近年来，在楼市低行的市场行情下，客户和中介间的矛盾似乎更加尖锐，之前明星谢某夫妇与中介对簿公堂的风声未息，百万网红中介跳单话题再次引发了公众广泛的讨论。

跳单，一般指买家跳开中介，利用中介提供的房源信息、交易机会，直接与业主达成交易，以达成省去大额中介费用的目的。《民法典》第九百六十五条明确规定了“跳单”行为的法律后果：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

一、现实矛盾的分类

在案件办理中，中介公司往往会面临“跳单”的被动局面，有跳单争议案件通常分两大类，区分点即中介是否与顾客签订约束性文件，即居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

1.未签订居间合同。如果中介带客户看房，但未签订书面《看房确认书》等书面文件，或者书面文件中并没有限制购房人交易的条款，发生所谓的“跳单”情况，中介无法主张赔偿。例如诉明星谢某夫妇跳单的案件，法院审理认为，在没有相应协议等证据证明的情况下，无法确认雅銮公司与谢某之间仅凭带看房即成立了中介合同关系。

2.签订了居间合同。那么签订了《看房确认书》等限制性文件是否就肯定能得到赔偿呢？也不一定。有的案子，购房人虽然签订了《看房确认书》，但由于通过该中介与房主未达成一致，服务已经结束。之后又确实通过其他中介与房主达成交易，且另一中介也确实掌握该房源，并提供了相应服务，这种情况表面看违反了当初的约定是“跳单”了。考虑到实际情况和中介要求签署的文件通常是格式条款的情形，法院也未必支持中介的索赔.

二、矛盾避免的方法

对相关房产中介而言，碰到“跳单”确实是对中介劳动的不尊重。但中介一方对自己的服务和法律风险防范也有值得改进的地方。

1.看房前签订居间合同。在看房前就签订中介合同是避免出现矛盾的先决条件。中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。《民法典》第九百六十五条指出委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。种种法律规定的约束，其前提条件都是需先促成合同的成立。当然，但如果中介确实提供房源、商定了最终交易价格等，即使没有与委托人及时签署居间合同，委托人抛开中介与对方直接交易，仍构成“跳单”。但为了后续举证的清晰，事先签订有效的中介合同实属必要。

2.合理设计居间合同。在居间合同中将居间报酬需区分为信息费和服务费。提供信息是中介服务的主要义务。中介公司提供的此项服务为客户提供了极大的方便，避免了客户为寻找房源付出劳苦，节约了时间，为此客户理应支付中介信息费。但是，目前各中介公司在看房确认单中，并未将中介费用清晰地划分为提供信息费和后续促成成交服务费，而是笼统的把上述两种费用绑在一起。一旦形成诉讼，法院会认为中介公司无理剥夺了客户完成后续交易的选择权，从而导致促成双方合同成立的服务费用法院无法支持。与此同时，中介公司又不能举证证明“从事居间活动支出的必要费用”，因此信息费法院也无法支持。这就是中介公司“跳单”案件败诉的主要原因。《民法典》第九百六十四条 中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。因此，在居间合同中区分信息费与服务费，这样如果客户“跳单”，中介公司主张给付信息费，法院就没有理由不予支持了。

三、司法实务的建议

1.给中介的建议。在给客户提供满意的服务的同时，帮助客户与卖家商议价格，在物有所值的中介费用下，促成买家以更为优惠的价格成交，让客户明白中介提供服务的价值所在。对于签订房屋买卖合同、办理贷款、纳税和房屋产权过户，应当允许客户有所选择，也就是说客户有权选择提供房源信息的中介公司完成，同时也可以选择自己完成或者委托他人完成，对此中介公司无权加以限制。

2.给客户的建议。“跳单”行为不仅会使委托人承担相应的违约责任，同时会增加房产交易的风险，现实生活中也出现过委托人向买房人支付房款后不能办理过户手续、买卖双方因为房款的支付时间产生纠纷等情况，给买卖双方造成了巨大的经济损失。希望广大群众严格遵循契约精神，按照合同约定履行各自义务，不要因为贪小便宜而吃大亏。