小虹向开发商购买商品房，并签订了买房合同（文中均为化名），开发商承诺年后交房。因新冠疫情影响，直至二年后小虹才办理收房手续。入住小区后，小虹还发现电梯非约定品牌电梯。小虹要求开发商担责，开发商辩解延期交房系疫情导致的不可抗力，电梯品牌也符合约定，不同意承担违约责任。双方多次协商无果后，小虹遂一纸诉状将开发商诉至法院，要求依约承担延期交房违约金三万余元，更换楼层电梯。近日，句容市人民法院审结了该起商品房买卖合同纠纷，并判决支持了小虹的部分诉讼请求。

法院经审理查明，2020年3月，原告小虹与被告某开发商签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定原告购买被告开发的位于某小区商品房一套，建筑面积为一百余平方米，房屋总价款为九十余万元。被告应在2021年5月将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告如未按合同规定的期间交付商品房，则按下列方式处理：1.逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同另约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府行为、社会行为或重大技术障碍问题；3.勘察部门未发现的复杂的地理情况；4.发生如“非典”等重大公共传染性疫情的；5.因降雨、大风等恶劣天气原因导致施工无法正常进行，应当按照天气原因的天数相应的顺延交付。另，合同附件三约定电梯为日某品牌电梯，合同所附补充协议第九条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，出卖人以同等或更高品质的材料、设备替代的，视为符合双方约定标准。合同签订后，原告支付了全部购房款。

因新冠肺炎疫情影响，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。江苏省政府办公厅发布关于延迟企业复工的通知，要求省内各企业延期复工。2021年3月份，被告向原告邮寄顺延交付通知书，载明因受新冠肺炎疫情影响，原告购买的案涉房屋将顺延交付。2021年12月，被告向原告发送收楼通知书，原告于2021年12月办理了案涉房屋的收房手续。另，涉案小区所安装使用的电梯为非约定品牌电梯。

法院审理后认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容条款未违反国家法律法规的强制性规定,合法有效,应予确认。合同签订后,双方应按合同约定履行各自的权利和义务。本案原告已按约支付全部购房款，履行了合同义务，被告作为出卖人理应按照合同约定及时交付房屋，现被告逾期交房，依法应承担逾期交付的违约责任。新冠肺炎疫情属于突发的公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，存在不能避免和不能克服的客观情况，已构成《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款规定的不可抗力，应当酌情减轻被告的违约责任。对此酌定减少被告承担90日的逾期交房天数。结合双方约定的交房日期、原告可以收房的时间，扣除90天后，确定被告逾期交房的天数为114天。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，被告应按日向原告支付已付清房价款万分之一的违约金，经计算，被告应支付原告的违约金数额为一万余元。虽然案涉买卖合同附件明确约定了电梯品牌为某品牌电梯，但补充协议中同时也约定了出卖人可以以同等或更高品质的材料、设备替代，且双方仅仅对品牌进行了约定，并无电梯具体型号的约定。考虑到电梯的定制、拆除、更换需要较长时间, 电梯并非原告单独所有，若以不是约定品牌为由予以更换,势必影响全体业主的正常生活，同时，被告实际安装的某品牌电梯亦系正规电梯生产厂家生产, 已经相关部门检测合格并交付使用,原告主张更换电梯缺乏必要性。综合考虑现实情况、衡量各方权益,对原告主张被告按照合同约定的品牌更换电梯的诉讼请求,不予支持。

判决后，原、被告均未上诉，案件已生效。

法官说法：开发商逾期交房，应当按合同约定承担违约责任，但若逾期交付发生在疫情防控期间，开发商如何承担违约责任。因新冠肺炎疫情属于不能预见、不可避免并不能克服的不可抗力，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任。也就说原本延期交房开发商本应承担违约责任，但由于新冠肺炎疫情这个不可抗力非开发商所能预料，因此合同规定的责任会部分或全部免除。对于新冠疫情属于不可抗力免责，双方均无异议，有争议的是逾期天数如何计算，司法实践中，一般以90天为宜，即减少被告承担90日的逾期交房天数来确定逾期交房天数。值得注意的是，开发商主张因不可抗力延期交房，还需提供证明材料予以证实方能免责；如不能充分证明延期交房系不可抗力导致，仍需承担相应违约责任。