近年来，尽管房价在不断攀升，但购买者仍趋之若莺，像看房甚至是看图纸就交定金签合同的比比皆是。如此，开发商大把地数钱，笑逐言开；而购房者则对自己购买的商品房能不能建起来、房屋的质量如何以及开发商会不会把已经卖出去的房屋再甩手转卖等一无所知。因此，商品房预售暗藏隐忧不容忽视，特别值得购房者注意，在购房时要睁大眼睛、看仔细了，再决定是否购买。最近，泉山法院审结的一起开发商甩手转卖商品房官司，经过五次庭审，最终才艰难地为消费者讨回了一个说法。

2004年11月5日，徐州天虹创业集团有限责任公司（以下简称“徐州创业集团公司”）与徐州福地来新制品加工公司（以下简称“福地来公司”）双方签订购房协议书，双方约定“一、甲方自愿将座落在泉山区的二环东路中组小区4号楼建筑面积2330.22?O，房证、土地证载明分摊面积卖给乙方，乙方自愿购买……；二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币三佰三十万元整。乙方在甲方提供房证、土地证协议等手续，并在产权部门登记后，三日内一次性付清甲方房款……；三、违约责任，购房协议签订生效后，任何一方违约均应负违约责任，违约方向对方赔偿房款总额10%的违约金……；八、按照乙方要求名称办理过户手续”。协议签订后，因双方未及时将该房屋的地下室办理过户手续，其后被告福地来公司于2005年2月21日将该处房屋售与徐州正仁投资咨询有限公司（以下简称“正仁投资公司”），并已办理过户手续。徐州创业集团公司得知福地来公司已将该房转卖他人后，遂以其违约为由将其告上法庭。

2005年12月22日，原告徐州创业集团公司诉称，2004年11月5日，原、被告双方签订购房协议书一份，约定被告购买原告座落在泉山区二环东路中组小区4号楼，建筑面积2330.23平方。买方在卖方提供房产证、土地证协议等手续，并在产权部门登记后，三日内一次性付清卖方房款。如果任何一方违约应按总房款的10%向对方承担违约责任。合同签订后，原告遂积极准备付款。2005年2月，原告得知被告已将该房出售给正仁投资公司，并于2005年2月21日办理了产权证。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令被告承担违约金330000元，并承担诉讼费用。

被告福地来公司辩称，原、被告双方签订购房协议书约定履行合同的方式是按照原告要求的名称办理过户手续，双方当事人约定不符合政策，也不符合税法有关规定。合同约定的违约金不具有惩罚性，只具有补偿性，如果合同没有履行，没有造成当事人的实际损失，这样的违约约定不受法律保护，并且正仁投资公司也是通过原告介绍才发生的过户关系。原、被告之间签订的购房协议书不是房屋买卖合同是项目转让合同，未经审批是无效合同。综上，请求法庭在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。

泉山法院受理徐州创业集团公司诉福地来公司房屋买卖合同纠纷一案后，依法组成合议庭，分别于2006年1月12日、2月6日、2月18日、3月9日和3月16日先后五次公开开庭进行了审理。在该案的审理过程中，双方当事人主要对以下问题产生了争议：

一、原、被告之间的购房协议书是否合法有效？原告认为该协议系双方自愿签订，是合法有效的。被告认为该协议第八条“按照乙方要求名称办理过户手续”是规避法律逃税的行为，因而应认定该协议无效。法庭经审理认为，原、被告签订的购房协议书是双方真实的意思表示，并未违反法律的禁止性规定，因而是合法有效的，依法应予以支持。

二、被告将诉争房屋售予正仁投资公司是否违约，即正仁投资公司是否是原告指定的过户单位？原告认为该公司不是其指定的过户单位，被告将诉争房屋售予正仁投资公司是违约行为。被告认为双方在办理过户手续时，原告代表人带领被告方代表人到该中心办理过户手续，被告并未和正仁投资公司进行过商谈买卖事宜，该公司实际上就是原告指定的过户单位。庭审中，被告向法庭申请两位证人出庭作证，第一位证人马骏标是正仁投资公司经理，经法庭调查马骏标向法庭陈述该公司购买被告房屋是其自由商谈，与原告无关，称其并不知道原、被告之间已经签定了购房协议书。第二位证人李训学在庭审中向法庭陈述原、被告之间签订购房协议书是双方真实的意思表示，但被告将房屋售给正仁投资公司，他本人并不知情。法庭经审理认为，原、被告之间签订的购房协议书中对违约责任约定明确，系双方的真实意思表示，亦不违反有关法律的强制性规定，其约定合法有效。被告无证据证实正仁投资公司是原告指定的过户单位，因而被告将该房屋售给正仁投资公司的行为违反协议约定，构成违约，应当承担合同约定的违约责任。

