江苏省某物资公司于1993年与姜成签订了房屋租赁合同，双方约定将三间门面房租赁给姜成使用。在合同的履行过程中，姜成按时向物资公司交纳房屋租金。1997年9月，物资公司的房产因合伙纠纷案件被人民法院查封。人民法院对物资公司进行了查封裁定，并依法到相关职能部门办理了房屋的查封、冻结手续。

2005年6月，人民法院委托当地拍卖机构对该三间门面房进行拍卖，并在该房屋所在地张贴了拍卖公告，通知凡是与该物资公司有租赁关系的租赁户，均需在一定时间内到法院进行申报登记，姜成按照公告的要求向法院申报了其租赁合同。其后，姜成将租金直接向人民法院交纳。2006年8月，拍卖机构将该房产公开拍卖，在拍卖中，小李以最高价拍得该房地产。在小李交清了拍卖价款后，人民法院裁定该房产所有权转移给小李享有。小李为了实现自己的利益，要求姜成撤出该房产，遭到了姜成的拒绝。姜成认为，根据《合同法》中规定的“买卖不破租赁”的原则，该租赁关系应当继续有效。小李经过多次协商无果，遂提起诉讼，要求确认物资公司于1993年与姜成签订的房屋租赁合同无效。

那么，“买卖不破租赁”原则可以对抗一切买卖行为吗？“买卖不破租赁原则”在强制拍卖中又如何适用呢？

一、两种不同的意见

对这一案件的审理，法官们形成了两种不同的意见：

一种意见认为，我国《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是所谓“买卖不破租赁”原则的体现。因此，新的买受人应当承受租赁合同，小李的诉讼请求应当予以驳回。

另一种意见认为，本案不应适用“买卖不破租赁”原则，本案具体情况与一般买卖不同，人民法院应当支持小李的诉讼请求，确认物资公司与姜成的租赁合同不能对抗房屋的新所有权人小李，姜成应当撤出租赁的房产。

二、分析拍卖的法律后果和所有权变动的情形

拍卖是一种强制执行措施，是一种以国家公权力介入当事人之间的民商事纷争，解决当事人的民商事纠纷的措施。人民法院依法委托拍卖机构对被执行人的财产进行拍卖，是一种不同于一般意义上的拍卖行为，更不是普通意义上的买卖行为。姜成是否应当撤出租赁的三间门面房，笔者认为关键在于如何认识强制拍卖与“买卖不破租赁”的关系。

我国《民事诉讼法》第223条规定，人民法院执行民事案件时，可以采取查封、扣押、冻结、变卖、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产等执行措施。 而《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”，则是当事人之间的一种基于意思自治的民事行为，与强制拍卖不同，强制拍卖中，被拍卖的标的物已被法院查封或冻结，被执行人已丧失了处分权能，法院基于法律赋予的职权强行对该标的物予以处置变现，在强制拍卖中并不能体现拍卖标的物原所有权人的意思表示。

那么，《合同法》第229条规定的“所有权变动”，是否包含了因拍卖而发生的所有权变动呢？从所有权变动的原因来分，应当包含当事人因合同等法律行为引起的物权变动，和因强制执行、强制征用、法院判决、继承、新建等行为引起的物权变动。那么，不论是因何种原因发生的物权变动，都属于所有权变动，都应当适用该条款。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定了“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，…”，对这一个问题采用了承受原则，即在一般意义上，拍卖引起所有权发生变动，不影响原租赁权及其他用益物权的效力。

三、正确理解《合同法》第229条

虽然如此，但如果上述权利继续存在于拍卖的财产上，对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，应当依法将其除去后进行拍卖。意思就是，如果在拍卖财产上设定的租赁权在先，设定的抵押权在后，依物权优先的原则，租赁权应当优先予以保护，拍卖后，租赁权应由买受人继续承受；相反，如果抵押权设定在先，租赁权设定在后，同样依据物权优先原则，设定在后的租赁权不能影响设定在先的抵押权的实现，如果租赁权继续存在于拍卖财产上，会导致拍卖的价款过低，影响抵押权实现，执行法院应当将该租赁权取消，然后再进行拍卖。

理解《合同法》第229条规定时，还应当注意到“租赁物在租赁期间发生所有权变动”这一条件的适用。查封、冻结的实质在于禁止或者限制被执行人处分其特定财产，直接影响被执行人对该财产的占有、使用和收益。人民法院对被执行人财产进行查封、冻结时，如果被查封、冻结的财产上尚未设定租赁权，而是在查封、冻结之后，被执行人才设定的租赁权的情形，应另当别论。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第 1款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”因此，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，其处分权已经受到了禁止或限制，如果仍然在该财产上进行移转、设定权利负担等行为，则妨碍了人民法院对该财产进行强制执行，因此，人民法院可依申请执行人的请求，直接对该财产进行执行。如果要进行拍卖，则被执行人在查封财产上设定的租赁权，将不受法律保护。

四、从法律行为的顺序看如何对善意第三人进行权利保护

为了保护善意第三人，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第3款规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”而查封不动产的公示方法，主要是通知有关登记机关办理登记手续，同时在该不动产上张贴封条或者公告。因此，如果租赁权设定在先，法院查封、冻结在后，那么，该租赁权仍然应当受到法律保护，可以适用“买卖不破租赁”的原则；相反，如果法院已经查封、冻结，且查封、冻结进行了登记及张贴公告、封条等公示，在之后被执行人在该财产上设定了租赁权，则属于在该财产上设定了权利负担，如果该租赁权的存在影响到了拍卖活动的进行，会导致拍卖价款过低或者拍卖无法成交，则人民法院可以应申请执行人的请求，将该租赁权除去，然后委托拍卖。

从本案的实际情况看，人民法院的查封虽然已经办理了登记手续，属于已经公示的查封行为，但是物资公司在法院查封财产之前已经设定租赁权与姜成，该租赁权应受到法律的保护。在拍卖成交后，新的买受人不管基于其购买的什么特殊用途，需要除去设定在拍卖物上的租赁权，其请求均不应当获得法律的支持。