案情简介：被告杨某与被告朱某原系夫妻关系，双方于2020年2月24日在民政部门离婚，离婚协议约定：夫妻共同所有的位于句容市恒大雅苑一处房产的房产所有权归女方所有，产权变更手续自离婚后一个月内办理。另外双方还签订了一份借款合同，约定杨某向朱某借款100万元，借款期限360个月，并同意将坐落在句容市仙林东路18号恒大雅苑11幢3307室房屋抵押给朱某，作为归还借款的担保。后双方根据借款合同又签订不动产抵押合同一份，抵押数额为100万元，并在句容市不动产登记中心办理了不动产抵押登记手续，抵押权人为朱某，抵押金额100万元。

臧某与杨某于2019年11月份相识，杨某以虚构有渠道可购买到折扣的加油储值卡，并可代为转卖赚取差价，骗取了臧某的信任，期间通过伪造转账记录凭证的方式，向臧某谎称已将购卡款转给卖卡的商家，同时采用“以新还旧”的方式返还部分款项并谎称系转卖油卡盈利所得，从而多次骗取臧某等人的购卡款，造成臧某经济损失150余万元，后臧某向公安机关报案，2021年3月14日，杨某因犯诈骗罪被刑事拘留。2021年9月14日，杨某被人民法院判处有期徒刑10年，并责令其退赔臧某赃款150余万。现杨某无力退赔臧某150余万。臧某向人民法院申请强制执行，执行中，查明杨某名下的唯一一处房产不仅在银行办理了抵押，而且还办理了二次抵押，抵押权人为其前妻朱某，使得该房产将来偿还完毕银行贷款记抵押款项后无剩余款项偿还臧某。臧某遂于2022年8月向句容市人民法院起诉， 请求确认杨某与朱某二人签订了虚假借款合同，双方以此办理的房屋抵押登记行为无效。

法院判决：

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。杨某于2019年11月开始从事诈骗犯罪行为，在此期间，其与前妻朱某签订借款合同及抵押合同，将其名下的唯一一处房产抵押给前妻，并办理抵押登记，二人之间并不存在真实发生借款100万的事实，双方签订抵押合同并办理抵押登记的行为使朱某对该不动产在归还完毕银行贷款后的剩余价值具备了优先性，实际造成了杨某名下可供执行用以退赔受害人债务的财产明显不足。法院认定杨某与朱某签订借款合同及抵押合同，并对房产办理抵押登记的行为存在恶意串通，损害他人合法利益的情形，应属无效。故法院依法判决两被告杨某与朱某对其名下唯一房产办理的抵押登记行为无效。