周某与孙某签订租赁合同，约定周某将其所有的房屋出租给孙某，租金为1000元/月，租期2012年5月至2022年5月年，孙某按季度向周某支付租金，若孙某2个季度不支付租金，则周某有权解除租赁合同。同时双方约定违约责任，如因孙某原因导致租赁合同解除，则孙某应支付2年的房屋作为违约金。因孙某未支付2018年12月至2019年12月租金。周某诉来法院，要求解除租赁合同，并主张孙某支付2018年12月 至2019年12月租金1.2万元，违约金2.4万元。案件审理中，孙某未到庭参加诉讼。

本案在审理中，存在两种观点，一种观点认为，根据合同约定，孙某主张的租金及违约金均应得到支持。

另一种观点认为，周某与孙某约定的违约金太高，法院应当依职权予以调整，酌情确定违约金金额。

笔者同意第二种观点，理由如下：

首先，关于违约责任的性质。《民法典》第一百七十九条规定了包括支付违约金在内的民事责任承担方式。《民法典》第577条规定承担违约责任的方式有赔偿损失等。显然，违约责任属于民事责任的范畴，具有民事责任的属性。当一方违约时，相对方可主张其支付违约金，以填补其所遭受的损失，同时还可以通过高于实际损失数额的违约金或者赔偿金，来体现法律对违约方给予的否定评价，据此可以看出，违约责任具有财产性、填补性和惩罚性。本案中，孙某违约，其应当其有权请求周某通过支付违约金的方式来填补其所遭受的财产损失，同时其主张的违约金也可适当的高于实际损失的数额，以此来督促孙某严格履行合同。

其次，关于违约责任的归责原则。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该条款既未规定承担违约责任需要以主观过错为要件，也未规定若当事人证明自己没有过错则不应承担违约责任。因此，违约责任的归责原则也被认为是严格责任原则。严格责任原则比过错责任在外延上更广泛，即在债务人无过错的场合，仍应承担违约责任，除非存在不可抗力等法律规定的免责情形。但在具体的案件中，会存在债务人和债权人同时存在过错的情形，此时应当通过过错的标准及过错程度判定，应当依照公平原则和诚信原则来确定违约金的数额。本案中，合同约定三个季度不缴纳租金即可解除合同，在孙某连续两个季度不缴纳租金，催要无果后，周某理应及时解除合同，将房屋另行出租，避免损失扩大。周某在孙某一年租金未付后方解除合同，其未能尽到足够的谨慎义务，其本身也存在一定的过错，应当酌情减少违约金的损失。

再次，关于损失的确定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。赔偿的损失包括直接损失和间接损失。直接损失指财产上的直接减少。间接损失指失去的可以预期取得的利益。周某与孙某约定的违约金不仅包括当事人因对方不履行合同产生的租金损失，包括因租金产生的利息损失。根据相关的规定及实践中掌握的司法尺度，租赁合同纠纷一般应结合城市级别、房屋的位置等因素，支付3至6个月的租金作为违约金，该期间可供承租人再次出租房屋。而本案中，周某与孙某约定违约金为2年的租金，显然太高。

最后，关于违约金的调整。违约金调整规则是因违约数额过高或者过低产生的特殊规则，法院可以对当事人达成的协议进行干预，其目的在于恢复契约的实质自由。最高人民法院多次出台司法解释、批复等规范性文件对违约金的调整进行规定。认定违约金是否过高应当结合合同的主体、履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合衡量。本案中，孙某与周某均为自然人，非商事主体，在孙某违约后，周某未能及时止损，致损失扩大，其本身也存在过错。另外，合同约定租期为10年，孙某未付租金时合同已经履行6年，结合合同的履行情况及房屋自身的情况，应当酌情对违约金进行减少。

综上，笔者认为，因违约造成的损失是最为重要的衡量违约金高低的标准，虽然合同是当事人自治，但法律也应当根据公平原则和诚实信用原则进行干预，使每一个人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。