【案情】

李某于2021年11月24日通过12345热线进行举报，李某认为其房屋在实际入住之前为空置房，物业公司存在超标准收取物业费的违法行为，要求某区市场监督管理局对李某所在小区物业进行处罚。某区市场监督管理局立案后从涉案物业公司处调取了李某涉案房屋的《房屋装修申报表》，该申报表显示：业主为李某，施工期限为2020年5月18日至2020年8月18日。同时，某区市场监督管理局还调取了涉案房屋水电，该记录显示：2020年6月-2020年12月，连续产生电费共计46元。2019年12月份，产生水费30.8元，2020年6月-2021年12月，连续产生水费分别为2.8元、16.8元、2.8元、16.8元、25.2元、22.4元、19.6元、14元、16.8元、53.2元。涉案房屋燃气记录显示：2020年12月-2021年1月，燃气表读表为139,2021年2月-2021年12月，燃气表记录连续产生明显变化。某区市场监督管理局经调查后认为李某涉案房屋不属于空置房屋，不适用物业费打七折的规定，遂作出涉案举报不予立案告知书。李某不服，提起行政诉讼。

【评析】

“空置房物业费打7折”中“空置房”如何认定，涉案房屋装修期间物业费能否打7折？第一种观点认为：涉案新房装修期间，业主并未实际入住，所以装修期间的新房应当认定为空置房，物业费应打7折。第二种观点认为：装修时房屋已经产生水电、燃气等费用，新房装修视为业主对房屋的使用，此时新房已不再是“空置房”，不能适用“空置房物业费打7折”。

笔者同意第二种观点，理由如下：

一、物业领域的“空置房”认定应以是否装修为标准。在房产销售领域，“空置房”是指房屋竣工一年后没有售出的房屋，此类房屋的物业费应由建设单位缴纳。物业服务领域的“空置房”指已经销售并交付给业主但未使用的房屋。业主对房屋享有基本的处分、使用权利，进驻装修后就会产生生活垃圾和装修垃圾，业主即开始实际享受关涉自身利益的物业服务，此时不能再视为“空置房”。

二、新房装修应视为业主对房屋、物业的使用，物业费不打折。涉案房屋位于江苏省淮安市。根据淮价服[2015]82号文件《关于规范普通住宅前期物业服务收费的通知》第七条规定，因业主原因未办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，未入住或未使用时间连续6个月以上的，期间的物业公共服务费按物业服务合同约定标准的百分之七十交纳。涉案新房装修开始时即产生水电费、燃气费，表明业主已经对房屋和物业进行使用，不能适用物业费打7折。

三、“空置房”的认定不能以“实际入住”为标准。“实际入住”本身就是一种比较模糊、难以判断的客观状态，对于“实际入住”的判断标准，是以业主验收房屋、领取钥匙为标准，还是以业主搬进新房开始生活为标准？对此，业主和物业也难以达成统一。如果以“实际入住”判断是否是“空置房”，势必会造成业主和物业之间的混乱，增加两者之间的矛盾，故本案原告主张应以“实际入住”判断“空置房”没有事实和法律依据，不应支持。