【案情】

被告淮安某置业公司2013年初开发项目，该项目严重遮挡原告孙某当时居住的房屋，双方于2013年2月2日签订房屋补偿协议，被告承诺无偿补偿原告某广场55平方米住宅一套，如拿75平方米住宅需交付15万元给被告，后原告选择涉案73平方房屋，于2014年5月向被告交付了15万元房款（未开发票），2015年9月被告交付房屋给原告，原告装修入住至今，此后原告一直催告被告签订正式的商品房买卖合同并办理产权证，被告均以种种理由拖延，后被告多次向原告出具承诺书，承诺配合原告办理过户手续，但均未履行。在案件审理过程中，查明涉案房屋被抵押至第三人名下。

【裁判】

淮安市清江浦区法院判决被告淮安某置业公司向原告孙某开具购房发票（金额为714954元）；被告淮安某置业公司和第三人李某于协助原告孙某办理涉案房屋的抵押登记解除手续；在抵押登记解除手续办妥后十五日内，被告淮安某置业公司协助原告孙某办理恒涉案房屋的所有权登记手续。后被告上诉至淮安中院，中院判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

本案争议焦点为，原被告之间没有签订正式的商品房买卖合同，仅有补偿协议和购房确认单，双方之间是否达成正式的买卖合同关系以及原告是否取得涉案房屋的所有权？一种是否定观点认为，双方未签订正式的商品房买卖合同，且涉案房屋并未过户至原告名下，双方不构成买卖合同关系且原告未取得所有权；另一种肯定观点认为，双方已经签订了房屋补偿协议和订购确认单，房屋已经交付且被告多次承诺签订正式合同和协助过户，双方已经形成事实上的买卖合同关系。

笔者赞同肯定说，主要理由如下：

一是补偿协议和购房确认单具有法律效力。根据《最高院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方虽未签订书面的《商品房买卖合同》，但双方已经签订了《房屋补偿协议》、《房屋订购确认单》，都属于当事人真实意思表示，对双方具有约束力。《房屋订购确认单》中确认了原告所选定的房屋房号、面积、坐落、价款，并且原告照价支付房屋多余面积的15万元购房款，被告也已实际将房屋交付给原告。故可以认为双方已经形成了事实上的商品房买卖合同关系，原告也获得涉案房屋的所有权。

二是违约行为不影响本合同的生效和法律关系的形成。违约责任是本合同的一项内容，但是合同项下的违约行为并不影响合同本身的成立和生效。在原被告双方签订《房屋补偿协议》、《房屋订购确认单》后，原告多次催促被告签订正式的商品房买卖合同以及协助办理房屋过户登记时，被告也多次承诺并出具承诺函，但是被告一直未协助办理过户手续，已经构成了违约，及时被告主张解除合同，其作为违约方也不享有解除合同的权利。双方之间的商品房买卖合同关系并未受到影响。

三是考虑购房人的购房权益期待权。购房人孙某作为购房人，已实际缴纳了全部购房款，系商品房消费者，其在本案的房屋买卖过程中不存在任何过错，且孙某名下现也无其他房屋，系商品房消费者，其作为买受者享有物权期待权，从原告的生存利益角度出发，应保护其所享有的物权，且该物权应优于抵押人的抵押权。