三、原、被告之间签订的购房协议书究竟是房屋买卖合同还是项目转让合同？原告认为双方签订的购房协议书是房屋买卖合同，被告则认为本案诉争房屋无水无电不符合房屋买卖合同相关规定，应当是项目转让合同。法庭经审理认为，本案诉争房屋权属证书齐全，已多次转让成交并办理过户手续，是经过房地产管理部门认可的房屋买卖行为，原、被告之间签订的购房协议书是房屋买卖合同而非项目转让合同。

2006年3月17日，法庭经审理认为，原、被告之间签订的购房协议书是合法有效的房屋买卖合同。被告徐州福地来新制品加工公司无证据证实正仁投资公司是原告徐州天虹创业有限责任公司指定的房屋买卖过户单位，被告将该房屋售给正仁投资公司构成违约，应当承担合同约定的违约责任。据此，法庭依照我国《合同法》的有关规定，判决被告徐州福地来新制品加工公司在本判决生效后十日内，给付原告徐州天虹创业有限责任公司违约金330000元，并承担本案的诉讼费用。

一审宣判后，双方均没有提出上诉，被告也在该判决规定的时间内及时地履行了判决书所确定的给付义务，因而该案也随之得到了圆满的解决。

法官点评：今年3月，在十届全国人大四次会议上，曾有33名代表签名向大会提交关于修改《城市房地产管理法》的议案，建议取消商品房预售制度，由此导致对期房预售的争议再度升温。的确，这种“楼花”交易履行周期长、市场风险大，容易引发过分的投机、欺诈等违法行为。在现实生活中，一些开发商大玩“空手套白狼”的手法，其中携款潜逃留下“烂尾楼”的现象也时有发生，致使购房者的权利一次又一次的遭受侵害，不但体现了商品房预售机制中开发商与预购人的极不平等性和对预购人权利保障力度的薄弱，更突显立法上存在的漏洞：

首先，商品房预售登记不是商品房预售合同生效的要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，它并不如《但保法》规定的房地产抵押合同须经登记生效以保障抵押权的实现，使远处于弱势的预购人的房屋期待权未能得到更切实保护。当商品房预售登记对一个合同的效力并不产生任何影响的时候，它就显得不那么重要了，于是商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押就司空见惯了。

其次，对于如何保证监督商品房预售款使用的问题，由于目前尚无明确法律规定，导致商品房预售款项的使用处于无人监督的混乱无序状态。这一漏洞使得商品房预售为筹集资金不足的真正目的被扭曲成了开发商变相套取资金的手段甚至诈骗购房人预交的款项的良机。预售款管理的立法空白，使得我国相关法律法规对房地产开发商预售商品房的多重限制和约束只剩下市场准入，而一切事后调整的规定在丧失对预售款的有效监督下，成了无本之木，无源之水。上周媒体报道的万辉置业公司携款潜逃导致时代骏庭二期“烂尾”就是典型。

第三、对于开发商违反登记备案制度以及预售款项专用制度如何处罚，处于法律的空白。《城市房地产管理法》第六十七条规定：“违法本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”它注意到了商品房预售的市场准入条件和限制，却疏忽了违反该法第四十四条第二、三款的惩处机制，给开发商以可乘之机，为其恶意侵害购房者合法权益的行为打开了方便之门。

第四，现行法律对预购人的消费者身份态度模糊，从而使预购人权利遭受侵害后的救济显得软弱无力。很长时间以来，我国法院对商品房纠纷的审理是不适用《消费者权益保护法》的，也不承认购房者的消费者地位，而主要运用《民法通则》和《合同法》的一般规定。对开发商往往适用民法的过失责任原则，而非《消费者权益保护法》的严格责任，亦谈不上保护重点向购房者倾斜。

2003年5月7日，最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然规定了适用惩罚性赔偿责任的几种情况，但并没有明确购房者的消费者地位，并非购房者的“保护神”，而且与《消费者权益保护法》和以往有关司法解释存在不协调甚至矛盾之处。因此，消费者在购房时一定要慎之又慎，谨防上当受骗，否则，则悔之晚矣。