人有权代理其妻子，被上诉人的行为符合《合同法》表见代理的特征；即使被上诉人未经共有人同意出卖房产，但上诉人善意、有偿取得房产应受法律保护，其责任只能由被上诉人承担，一审适用《城市房地产管理法》不当。请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。
　　被上诉人赵某辩称：一审期间，王某将书面异议提交给法庭，有案卷为证；不能认定上诉人为善意，且不动产以变更登记而取得，目前仍为被上诉人名下，上诉人没有取得房屋，因而不适用善意取得制度。被上诉人没有以其妻的名义签订合同，上诉人错误地理解表见代理，一审法院适用《城市房地产管理法》的规定正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　南通市中级人民法院经审理认为：双方当事人签订的房屋买卖合同系当事人之间真实意思表示，根据被上诉人提供的房屋所有权证上的记载，被上诉人赵某个人为房屋所有权人，并无共有人，因此该房屋的权属可以表现为二种形态，一种情形房屋确为被上诉人个人所有，另一种情形为房屋所有权证上虽未载入被上诉人之妻为共有人，但基于《中华人民共和国婚姻法》的规定，被上诉人之妻成为隐名共有人，即房屋所有权为被上诉人夫妻共有。本案中一审法院在调查房屋的权属时，被上诉人之妻认为被上诉人未经其同意出售房屋，其对被上诉人的处分房屋的行为不予认可，这表明了房屋为夫妻共同共有。虽然讼争房屋系被上诉人夫妻共同的财产，被上诉人在出售房屋时未得到其妻的授权，但上诉人没有义务在房屋所有权证上共有人一栏缺额的情形下，向被上诉人审核房屋是否为夫妻共同共有，上诉人有理由相信基于房屋所有权证具有的公信力被上诉人出卖登记为其名下的房屋为被上诉人个人所有，或者基于房屋所有权证上共有人缺额的公示效应，被上诉人处分房屋是被上诉人夫妻双方共同意思表示，被上诉人的行为构成表见代理，对此最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项作了明确的规定，因此被上诉人之妻不能以未经其同意为由，对抗作为善意第三人的上诉人，被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同应为有效合同，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。一审法院以合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定，认定合同无效，显然破坏了诚实信用原则和交易安全原则，应予纠正。二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，判决：一、撤销一审判决；二、被上诉人赵某向上诉人卢某双倍返还定金计人民币20000元，

　　[评析]
　　在认定房屋为夫妻共同共有的情况下，本案是一起典型的因以夫妻一方名义出卖共有房屋引发的纠纷。本案的主要争议焦点是：夫妻一方出卖共有房屋的行为是否有效？处理本案时主要把握以下两个关键问题：
　　一、夫妻一方出卖共有房屋的行为是否属于夫妻日常家事代理权范围的问题
　　首先，关于夫妻日常家事代理权的问题。我国婚姻法未有明确规定，但2001年12月25日最高人民法院公布的《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条，对《婚姻法》中“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”之规定作出了明确的解释：“（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”该条规定，从配偶日常的家事决定权方面作了明确，但间接地承认了夫妻间的日常家事代理权。日常家事代理权是配偶权的一项派生权利，它是指在日常家事范围内，配偶双方互为代理人的权利，即配偶一方因日常家事与第三人为法律行为时，应视为配偶共同的意思表示，配偶他方承担连带责任。关于日常家事代理权，大陆法系国家的民法普遍认为，日常家事代理权是基于夫妻生活应当享有的权利，而且日常家事代理权的行使，无需以被代理人的名义，只要是在日常家事范围内，应推定夫妻一方的行为为夫妻双方的行为。我国在日常生活和司法实践中也不否认日常家事代理的效力，视日常家事代理权为法定代理权。其次，日常家事代理的权限范围是有限制的。其范围一般只应包括处理家庭日常的衣食住行和子女教育等费用。《婚姻法》司法解释（一）第十七条是从保护第三人的角度间接肯定了夫妻在日常生活范围内就其共同财产有相互代理的权利，对于重大家庭事务的处分，如不动产的处分，显然排除在日常家事范围之外。对于重大家庭事务处分的代理权不是法定代理权，不能认为处分人行使的是法定家事代理权，而直接适用家事代理制度，则只能认为是一种意定的代理权，原则上非经配偶他方委托，夫妻一方不得行使。所以，本案中只能认定房屋出卖人的行为是超越日常家事代理范围的行为，其行为实质上是一种无权代理。
　　二、本案是否可以适用表见代理的问题
　　无权代理行为，但并非是当然无效的法律行为。鉴于第三人从外部很难判断夫妻之间的代理权范围、内部财产约定，特别是本案中出卖人提供的房屋所有权证上仅记载其一人为所有权人，并无其他共有人。因此，对于善意第三人的效力问题，大陆法系国家和地区保护无过失善意第三人的利益，可适用表见代理来解决此类问题。我国《合同法》第四十九条也确立了表见代理制度。表见代理是指行为人虽无代理权，但善意第三人在客观上有充分理由相信行为人具有代理权，基于此种依赖，而与其为民事行为，由此产生的法律后果，由被代理人承担的代理。它兼具有权代理的效力和无权代理的本质这两大特点。构成表见代理必须具备四个构成要件：1、须行为人不具有代理权。2、存在第三人相信代理人有代理权的表象。3、第三人善意且无过失。4、第三人基于依赖与代理人成立民事法律行为。本案中，是否构成表见代理，关键一是看上诉人是否客观上有正当理由相信行为人有代理权，二是看上诉人是否处于善意。至于被上诉人是否以被代理人的名义作出售房决定，因被上诉人夫妻关系的特殊性，本案在所不问。
　　存在外表授权是表见代理的客观外在表现，如何判断行为人是否具有代理权的外观，要以代理人与本人之间存在某种事实上或法律上的联系为基础。对此，由上诉人负举证责任，自不待言。但由于夫妻关系的特殊性和隐蔽性，应采取以外观推定，上诉人只要举证出对方存在的外表授权即可。本案中上诉人举证出客观上存在代理人与本人之间特殊的身份关系??夫妻关系；且举证出上诉人写给被上诉人的催告函，系被上诉人之妻签收，其知道房屋出卖事宜而未提异议。在此情况下，上诉人完全有理由相信被上诉人是行使代理权之结果；反之，被上诉人不能提出反证，证明是在其妻完全不知情的情况下出卖房屋的证据，法院可以推定，出卖房屋的行为是其夫妻双方的共同意思表示。
　　对于上诉人是否有过失或恶意，对方应负举证责任。因为，对于上诉人而言，只要其有充分的证据证明存在足以使其相信代理人有代理权的客观情形存在，即推定其为善意且无过失，而且对上述客观事实的证明过程，可认为也是对其善意且无过失的证明过程。从此种意义上说，上诉人的善意且无过失，采用事实自证的方法。只要上诉人举证证明有使自己相信行为人具有代理权的客观事实，即可推定其无过失；对对方而言，欲否定表见代理的成立，必须举证证明上诉人明知夫妻一方越权代理而为法律行为的恶意，而其不能举证证明，则承担表见代理成立所引起的法律后果。且本案中，客观事实是，房屋买卖合同签订后商品房市场价格上涨，出卖人反悔。若依《城市房地产管理法》的有关规定，确认合同无效，显然有违民事交易中的诚信原则，也不能维护交易的安全、保护善意第三人的利益。
　　综上所述，法院依法认定合同有效，判决支持上诉人的诉讼请求是正确的。