商品房“买卖在先，抵押在后”，真实产权人要求涤除抵押物上的抵押权，能否得到支持？淮安清江浦区法院审结了一起关于商品房销售合同纠纷案件，原告购买涉案房屋使用至今，却因被告原因未能及时办理登记，后涉案房屋未经原告同意由被告抵押给第三人，现原告主张涤除抵押并办理产权登记。法院认为原告系商品房消费者，其作为买受人应当对涉案房屋享有物权期待权，且被告抵押涉案房屋具有明显恶意，为保障原告的生存利益，此时其享有的物权期待权应优先于抵押权。

2013年至2014年，原、被告就涉案房屋形成买卖合意，被告向原告提供一套房屋，原告补缴15万元房款，2015年，被告将涉案房屋交付原告适用至今。后原告多次要求被告协助其办理不动产权登记未果。案件审理过程中，经本院查明，2019年，被告将涉案房屋抵押给第三人李某，李某在看完涉案房屋后与被告办理了抵押权登记。另查明，原告目前名下没有其他住房。

庭审中，被告辩称：一、其未能协助原告办理不动产登记系房屋升值空间过高，税务部门要求涉案房屋的买卖价格不能过低，过高的税费不能由被告承担；二、原、被告双方并没有签订正式的商品房买卖合同，订购房单仅仅只是邀约。第三人述称：其与被告存在真实的债权债务关系，且办理抵押登记时，原告并非涉案房屋的产权人，抵押权是有效的。

该案经审理后，法院判决：一、被告与第三人协助原告办理涉案房屋抵押登记解除手续；二、抵押登记解除后，被告协助原告办理涉案房屋所有权登记。

本案中，涉案房屋出现买卖在先，抵押在后，被告未经原告的同意抵押涉案房屋，原告能否请求解除抵押并要求被告办理不动产权登记？一种观点认为：第三人在取得抵押权时并不知道原告的存在，其抵押权应当具有追及效力，原告想要办理涉案房屋的不动产权登记应当代为清偿债务涤除抵押权。另一种观点认为：原告未能办理涉案房屋的不动产登记系因被告原因导致，且被告在办理抵押登记时存在明显恶意，原告作为买受人无过错，若将其视为普通购房人，则对其极不公平。

笔者赞同第二种观点：

一是目前我国现行法律法规对于商品房消费者的物权期待权保护，主要为消费者的“唯一住房”保护。该保护原则的适用条件为：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即在执行程序中，如果案外人满足上述条件而提起执行异议，那么根据该保护原则就可以排除执行标的上存在的抵押权。另，在《民法典》关于建设工程优先受偿权的规定中，也对商品房消费者的物权期待权优先保护有所规定，即建设工程优先受偿权优先于抵押权，商品房消费者的物权期待权优先于建设工程优先受偿权。本案中，原告已经支付全部价款且使用涉案房屋至今，未能签订正式的商品房买卖合同以及未办理产权登记都非原告自身原因导致，涉案房屋作为原告的唯一住房，其享有的物权期待权应当优先于抵押权而受到法律保护。

二是登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，是为保护交易市场安全以及因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，不能仅主张登记公信力来否认真实权利的存在。笔者认为第三人是否为善意取得对于善意判断时间至关重要，善意取得的时间应为抵押权设立之时。本案中，第三人在办理抵押登记时，曾与被告一起对涉案房屋进行查看，在查看时第三人已经发现原告居住其中的事实，故第三人在抵押权设立之时是否为善意存疑。

三是抵押权人应当以谨慎的态度审查抵押权的权属。设立抵押前，以房地产开发商名下具有住宅性质的商品房为抵押物时，谨慎审查以及风险防控显得尤为重要。本案中，第三人李某明知被告存在经营状况不佳、资金链短缺、债务过多等问题，且已经向其多次借款由于经营周转，涉案房屋的不动产登记上也存在多个抵押权。因此第三人李某在办理抵押权时更应该审查抵押物的权属情况，但其为了被告承诺的利息回报，未进一步明确涉案房屋的权属，应当对其行为承担后果。