出租人出售房屋时，承租人享有以同等条件优先购买的权利；按份共有人转让其份额，其他共有人在同等条件下也享有优先购买的权利。据此，在商铺拍卖时，部分商铺业主是否能主张优先购买权呢？常熟市人民法院近日审结了一起这样的案件。

【案情简介】

2006年7月份，小袁与A置业公司签订了《商品房买卖合同》，购买B商业中心5层一商铺，但未办理产权证。后A置业公司进入破产程序，破产管理人将该商业中心的房产进行公开司法拍卖，由C材料公司竞买取得B商业中心所有权。小袁认为她与其余共45个商铺所有人均与A置业公司系按份共有人，小袁的商铺价值占比0.95%，小袁据此享有0.95%的优先购买份额，破产管理人未提前告知其侵犯了她的优先购买权。A置业公司、B材料公司均抗辩认为小袁所购的商铺未实际办理产权证，不构成按份共有，小袁即使主张优先购买权，也无权要求按一定比例对整体拍卖资产进行拆分购买。双方争执不下，对簿公堂。

【裁判结果】

一审法院认为，小袁购买的商铺虽已办理了不动产首次登记（房地产开发商的备案登记），但未实际办理产权证，小袁关于构成事实上按份共有的主张缺乏法律依据，本院不予支持。即便小袁系事实上的按份共有人，但本案商铺系整体处置，小袁亦无权主张按比例享有优先购买权。遂判决驳回小袁的全部诉讼请求。

一审判决后，小袁不服，提起上诉，后因未依法缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。该案现已生效。

【案件评析】

共有是指两个以上民事主体对同一物享有所有权，分为按份共有和共同共有。按份共有人转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利，但这个规定的目的主要是为了维持已经存在的共有关系，同时也促进份额的流通，具有一定意义上的人合性目的。商铺整体出后和单独出售在单价和交易成本上都有很大不同，整体出售商铺，是所有权人遵循自身利益最大化及商业判断合理行使处分权的行为，此时，部分商铺业主的优先购买权会受到行权范围和交易条件的双重限制。