现实生活中，因小孩上学、规避税金、祖辈赠予等情况，子女在未成年之际获得包括但不限于房产、店铺、现金、存单、基金等财产的情况已屡见不鲜，而父母作为监护人，有代管未成年子女财产的权利和义务，继而出现或出于提高生活质量、或改善子女教育环境、或者谋求自身职业发展等目的，抵押子女财产的行为，那父母抵押未成年子女房产的行为是否有效，如果不是必然有效那么如何认定效力，这些问题的出现值得我们对其进行研究探讨。

一、现状和问题

《民法典》第35条第一款中明确规定“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。；监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”。那么父母抵押未成年子女的房产必须满足能使未成年子女获利这一要求。而在司法实践中，对于“利益”和“处分”上存在一定的争议。

二、争议焦点、难点

（一）如何界定“最有利于被监护人的原则”

《民法典》第23条中指出未成年人的父母承担了其监护人和法定代理人的职责，即照顾未成年子女日常生活的同时享有财产管理的权利。对于被监护人的利益，应从其必要性上进行判断，而非仅限于直接经济利益。比如如果抵押的目的是为了未成年人日后的生活、学习、教育、医疗等方面，笔者认为虽然目前看似损害了其经济利益，但长久以来是为了未成年利益，应被认定为是为未成年人利益。如果抵押房产是为父母债务提供担保，考虑到父母的经济水平会直接影响到未成年人的生活水平，笔者认为也可以认定为是为了子女利益。但如果抵押房产是为了第三人债务进行担保，这种增加财产受损风险的行为显然不利于未成年人的利益。

《民法典》第35条第2款中要求父母的监护行为应尊重被监护人的意愿。在客观上保障利益的同时我们还应该考虑到未成人自己的真实意愿，但也应从理性角度出发，而非将意见征求流于形式化。

（二）效力认定问题

如果抵押行为未保护未成年子女的利益，如果对此这种不当抵押行为的效力进行判定？主要有以下几种判定路径：

1.无权处分。这是指没有处分权的当事人以自己的名字处分他人的资产。但这种观点存在一定分歧，有学者认为这种抵押行为本质上是一种法定代理行为，所以不属于无权处分；另一部分学者认为根据法律规定，父母除为未成年子女利益不得处分其财产，那么反过来而言非为未成年子女利益的处分应属于无权处分。笔者认为，未成年人作为独立主体享有独立的财产权，因此父母对于未成年子女的房产只有“代理处分权”而不具备“处分权”，所以不应划分为无权处分。

2.表见代理。是指被代理人的行为足以使第三人相信无权代理人具有代理权。但未成年人作为被代理人对于外部发生的行为不具有可归责性，因为不具备表见代理的构成要件，不应判定为表见代理。

3.代理权滥用。这是指代理人在行使代理权的时候，违背代理人的意志、损害被代理人利益的行为。有学者认为即使在父母行使代理权方式方法不对的情况下，代理权仍然存在，所以应为代理权滥用。而笔者认为一方面父母这种损害未成年子女利益的行为逾越了法律规定，应为无权代理，同时代理权滥用缺乏相关的法律依撑，如此定性不利于解决问题。

4.无权代理。是指在没有代理权的情况下以他人名义实施的行为。有些学者认为因未成年人没有相应的行为能力，同时缺少其他责任主体不应划分为无效代理。但笔者认为无权代理是目前解决问题的最优路径，成年后的子女享有追认权，这在一定程度上保护了其利益，而其父母应承担过错担保人的责任，承担相应的赔偿责任。

三、结论和建议

在判断父母抵押未成年子女房产的效力时，需要结合具体的案件情况和法律规定进行综合分析。需要考虑父母购买登记在未成年子女名下的房产归属问题、抵押权的设立和行使问题以及“不得处分”规定的效力问题等多个方面。

在实务中，需要重视第三人的善意和信赖利益的保护，同时在办理抵押登记时，需要尽到合理审查义务，以保护善意第三人的利益。建议在未来的立法中进一步明确父母购买登记在未成年子女名下的房产归属问题和“不得处分”规定的效力问题等关键问题。同时加强司法实践中的案例研究和裁判指导工作以提高司法审判质量和效率减少同案不同判的现象增强司法的公信力和权威性从而更好地维护各方当事人的合法权益和社会公共利益。