日前一起因开发公司少交物业管理用房、竣工资料而引发的维权之争，随着南通中院二审判决书的送达，此案终有定论，一、二审法院均支持了小区业主委员会要求开发公司补交物业管理用房及相关竣工验收资料的请求。

 [案情]

2002年3月, 南通某开发公司始开发建设光明花苑小区1-4幢住宅楼,领取了建设工程规划许可证,该许可证附图及附件名称栏内注明:“1幢、2幢楼之间附房为门卫等物管用房”。2003年10月24日,房产管理部门在有关附房建筑面积的批复中注明:“另有物业用房(1-4号)建筑面积为83.81平方米”。2003年6月30日, 开发公司与南通实验物业管理公司签订了一份物业管理合同,约定：开发公司将工程竣工验收和物业接管验收合格的小区委托实施物业公司管理;负责移交以下技术资料(资料所有权归全体业主):1、工程竣工验收证明文件,2、市政设施、绿化、道路、路灯、排水、排污、地下管道设计和竣工资料,3、物业管理验收资料；合同生效之日向物业管理公司提供70.40平方米物业管理用房(产权由业主委员会代管) 。2003年9月11日, 开发公司却向物业公司移交了2号楼下建筑面积为47.50平方米的车库一间，而仅交1号楼旁一间建筑面积为21.87平方米的物管用房,相关竣工资料、技术资料亦未一并移交。

2004年9月小区业主委员会成立后,发现了其中的问题，认为不仅物管用房不容缩水，而且规划上用作物管用房的附房企能被调包成车库？为此，在多次向开发公司讨还未成的情况下，2005年4月7日小区召开业主大会作出了维权决定,并以书面形式征求业主们的意见,经2/3业主签字，同意授权业主委员会上法庭讨还公道。

原告业主委员会诉称：2003年9月，小区竣工交付后，被告开发公司为业主选聘了物业管理公司作为前期的物业管理企业，但未按《物业管理条例》的规定将规划许可的物业管理用房同时交付业主，却将非规划许可的车库交付业主，且未交付相关建设资料。为维护业主的合法权益，请求判令被告立即交付符合规划要求的物业管理用房87平方米，并交付上述房屋的相关资料（竣工总平面图、竣工验收资料、相关设施的技术资料、物业保修和使用说明文件等）。

被告开发公司则辩称：业主委员会不具备民事诉讼主体资格，无权起诉，也无权要求被告交还物管用房及其建设资料。物管用房用途很广，车库可以用作仓储。请求法院驳回原告的起诉。

 [审理]

一审认为，业主通过业主大会或业主委员会对物业实施自治管理, 业主大会是物业管理的权力机构,业主委员会是业主大会的执行机构,原告业主委员会作为经行政机关登记备案设立的其他组织,经业主大会授权,作为民事诉讼主体有权诉讼。根据国务院《物业管理条例》的相关规定,物业管理用房的所有权依法属于业主;在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交竣工验收资料,由物业管理企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。本案所涉物业用房按规划设计图纸应确定为小区1-2幢间建筑面积为83.81平方米的物管用房。该房所有权依法属于全体业主, 开发公司未将规划设计审核所确定的物管用房及相关竣工资料向小区前期物管公司全部交付, 侵犯了业主的权益,原告的请求合法有据,应予支持。鉴于开发公司已交付符合规定的物管用房21.87平方米,故其应返还位于小区1-2幢间61.94平方米的物管用房。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第(四)项、国务院《物业管理条例》第三十八条、第三十九条之规定,于2005年12月1日作出判决:一、开发公司返还业主委员会坐落于小区1-2号楼间建筑面积为61.94平方米的物业管理用房 ;二、开发公司返还业主委员会小区竣工总平面图、竣工验收资料、相关设施的技术资料、物业保修和使用说明等文件。

一审宣判后，开发公司不服，又向南通市中级人民法院提起上诉，仍然坚持认为：1、被上诉人不具备民事诉讼主体资格。2、被上诉人要求上诉人将物业管理用房返还给其没有法律依据，上诉人应向物业管理公司移交物业管理用房。3、上诉人已将建筑面积为69.37平方米的物业管理用房移交给了物业管理企业，现被上诉人再次主张该权利没有事实依据。请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的起诉。

南通中院经审理认为，被上诉人业主委员会已经物业管理行政主管部门登记确认，其符合民事诉讼的当事人中的“其他组织”的条件，故其具备民事诉讼主体资格。被上诉人根据《物业管理条例》的规定选择以书面征求业主意见的形式召开了业主大会，2/3以上的业主决定授权被上诉人通过法律途径解决与上诉人间的纠纷，故被上诉人作为业主大会的执行机构有权以其名义提起诉讼。物业管理用房的所有权属于业主，上诉人未能将全部物业管理用房移交给业主，被上诉人经业主大会授权要求上诉人交还给其物业管理用房于法不悖。根据《物业管理条例》的相关规定，在办理物业承接验收时，建设单位应当向物业管理企业移交竣工验收资料等文件，由物业管理企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。上诉人未能将上述资料移交给物业管理企业，侵犯了被上诉人的权益，被上诉人要求上诉人移交上述资料于法有据。本案所涉物业管理用房按规划设计图纸应确定为小区1幢至2幢间,其建筑面积应为83.81平方米，现上诉人仅移交了符合规定的21.87平方米的物业管理用房，侵犯了业主的财产所有权，其尚须返还被上诉人61.94平方米的物业管理用房。因此上诉人上诉理由均不成立，不予支持。二审遂驳回开发公司的上诉，维持原判。

[评析]

本案的争议焦点是：业主委员会的诉讼主体资格以及开发公司应否补交物业管理用房、相关资料等两个问题。对于开发公司应否补交物业管理用房、相关资料的问题，鉴于《物业管理条例》的相关规定已比较明确，故笔者仅就争议的业主委员会的诉讼主体资格问题作出评析。

在审理中，一种观点认为不可以。理由是：业主委员会是业主大会的执行机构，它经业主代表大会授权，仅有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。本案被告开发公司是开发商而非物业管理公司，业主委员会无权向开发商提起返还之诉。

一种观点认为可以。意见是：是否具有诉讼主体资格必须依据法律明文规定，而业主委员会符合法律有关诉讼主体资格中“其他组织”的规定，具备诉讼主体的资格。笔者赞同这种意见，理由是：

业主委员会是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织，代表全体业主执行业主大会作出的决议，维护全体业主的利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第49条规定：具备民事诉讼主体资格的三种主体为自然人、法人和其他组织。显而易见，业主委员会非自然人；业主委员会并未在工商管理部门或民政部门报批，仅在房地产行政主管部门登记备案，故又不属于社团法人。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条之规定，“其他组织”是指“合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。对照该条件，业主委员会是由业主大会选举若干委员组成，有自己的主任、副主任、委员和秘书，有自己的公章，具备一定的组织机构，并经房地产行政主管部门登记备案后合法成立，其亦具有一定可支配的财产，对小区物业管理用房、业主交付的专项维修资金、业主共有的设施等公共财物，有一定的监督管理权和在授权范围内一定的支配权，故业主委员会可以纳入我国法律规定的其他组织中，并具有民事诉讼能力。赋予业主委员会民事诉讼主体资格，与《物业管理条例》等法规规定业主委员会具有的独立职责相对应，为其履行职责提供了充分的司法救济，亦使业主的合法权益尤其是公共性利益能得到及时、有效的保障。本案中的业主委员会且经南通市房产管理局登记备案成立，应当具备民事诉讼的主体资格。