整租式商铺委托经营管理期限届满后，商铺业主要求返还商铺，并对商铺恢复原状应否支持？淮安清江浦区法院审结了一起关于整租式商铺的委托合同纠纷，该商铺交付使用的初始状态是毛坯房，且与周边商铺整租给案外人进行装修使用，法院认为该商铺业主在行使“恢复原状”权利时客观上应受到其他商铺业主整体意志的限制，其次根据物的最大效用角度不宜对涉案商铺恢复原状。

2017年，业主甲与公司乙签订委托经营管理协议一份，约定由甲将其购买的商铺委托给乙公司经营，在委托经营管理期间，乙公司可以以自己的名义，对托管商铺统一规划、宣传、招商、定价出租、收取租金、经营管理等，甲同意乙公司或实际承租方对商铺进行装饰装修或者添置新物。委托经营期限届满之后，乙公司或者实际承租方可恢复原状移走装装饰物，或者协商一致后由甲对装饰、装修物进行补偿。2018年，乙公司将甲所有的商铺与其周边商铺一起整租给案外人。2022年，委托经营期限届满，甲与乙公司并没有续签，甲要求乙公司返还商铺，并对商铺恢复原状。

庭审中，根据被告乙公司提供的商场商铺平面图，甲所有的商铺经过整租装修，其处于整租商铺的较中间位置。

经审理，法院判决驳回甲的诉讼请求。

【法官评析】

法院认为，甲在行使“恢复原状”权利时客观上应受到其他商铺业主整体意志的限制，涉案商铺被整租式出租，后经过装修装饰，其余周边商铺已经形成一个新的整体，现在委托经营期限届满，但周边业主的商铺与涉案商铺都处于整体利用的状态，甲要求对其所有的商铺恢复原状势必会损害商铺适用的整体性，影响整租式商铺的经营状况。为了继续发挥商铺所在区域的整体功能，客观上保障其他的业主的利益，涉案商铺不宜恢复原状。

租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中的整租式商铺与传统的独立式商铺不同，个体商铺的利益往往或涉及到整体的利益，影响其他业主的权益。因此，对于商铺恢复原状问题，不能仅仅依据双方约定，亦应当从发挥物的最大效用的角度出发，避免对大多数业主的整体利益带来损害。