[案情]

2004年12月7日，杨卫军与徐州建伟房屋建筑开发公司（以下简称“建伟开发公司”）签订售房合同一份，约定建伟开发公司将徐州市中山南路某段门面房一套出售给杨卫军，该房屋销售建筑面积为95．2平方米，计款209440元，并经房产管理部门进行确权，办理了房屋所有权证。房屋所有权证记载房屋所有权人为杨卫军，房屋建筑面积为95．2平方米。2005年10月28日，杨卫军以建伟开发公司所售房屋楼梯在房屋后面，房屋没有后门，且其本人并没有使用该楼梯，致使每户被多计算7．02平方米，要求退还多收7．02平方米的售房款为由，将建伟开发公司告上了法庭。

2005年11月25日，泉山区法院受理后，依法委托司法鉴定机构对该房屋进行了鉴定，房产证上包含楼梯间的共用面积95．2平方米，实地测量包含楼梯间的面积与房产证一致。

2006年2月11日，法庭经审理认为，建伟开发公司与杨卫军签订的售房合同，是双方真实的意思表示，内容合法，应认定为有效合同。双方所签订的《售房合同》已明确载明杨卫军购买坐落于中山南路某段门面房一套，建筑面积为95．2平方米，根据建设部《关于<商品房销售面积计算及共用建筑面积分摊规则>(试行)的通知》的有关规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共用面积之和。因此，杨卫军所购买的建筑面积95．2平方米即为建伟开发公司的销售面积，与房产证所载明的建筑面积一致，杨卫军以建伟开发公司所售房屋楼梯在房屋后面，房屋没有后门，且其本人并没有使用，致使每户被多计算7．02平方米，要求退还多收售房款的诉讼请求，因理由不充分，依法不予支持。据此，法庭依照我国《民法通则》的有关规定，判决驳回了原告杨卫军的诉讼请求。一审宣判后，杨卫军不服提出上诉。

杨卫军不服一审判决的主要理由：一是合同建筑面积中没有约定包括共用楼梯，被上诉人向上诉人销售的商品房实得面积不足，是欺诈消费者的行为。本案格式合同中只约定了建筑面积，没有约定共用楼梯，也没有在约定的建筑面积申明确载明包括共用楼梯，更没有告诉购房者其购买的商品房建筑面积中就包括共用楼梯，因此，杨卫军认为不应承担格式合同约定之外的共用楼梯的价款；二是本案的司法鉴定只能证实面积数额，不能证实建筑面积中是否包括了共用楼梯，并且即使承担共用楼梯部分，也不能按门市房价格计算；三是合同中建筑面积是否包括共用楼梯应按约定而不应根据鉴定的结果来确定。

2006年7月25日，二审法院经审理认为，双方签订的售房合同为有效合同。上诉人杨卫军主张售房合同为格式合同，对双方争议部分即合同约定所售房屋建筑面积是否包含共用面积的理解应按照《合同法》对格式条款的理解与适用的规定予以认定的上诉理由不能成立；双方约定的建筑面积如不计算共用面积则短缺6．84平方米，双方对于上述问题认识的差异，实质是合同的主要条款约定不明所致，不能证明建伟开发公司存在欺诈的事实，也不属于可变更或可撤销的合同。因此，上诉人杨卫军主张共用面积即便承担也不能按约定价格计算的理由，依法不予采信。据此，法庭作出了驳回上诉、维持原判的终审判决。

[评析]

本案中原告因对双方签订的售房合同理解上与被告存在分歧，认为被告构成欺诈，以房屋面积短缺，要求被告返还多支出的房款。事实比较清楚，但涉及问题较多。本案争议的焦点问题在于：一是本案涉及的售房合同是否为格式合同?二是本案中的被告是否存在欺诈行为?三是原告主张公用面积即便承担也不能按约定价格计算能否得到支持?

一、本案中双方签订的售房合同不应理解为格式合同

所谓格式合同的格式条款是指一方当事人或第三人为重复使用而预先拟订好的，井在订立合同时未与对方协商的情况下订入某一合同的条款。相对人根本没有参与，而只有被动接受的权利。比如存单。而本案中售房合同的前六条符合格式条款的法律特征，且前六条规定的是一般性问题，没有免除或加重对方责任的条款，双方对此部分的合同规定也无争议，而以后的条款(如房屋建筑面积、房屋价格、配套设施费等等)均是经双方协商而订立，约定的也均是双方的主要权利和义务，属于合同成立的必要条款。除前六条以外的合同条款不符合格式条款的法律特征，因而，双方对此发生争议时，不应按照格式条款予以理解和适用，即不应按照未填制该合同的原告所理解的建筑面积中不包含共用面积部分而进行理解和适用。

二、本案中的被告不构成欺诈

民法上的欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。根据上述规定，欺诈的构成须具备以下要件： 1、必须有欺诈的故意。该故意包括陈述虚假事实的故意，使他人因错误而为意思表示的故意，但不包括有取得财产上的不法利益的故意。2、须实施欺诈行为。即欺诈方将其欺诈故意表示于外部的行为，包括作为和不作为。对于沉默是否构成欺诈，我国法律没有规定，但学术界的一致观点认为，应该有条件地承认沉默可以构成欺诈。3，受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示。而本案中双方签订售房合同时，明确记载所售房屋户型、套数为门市房一套，建筑面积为95．2平方米，并由原告办理确权手续。虽然双方在合同中未明确约定建筑面积中包括共用面积，以及共用面积价格也应按建筑面积的价格计算；但被告并没有故意虚加门市房建筑面积而欺骗原告，致使原告作出错误意思表示，而双方对上述问题认识上存在差异主要是双方因合同条款约定不明而造成。原告杨卫军在办理房屋所有权证书时，应由房地产权属登记机关测定商品房的建筑面积，该过程也是杨卫军对房屋建筑面积进行检测和验收的过程，杨卫军简化该程序，也是造成双方对合同中约定的建筑面积是否包含共用面积发生争议的一个原因。

三、原告主张共用面积即便承担也不能按约定价格计算是否合理

本案的双方当事人在合同中来明确约定建筑面积中包括公用面积，公用面积价格也应按建筑面积的价格计算，应属约定不明。依据《合同法》第61条的规定，当事人就合同条款约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按合同有关条款或者交易习惯确定。本案纠纷形成后，双方经过多年调解，仍未达成补充协议，但根据建设部的规定，购房者以套或单元购买商品房的，建筑面积应包含共用面积，房产证也确认门市房建筑面积为95．2平方米，且根据通常的交易习惯，买卖商品房如没有特殊规定的，商．品房的销售面积应当包含共用面积。依据上述认定，共用面积的价格也应按约定的建筑面积价格进行计算。